【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。 （ 11）第十一處房產(chǎn)為成品庫(kù)。其《房 屋所有權(quán)證》證號(hào)：沈房權(quán)證東陵字第002852 號(hào)，幢號(hào)： 1762，登記卷號(hào)： 222424；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 1,，設(shè)計(jì)用途為倉(cāng)庫(kù)，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。成品庫(kù)外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，弧形彩鋼板屋頂，外門為鐵門，塑鋼窗。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。 四、估價(jià)目的 為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房 產(chǎn)抵押價(jià)值。 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 7 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二 ○○六 年 四 月 四 日 。 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)采用的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對(duì)象房 產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能形成的客觀合理價(jià)格。 七、估 價(jià)依據(jù) (一 )《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB／ T50291－ 1999） (二 )國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《 沈陽(yáng)市城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》（ 沈房發(fā) [2000]第 15號(hào)） 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 2020年 1月 13日發(fā)） (三 )委托方提供的有關(guān)資料 委托方 與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂 的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托書 房 產(chǎn) 權(quán)屬證明復(fù)印件 其他與委估房 產(chǎn)有關(guān)的證明材料 (四 )評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察 記錄 (五 )沈陽(yáng)市建筑工程造價(jià)信息 八、估價(jià)原則 本次估價(jià)以獨(dú)立、客觀、公正為最高準(zhǔn)則，并遵循下列原則： （ 1）合法原則 估價(jià)對(duì)象房 產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。 （ 2）最高最佳使用的原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房產(chǎn)價(jià)格受沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 8 土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房 產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。 本次估價(jià)對(duì)象 所包括房產(chǎn) 設(shè)計(jì)用途 均 為 工業(yè)廠房，由于估價(jià)對(duì)象不改變?cè)O(shè)計(jì)用途保持其繼續(xù)使用且 考慮到委估房 產(chǎn)所在的地理位置及土地使用狀況， 故以其設(shè)計(jì) 用途為前提估價(jià)。 （ 3）替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房產(chǎn)市場(chǎng)。 （ 4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 由于房產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房 產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身的界定，均以其在估 價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020 年4月 4日的狀況為準(zhǔn)。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了委 估房 產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的有關(guān)資料 ，認(rèn)為本次評(píng)估 的為 房產(chǎn)的價(jià)值，不包含其所占用土地的價(jià)值，因此本次評(píng)估采用成本法。 成本法概述： 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（本次評(píng)估結(jié)果不含土地價(jià)值） 成本法的基本公式：積算價(jià)格 =重新購(gòu)建價(jià)格 折舊＝重置價(jià)格 成新率 重置價(jià)格是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)時(shí)的建筑材料、建筑技術(shù)及工藝重新建造與 委 估房 產(chǎn)相同的全新建筑所需的各項(xiàng)費(fèi)用累加，主要包括前期工程費(fèi)，建筑安裝 工程 費(fèi)，管理費(fèi)及稅費(fèi)，利息，利潤(rùn) 等 。 十、估價(jià)程序 了解委估房 產(chǎn)的情況，明確估價(jià)范 圍和對(duì)象； 簽署房地產(chǎn) 價(jià)格評(píng)估 委托書； 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 9 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 確定房產(chǎn)估價(jià)方案； 現(xiàn)場(chǎng)勘察、核實(shí)房產(chǎn)、驗(yàn)證有關(guān)資料； 對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行技術(shù)分析，收集相關(guān)資料，選擇估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)定估算； 撰寫估價(jià)報(bào)告書； 經(jīng)全面審核后簽發(fā)估價(jià)報(bào)告； 向委托方提交估價(jià)報(bào)告書。 十一、估價(jià)結(jié)果 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià) 程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng) 精密測(cè) 算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估總價(jià) 值 為 1, 元，（ 此價(jià)值不 包 含委估房產(chǎn)所應(yīng)分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)價(jià)值 ） 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二 ○○六 年 四 月 四 日至二 ○○六年 四 月 十 日 。 十三、估價(jià)報(bào)告的有效期 本報(bào)告自報(bào)出之日起 12 個(gè)月 內(nèi)有效，在此期間，若估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況、實(shí)物狀況或區(qū)位狀況發(fā)生 變化，并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)予以重新估價(jià)。估價(jià)報(bào)告超過 12個(gè)月 后，估價(jià)結(jié)果一般應(yīng)失效。 十四、估價(jià)人員 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 10 二 ○○六年 四 月 十 日 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 評(píng)估明細(xì)表 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 11 房產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 編號(hào) 房屋坐落 房產(chǎn)名稱 房屋所有權(quán)證號(hào) 房屋所有權(quán)人 設(shè)計(jì)用途 產(chǎn)別 建筑面積（ ㎡ ） 評(píng)估單價(jià)（元 /㎡ ） 評(píng)估值（元） 1 沈陽(yáng)市東陵區(qū)榆林大街 2號(hào) 鍋爐房 001810 沈陽(yáng) 廠房 私企產(chǎn) 466, 2 原材料庫(kù) 001811 廠房 3 廠房 A 001812 廠房 861, 4 廠房 B 001814 廠房 663, 5 磁漆車間 001816 廠房 1, 1, 1,917, 6 廠房 C 001817 廠房 1, 398, 7 廠房 D 001818 廠房 1, 1, 1,218, 8 熬煉車間 001820 廠房 213, 9 制桶車間 002849 廠房 1, 1,007, 10 材料庫(kù) 002850 倉(cāng)庫(kù) 1, 1, 1,255, 11 成品庫(kù) 002852 倉(cāng)庫(kù) 1, 1, 1,711, 合計(jì) 9, 10,135, 評(píng)估總價(jià) （取整值） （人民幣）： 壹仟零壹拾叁萬 伍 仟 捌 佰 圓整 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 12 房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 遼 （ ）房評(píng)字 [2020]第 001 號(hào) 一、個(gè)別因素分析 本次評(píng)估對(duì)象為 沈陽(yáng) 所屬十一處房產(chǎn)，建筑面積總計(jì) 9,。具體產(chǎn)權(quán)狀況見下表： 估價(jià)對(duì)象明細(xì)表 編號(hào) 房屋坐落 房產(chǎn)名稱 房屋所有權(quán)證號(hào) 房屋所有 權(quán)人 幢號(hào) 層數(shù) 登記卷號(hào) 設(shè)計(jì)用途 產(chǎn)別 建筑面積（ ㎡ ） 1 沈陽(yáng)市東陵區(qū)榆林大街 2號(hào) 鍋爐房 沈房權(quán)證東陵字 第 001810 號(hào) 沈陽(yáng) 1852 1 22243 廠房 私企產(chǎn) 2 原材料庫(kù) 沈房權(quán)證東陵字 第 001811號(hào) 1758 1 22244 廠房 3 廠房 A 沈房權(quán)證東陵字 第 001812 號(hào) 1851 1 22245 廠房