【文章內(nèi)容簡介】 體維護保養(yǎng)狀況一般。 （ 11）第十一處房產(chǎn)為成品庫。其《房 屋所有權(quán)證》證號：沈房權(quán)證東陵字第002852 號，幢號： 1762，登記卷號： 222424；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 1,，設計用途為倉庫，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。成品庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，弧形彩鋼板屋頂，外門為鐵門，塑鋼窗。房產(chǎn)整體維護保養(yǎng)狀況一般。 四、估價目的 為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房 產(chǎn)抵押價值。 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價結(jié)果報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 7 五、估價時點 二 ○○六 年 四 月 四 日 。 六、價值定義 本次估價采用的公開市場價值標準為估價對象房 產(chǎn)在公開市場上最可能形成的客觀合理價格。 七、估 價依據(jù) (一 )《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（中華人民共和國國家標準 GB／ T50291－ 1999） (二 )國家和地方的有關法律、法規(guī) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《 沈陽市城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定 》（ 沈房發(fā) [2000]第 15號） 《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 2020年 1月 13日發(fā)） (三 )委托方提供的有關資料 委托方 與房地產(chǎn)估價機構(gòu)簽訂 的房地產(chǎn)價格評估委托書 房 產(chǎn) 權(quán)屬證明復印件 其他與委估房 產(chǎn)有關的證明材料 (四 )評估人員現(xiàn)場勘察 記錄 (五 )沈陽市建筑工程造價信息 八、估價原則 本次估價以獨立、客觀、公正為最高準則，并遵循下列原則： （ 1）合法原則 估價對象房 產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。 （ 2）最高最佳使用的原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房產(chǎn)價格受沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價結(jié)果報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 8 土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房 產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)。 本次估價對象 所包括房產(chǎn) 設計用途 均 為 工業(yè)廠房，由于估價對象不改變設計用途保持其繼續(xù)使用且 考慮到委估房 產(chǎn)所在的地理位置及土地使用狀況， 故以其設計 用途為前提估價。 （ 3）替代原則 根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房產(chǎn)市場。 （ 4）估價時點原則 由于房產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房產(chǎn)往往具有不同的價格水平。本次評估對房 產(chǎn)的市場情況及其自身的界定，均以其在估 價時點 2020 年4月 4日的狀況為準。 九、估價方法 估價人員深入細致地分析了委 估房 產(chǎn)的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的有關資料 ，認為本次評估 的為 房產(chǎn)的價值，不包含其所占用土地的價值，因此本次評估采用成本法。 成本法概述： 成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（本次評估結(jié)果不含土地價值） 成本法的基本公式：積算價格 =重新購建價格 折舊＝重置價格 成新率 重置價格是以估價時點現(xiàn)時的建筑材料、建筑技術及工藝重新建造與 委 估房 產(chǎn)相同的全新建筑所需的各項費用累加，主要包括前期工程費，建筑安裝 工程 費，管理費及稅費，利息，利潤 等 。 十、估價程序 了解委估房 產(chǎn)的情況，明確估價范 圍和對象； 簽署房地產(chǎn) 價格評估 委托書； 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價結(jié)果報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 9 確定估價時點； 確定房產(chǎn)估價方案； 現(xiàn)場勘察、核實房產(chǎn)、驗證有關資料； 對估價對象進行技術分析，收集相關資料，選擇估價方法進行評定估算； 撰寫估價報告書； 經(jīng)全面審核后簽發(fā)估價報告； 向委托方提交估價報告書。 十一、估價結(jié)果 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價 程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng) 精密測 算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的評估總價 值 為 1, 元，（ 此價值不 包 含委估房產(chǎn)所應分攤土地的使用權(quán)價值 ） 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。 十二、估價作業(yè)日期 二 ○○六 年 四 月 四 日至二 ○○六年 四 月 十 日 。 十三、估價報告的有效期 本報告自報出之日起 12 個月 內(nèi)有效，在此期間，若估價對象的權(quán)屬狀況、實物狀況或區(qū)位狀況發(fā)生 變化，并對其價格產(chǎn)生明顯影響時，應予以重新估價。估價報告超過 12個月 后，估價結(jié)果一般應失效。 十四、估價人員 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價結(jié)果報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 10 二 ○○六年 四 月 十 日 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 評估明細表 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 11 房產(chǎn)評估明細表 編號 房屋坐落 房產(chǎn)名稱 房屋所有權(quán)證號 房屋所有權(quán)人 設計用途 產(chǎn)別 建筑面積（ ㎡ ） 評估單價（元 /㎡ ） 評估值（元） 1 沈陽市東陵區(qū)榆林大街 2號 鍋爐房 001810 沈陽 廠房 私企產(chǎn) 466, 2 原材料庫 001811 廠房 3 廠房 A 001812 廠房 861, 4 廠房 B 001814 廠房 663, 5 磁漆車間 001816 廠房 1, 1, 1,917, 6 廠房 C 001817 廠房 1, 398, 7 廠房 D 001818 廠房 1, 1, 1,218, 8 熬煉車間 001820 廠房 213, 9 制桶車間 002849 廠房 1, 1,007, 10 材料庫 002850 倉庫 1, 1, 1,255, 11 成品庫 002852 倉庫 1, 1, 1,711, 合計 9, 10,135, 評估總價 （取整值） （人民幣）： 壹仟零壹拾叁萬 伍 仟 捌 佰 圓整 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 12 房地產(chǎn)抵押估價技術報告 遼 （ ）房評字 [2020]第 001 號 一、個別因素分析 本次評估對象為 沈陽 所屬十一處房產(chǎn)，建筑面積總計 9,。具體產(chǎn)權(quán)狀況見下表： 估價對象明細表 編號 房屋坐落 房產(chǎn)名稱 房屋所有權(quán)證號 房屋所有 權(quán)人 幢號 層數(shù) 登記卷號 設計用途 產(chǎn)別 建筑面積（ ㎡ ） 1 沈陽市東陵區(qū)榆林大街 2號 鍋爐房 沈房權(quán)證東陵字 第 001810 號 沈陽 1852 1 22243 廠房 私企產(chǎn) 2 原材料庫 沈房權(quán)證東陵字 第 001811號 1758 1 22244 廠房 3 廠房 A 沈房權(quán)證東陵字 第 001812 號 1851 1 22245 廠房