【文章內(nèi)容簡介】 月短短的一個(gè)星期中，中國房產(chǎn)市場上演了“三部曲”，中央三次會(huì)議內(nèi)容均波及到了房產(chǎn)市場，提出的房產(chǎn)政策也著實(shí)為中國房產(chǎn)市場帶來極大震動(dòng)。 12月7日結(jié)束的中央工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)較為 “平和”，因?yàn)闀?huì)議未提房價(jià)以及抑制投機(jī)需求，這也令不少開發(fā)商顯得非常樂觀。隨后，12月9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確提出：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅爭免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。這意味著政府一方面支持百姓自住和改善性需求購房,另一方面對(duì)投機(jī)性購房進(jìn)行抑制。 12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議終于傳遞出了最強(qiáng)音：遏制房價(jià)過快上漲。 “遏制”一詞正在向外界表明，中央樓市調(diào)控政策力度正在加大。針對(duì)全國部分一線城市堪稱“瘋狂”的房價(jià)漲勢，12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了“遏制房價(jià)過快上漲”的嚴(yán)厲論調(diào)。此前，11月份沈陽商品住宅銷售均價(jià)出爐，相較于今年1月份的3301元/平方米累計(jì)上漲了23%，漲幅是去年同期的5倍，創(chuàng)下了沈陽歷史新高。沈陽市房產(chǎn)網(wǎng)最新的房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)顯示，11月份，相較于今年1月份的3301元/平方米累計(jì)上漲了23%。去年11月沈陽商品住宅的均價(jià)為3493元/平方米，相較于當(dāng)年1月份的3339元/平方米，%。進(jìn)入四季度，沈陽幾個(gè)準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目，因購房者前期大量踴躍認(rèn)購，導(dǎo)致開發(fā)商頻頻推遲開盤時(shí)間，并暗中數(shù)次漲價(jià)，漲幅遠(yuǎn)超過了官方數(shù)據(jù)。此外，供求關(guān)系的局部失衡也造成了房價(jià)較快上漲。沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院院長，房地產(chǎn)研究所所長劉亞臣分析，進(jìn)入四季度，出于對(duì)通脹預(yù)期以及明年房價(jià)上漲加劇的壓力，以及優(yōu)惠截止的促動(dòng)，年底的購房熱情變得更高漲，這其中也不排除一部分投資需求，導(dǎo)致了房價(jià)的進(jìn)一步增長。如此高的價(jià)格漲幅是否意味著風(fēng)險(xiǎn)？劉亞臣認(rèn)為，今年沈陽房價(jià)還處于一個(gè)正常的增長區(qū)間之內(nèi)。因?yàn)?08年的樓市由于受到金融危機(jī)等因素影響，房價(jià)整體下降了10%—15%。截至目前沈陽房價(jià)累計(jì)增長的23%，如果減去下降的那15%，還剩8%，這個(gè)增長幅度還是合理的。明年上漲壓力仍在 下半年將有調(diào)整眾所周知，沈陽作為房地產(chǎn)二線城市，房價(jià)一直健康平穩(wěn)，泡沫很少。然而，從政策層面，國家已經(jīng)開始放出了“從緊”信號(hào)。香港聯(lián)祥集團(tuán)總經(jīng)理杜宏鵬表示，營業(yè)稅優(yōu)惠的取消、二套房貸的從緊包括物業(yè)稅的醞釀等等，都是國家目前試圖遏制高房價(jià)的措施。他認(rèn)為，特別是隨著沈陽明年下半年供應(yīng)潮的到來，房價(jià)應(yīng)該會(huì)受到平抑和調(diào)整。劉亞臣表示，今年的交易量會(huì)對(duì)明年的房價(jià)產(chǎn)生影響。銷售利好的預(yù)期，會(huì)讓開發(fā)商在明年繼續(xù)提價(jià)，但到時(shí)能否被購房者接受就是另外一回事。加上最近一系列的調(diào)控聲音等待落地，預(yù)計(jì)明年房價(jià)的漲幅將不會(huì)高于今年。國家統(tǒng)計(jì)局在官方網(wǎng)站首頁刊發(fā)名為《三憂房價(jià)快速上漲》文章指出，必須警惕房價(jià)高漲。第一，房價(jià)持續(xù)增高壓抑了居民在其他方面的消費(fèi)，進(jìn)而阻礙內(nèi)需的繼續(xù)擴(kuò)大；第二，高房價(jià)吸引實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)投資樓市，這對(duì)產(chǎn)業(yè)平衡不是一件好事；第三，高房價(jià)使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)陡然加大。 ——國家統(tǒng)計(jì)局以下幾大因素會(huì)不會(huì)推高明年沈陽房價(jià)？劉亞臣：全國性大品牌房企的集中入市只會(huì)讓老百姓的購房選擇更多，但是對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)卻是有限的。而今年市場需求的集中大量釋放，實(shí)際上會(huì)透支一部分明年的需求，導(dǎo)致明年需求量略有下降，不會(huì)推高房價(jià)。2.“供給不足”高明：今年不少開發(fā)商出于對(duì)明年市場預(yù)期的向好，都紛紛增加了開工面積，加快了開工速度，但是真正形成產(chǎn)品的供應(yīng)還需要一定周期。這個(gè)供應(yīng)潮的到來會(huì)在明年的下半年。所以若是在明年上半年供應(yīng)有限，但需求變化不大的情況下，價(jià)格會(huì)有小幅增長。 沈陽市09年房價(jià)變化趨勢： 2010年沈陽市房價(jià)分析　　年初的一系列政策的出臺(tái)，讓2010年的房價(jià)也蒙上了一層迷霧。房價(jià)很敏感，是漲是跌，其實(shí)與許多因素相關(guān)連，譬如國家政策、開發(fā)投資、供需情況等，不過記者還是大膽預(yù)測，2010年沈陽房價(jià)不會(huì)大幅波動(dòng)。 　　政策調(diào)整房價(jià)企穩(wěn) 　　2009年12月，國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)樓市的調(diào)控政策，包括營業(yè)稅“2改5”、打擊囤地行為、提高拍賣首付、“國4條”等等，目的是“遏制”當(dāng)前的“高房價(jià)”，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市 房價(jià)上漲太快的勢頭。統(tǒng)計(jì)顯示，有的一線城市去年房價(jià)上漲達(dá)到80%，一線城市高企的房價(jià)的確是需要調(diào)控。對(duì)于沈陽房價(jià)，沈陽大部分市場機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)都認(rèn)為受政策的影響會(huì)有波動(dòng)，但幅度不大。作為二線城市，沈陽樓市一直都是健康良好的，無論橫向比較價(jià)格，還是2009年的漲幅，房價(jià)都不算高。另外，當(dāng)前的調(diào)控措施對(duì)樓市影響重在心理預(yù)期，保持平穩(wěn)、健康發(fā)展才是調(diào)控政策的目的。 　　開發(fā)商資金壓力不太大 　　2009年的保8%政策以及龐大的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，非常奏效。標(biāo)準(zhǔn)普爾首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維維斯認(rèn)為，2010年中國經(jīng)濟(jì)有望增長9%，未來10年的平均增長率將至少保持在這一水平附近。在經(jīng)濟(jì)快速增長的背景下，不動(dòng)產(chǎn)自然會(huì)發(fā)揚(yáng)其“保值增值”的天性。 　　專家表示，新的一年加息力度頻率都不會(huì)太大。此外，2009年后半年樓市的熱銷也讓2010年許多開發(fā)商“不差錢”，開發(fā)商壓力不大，沒有降價(jià)促銷的內(nèi)在沖動(dòng)。 　　大企業(yè)也開始“快跑” 　　“快銷”一詞將成為2010年的樓市新詞匯。這里所謂的快銷不是指“快速銷售”的過程，而是指適合快速銷售的產(chǎn)品。之所以有如此多快速銷售的產(chǎn)品，一切皆因?yàn)樵?009年，不少中小型的企業(yè)對(duì)過去不屑一顧的城區(qū)內(nèi)小地塊格外青睞。一直是中小公司爭奪焦點(diǎn)的“小地塊”也在2009年成為了大公司的“心頭好”，由于主流開發(fā)商的加入，“掙快錢”也成為了2010年的主旋律之一。 　　2009年萬科重回鐵西拿地，金域國際一時(shí)成為2009年沈陽樓市中最受關(guān)注的樓盤之一，這一事例也給了大型開發(fā)企業(yè)一些提示，地不一定大，產(chǎn)品品質(zhì)及品牌實(shí)力一樣會(huì)助推樓盤快速熱銷。記得在一兩年以前，有著“造城”、“地王”情結(jié)的大牌們就喜歡下重注于城郊的大盤。對(duì)于面積較小的土地，哪怕地段位置不錯(cuò)，都無法吸引他們的眼光。但是這個(gè)局面在2009年被打破了。一位上市公司企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，過去不作考慮的城中小地塊，現(xiàn)在已經(jīng)在公司的考慮范圍內(nèi)。與其讓錢在賬上放著等規(guī)模化的項(xiàng)目，不如先找機(jī)會(huì)做小項(xiàng)目，讓錢生錢。一邊等機(jī)會(huì)，一邊完成資金積累，兩不誤。 　　年度作品將增多 　　大牌的“快跑”步伐帶給市場一個(gè)明顯的信號(hào)，于是，由主流開發(fā)商引發(fā)的快銷風(fēng)潮也會(huì)讓這個(gè)市場進(jìn)入一個(gè)“快銷”的時(shí)代。與過去動(dòng)輒開發(fā)35年不同，2010年開始，一些年度作品也將頻頻出現(xiàn)在人們視野中：一年完成一個(gè)項(xiàng)目，甚至于一些小型項(xiàng)目被要求在數(shù)月內(nèi)清盤。市中心某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，公司計(jì)劃在3個(gè)月之內(nèi)清盤。在如此的開發(fā)理念下，加上2009年下半年中小地塊的集中放量，2010年的沈陽樓市“快銷”模式將成為一個(gè)必然的趨勢。 　　“快銷”提高小項(xiàng)目素質(zhì) 　　“快銷”行為也就直接導(dǎo)致中小項(xiàng)目品質(zhì)的提升。對(duì)于大牌開發(fā)商來說，即使是做小項(xiàng)目他們所付出的成本也是一樣的。北市附近的一個(gè)新樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“即使在僅僅二三十畝的小項(xiàng)目上，國際化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、精質(zhì)優(yōu)材體系、毫厘工程管理體系等也會(huì)一個(gè)不少地融入進(jìn)去。過去不少人覺得城中心小項(xiàng)目只能買一個(gè)地段，品質(zhì)無法考慮；而2010年后，小項(xiàng)目一樣可以享受大社區(qū)的品質(zhì)，買到品質(zhì)和地段雙價(jià)值?！?　　不難看出在快銷上，大品牌的神韻依然在，不同的是產(chǎn)品的形態(tài)?；蛘呙娣e更小更適合城市青年人群；或者產(chǎn)品升級(jí)，高品質(zhì)的精裝房大批問世；與大型商業(yè)超市共同構(gòu)成城市綜合體的小項(xiàng)目漸漸增多，提高快銷產(chǎn)品的附加值。對(duì)于普通的購房者來說，能夠買到產(chǎn)品品質(zhì)更高、增值潛力更大的產(chǎn)品，對(duì)購房者來說也并非壞事情。 　　環(huán)保住宅將更受關(guān)注 最大可能地追求“無排放、零能耗”，對(duì)地源熱泵技術(shù)、光熱技術(shù)，光伏發(fā)電技術(shù)、中水處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等等節(jié)能環(huán)保技術(shù)的集成化應(yīng)用，使環(huán)保住宅成為樓市發(fā)展的必然趨勢。據(jù)了解，許多購買保利上林灣 的業(yè)主均對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)等環(huán)保技術(shù)贊口不絕，這也從另一個(gè)側(cè)面反映出，2010年，環(huán)保理念正在逐漸走進(jìn)更多人的日常生活，環(huán)保住宅將會(huì)受到越來越多的購房者歡迎，并成為眾多樓盤的新賣點(diǎn)。 　　相關(guān)專家曾表示，未來住宅的發(fā)展方向是以高科技支撐的環(huán)保住宅。它具有高質(zhì)量的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能、舒適，符合健康要求。從長遠(yuǎn)看環(huán)保住宅將會(huì)真正為市場所接受：“其實(shí)這是很有前途的市場。第一這種房子的舒適度高，因?yàn)槭孢m健康是無價(jià)的；第二這種房子節(jié)能水平非常的高，長期的使用成本會(huì)大幅下降。尤其考慮到未來我們能源價(jià)格肯定要上升，所以一方面是舒適健康，另外一方面是省錢，這兩點(diǎn)是核心價(jià)值，這個(gè)市場應(yīng)該是非常好?！保簆　　　當(dāng)前，沈陽房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，與一線城市房地產(chǎn)市場存在很大差異。沈陽住房消費(fèi)自住型占絕大多數(shù)，投機(jī)型購房和投資型住房占比不高，炒作氣氛不濃，房價(jià)沒有大起大落，這決定著沈陽房地產(chǎn)市場所受的沖擊不會(huì)過大?！　〗刂?月底，沈陽商品房銷量依然沒有出現(xiàn)下降苗頭，原因是近期買房的多是前幾個(gè)月已交了定金或保證金的，而且政策也還沒有完全落地，金融機(jī)構(gòu)目前對(duì)二套房貸政策還只能做到 “認(rèn)貸不認(rèn)房”。下半年，待前期積累的消費(fèi)需求釋放完，政策逐漸執(zhí)行到位，市場肯定會(huì)出現(xiàn)一段萎靡時(shí)期，商品房銷量有可能達(dá)不到上年水平?！　∩蜿柺蟹康禺a(chǎn)研究所研究分析認(rèn)為，今年全年商品房銷量有可能下降一定的幅度，若下降10%20%可以看作是情理之中的。房價(jià)有可能在今年5月的水平上略有下降。但沈陽房地產(chǎn)市場受政策影響的程度不會(huì)更大。因?yàn)槟壳巴涱A(yù)期依然存在，流動(dòng)性較大，資產(chǎn)保值升值需求旺盛，自住性購房和一次性付款購房的消費(fèi)者仍然會(huì)擇機(jī)入市。區(qū)域房價(jià)走勢：短期或下降 長期定上揚(yáng)2010年15月于洪區(qū)商品住宅的價(jià)格數(shù)據(jù)不斷在變化，變化的趨勢仍是上揚(yáng)。在宏觀調(diào)控政策頻出臺(tái)的背景下，價(jià)格依然保持上漲，主要是因?yàn)閰^(qū)域居住品質(zhì)的提升、區(qū)域環(huán)境的改善以及城市化進(jìn)程的演變等多種因素綜合下，促使沈陽許多剛需客居住圈外移，這部分人群受政策觸動(dòng)較小。隨著政策逐漸落實(shí)，區(qū)域房價(jià)或多或少也會(huì)出現(xiàn)一定的下降。位于北二環(huán)的保利上林灣房價(jià)同樣上升趨勢明顯，1月至5月期間，保利上林灣1月份產(chǎn)品成交均價(jià)為4300元//㎡，4個(gè)月后，也就是5月份，保利上林灣產(chǎn)品成交均價(jià)為4800元//㎡。區(qū)域房價(jià)地位：大盤合力打造 區(qū)域潛力攀升目前，隨著土地的大量釋放，荷蘭村板塊已經(jīng)聚集了像萬科、華潤、綠地、保利、中海等品牌房企，這些地產(chǎn)大都頗具實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模較大，幾乎都是分多期開發(fā)。于洪新城也已經(jīng)聚集了眾多品牌開發(fā)企業(yè)。當(dāng)多方合力共同打造這個(gè)區(qū)域之時(shí)，區(qū)域價(jià)值提升帶動(dòng)的樓盤價(jià)值提升能量將不言而喻。大渾南建設(shè)對(duì)沈陽城市最大的影響，在于對(duì)沈陽城市總體格局的改變。它的影響力及奧體中心區(qū)域的建設(shè)，將成為使整個(gè)沈陽城市中心南移的重大助力，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大而長遠(yuǎn)的影響。相應(yīng)地，整個(gè)區(qū)域綠化、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)環(huán)境及房地產(chǎn)市場，包括旅店業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等熱點(diǎn)行業(yè)都將面臨千載難逢的發(fā)展良機(jī)。五．縱觀2010年整個(gè)中國的房地產(chǎn)形式先把話題扯遠(yuǎn)一點(diǎn)。上個(gè)世紀(jì)末，俄羅斯媒體爆料了一篇驚人的政治遺囑，據(jù)說它的主人是最早在俄羅斯傳播馬克思主義的思想家革命家普列漢諾夫。該遺囑預(yù)言：隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，知識(shí)分子的隊(duì)伍比無產(chǎn)階級(jí)增加得更快，在生產(chǎn)力中的作用躍居首位。我們不對(duì)中國的房地產(chǎn)市場給出帶有時(shí)間的預(yù)言，而只是分析它的現(xiàn)狀，談?wù)撐覀兊目捶?，并一般性地給出方向性的預(yù)言。因?yàn)槲覀冏杂X是馬克思主義者，雖然是尚不成熟的馬克思主義者。　　第一、中國的房地產(chǎn)價(jià)格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市　　此點(diǎn)無論用“租售比”還是“房價(jià)收入比”來衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般認(rèn)為良性運(yùn)行的房地產(chǎn)市場，租售比為1：200到1：300，房價(jià)收入比為4至6倍。我們看北京的情況?，F(xiàn)在北京五環(huán)內(nèi)新盤均價(jià)已達(dá)3萬，一套兩居面積80平方米，總價(jià)需240萬，而月租金不過4000元（略高于市價(jià)）。假設(shè)房主是一對(duì)夫婦，他們年收入合計(jì)12萬元（略高于北京平均職工工資）?？梢缘玫奖本┑淖馐郾葹?：600，房價(jià)收入比為20倍。都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在可以接受的區(qū)間外?！　∮袑W(xué)者認(rèn)為，中國房價(jià)較世界離譜的原因，是所謂“剛性”需求。這是腐見。在市場經(jīng)濟(jì)中，本沒有什么“剛性”不“剛性”的需求。你沒有錢，哪個(gè)開發(fā)商愿意賣房給你？所以，我們說沒有現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能力的需求不是真正的需求。房價(jià)虛高的原因，我們認(rèn)為首先在于社會(huì)巨大的貧富兩級(jí)分化。有關(guān)機(jī)構(gòu)在2009年發(fā)布了中國3000家族財(cái)富榜總榜單，3000個(gè)家族財(cái)富總值16963億。套用一句樓市中人的口頭禪，叫“窮人知道自己有多窮，不知道別人有多富。”第二、房地產(chǎn)調(diào)控措施，既無目標(biāo)，哪來結(jié)果？　　有些人奢談什么房地產(chǎn)市場的調(diào)控。實(shí)際上放下桃紅色的幻想，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控連目標(biāo)都還沒有，哪來結(jié)果？　　據(jù)說需要“遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求?！比珖鞘凶≌惤ㄖ锏拇媪棵娣e、全國城市每年新增住宅類建筑物總面積、全國累計(jì)已售商品房出租率和空置率、全國新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。房價(jià)高漲擠壓了投入制造業(yè)的資金，同時(shí)高漲的房價(jià)導(dǎo)致“剛需”的萎縮，壓抑對(duì)房地產(chǎn)上游如鋼鐵、水泥等建材行業(yè)以及家電、紡織等消費(fèi)行業(yè)的需求，也就是說，恰恰是房價(jià)高漲造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮而泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹，只有戳破這個(gè)泡沫才能贏來實(shí)體經(jīng)濟(jì)的真實(shí)增長?！　〉谌?、中國的房地產(chǎn)將會(huì)怎樣。　　　我們先羅列房地產(chǎn)市場所有的可能結(jié)果：一曰定，二曰升，三曰降。其中，降又可以分為崩盤或逐漸回歸理性價(jià)值；升又可以分為增幅放緩或保持瘋漲。以下簡單分析。　　現(xiàn)在看來，維持目前水平最不可能。現(xiàn)在房屋供求關(guān)系中，投機(jī)者的地位越來越重。因?yàn)橥稒C(jī)者在房屋所有人中已占有較主要地位，而一般自住型房屋的所有權(quán)人不會(huì)輕易出手，哪怕房價(jià)上漲很大。如果房價(jià)長期恒定，他們的投機(jī)利益就會(huì)落空，自然要脫身。這樣房價(jià)自然要下跌?！　亩唐诳?，升的可能性還是較大的。因?yàn)闆Q定開發(fā)商、投機(jī)者能否承