【文章內容簡介】 由于業(yè)主對小區(qū)的品質要求越來越高，一般中上類型的規(guī)模項目都設置會所，豐富業(yè)主的生活，提升業(yè)主的生活品質。 f，其它 暨陽世紀城中，統一為每戶都安裝了太陽能熱水系統和單元式中水系統。 B，物業(yè)管理水平 a，物業(yè)管理配套 新余較大樓盤都已經實現系統化管理，小區(qū)內安防系統的主要硬件設施包括：單元可視對講門門禁系統，居家報警系統和進戶門磁控開關（由業(yè)主選擇安裝），周界紅外報警系統，區(qū)內主要干道電視控制系統，24小時巡更系統。 b，物業(yè)管理公司 新余大樓盤都很注重物業(yè)管理公司的水平，一般都聘請江西地區(qū)知名度較高的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的業(yè)務素質較高，給業(yè)主的生活提供了良好的質量保證。 c，物業(yè)收費標準：—。 （三）新余房地產的發(fā)展趨勢 新余房地產市場的轉變：“買房就是買生活方式”的購房觀已被越來越多的新余人所接納。房地產業(yè)發(fā)展至今，已從單純提供居住空間進化到提供精神和物質相結合的生活方式。可以說，生活方式是開發(fā)商提供給消費者的附加值。隨著市場競爭日趨激烈，新余的房地產開發(fā)商們也意識到光靠眼花繚亂的營銷手法很難打動消費者，他們紛紛在提高產品品質、完善社區(qū)配套、增強服務功能等方面下功夫。 1，文化：營造精神內涵 隨著經濟的發(fā)展，人們對住宅的要求不僅僅是為了滿足居住功能，更多是為了選擇一種生活，選擇一種文化。２００6年，新余房地產行業(yè)已由原來產品的競爭，逐漸加入了“文化的競爭”，營造獨具特色的社區(qū)文化已成為發(fā)展商提升樓盤競爭力的重要因素。 通過舉辦各式各樣的社區(qū)主題文化活動，給業(yè)主提供更理想的居住空間和更完美的增值服務。為社區(qū)營造出濃厚的人文氛圍。 2，教育：關注子女成長 隨著“尊師重教”風氣的盛行，家長們越來越重視子女的教育問題，教育費用的支出在市民可支配收入中占到相當大的比例。為了提升競爭力，新余的開發(fā)商也亮出“教育牌”?！棒哧柗慨a”就建立了一座為業(yè)主子女配備的現代化小學，目的是為業(yè)主的子女解決上學難題。 3，環(huán)境：提升居住品質 “買房看環(huán)境”已成為購房者關注的重要因素。近兩年的新余樓市表現一種趨勢：關注大環(huán)境和小環(huán)境相和諧的樓盤，在銷售中就特別“吃香”。同時，小區(qū)綠化率簡單的達標數字已漸漸不能滿足人們的高要求，社區(qū)周邊最好還有大面積水景或公園。因為大片水域和綠樹，能有效達到凈化空氣，優(yōu)化環(huán)境的作用。環(huán)境提升樓盤人氣，并發(fā)揮生態(tài)效益，促進樓盤熱銷。如今孔目江邊的孔目新城區(qū)已成為新余住宅開發(fā)的熱土。 4，服務：舒適業(yè)主生活 樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，樓盤如何爭取市場做好銷售已成為突出問題，樓盤銷售經過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務的銷售、觀念的銷售，而現在樓盤的物業(yè)管理及售后服務恰恰成為銷售中的關鍵因素，目前新余已有比較成熟的樓盤，把物業(yè)管理作為一個要素融入開發(fā)、銷售之中。 新余開發(fā)商對樓盤的售后服務和住宅小區(qū)的物業(yè)管理重視程度日益提高，其中更把物業(yè)管理看作是樓盤再開發(fā)和銷售的無形資產，力求品牌效應。為消費者提供了優(yōu)質服務，而且也為提高英雄城的城市品位作出了積極貢獻。 　　隨著物業(yè)附加值的加大，說明新余的房地產市場發(fā)展開始向成熟，競爭不只關注戶型、樓層、地段，而且更多開始從服務、教育等相關方面得到體現，這也說明新余的消費者購房越來越理性。 三、項目綜合分析: （一）項目概況 1，地塊概況：本項目地塊面積較小，地形是不規(guī)則的形狀，高低起伏不平。如果本地塊用于住宅開發(fā)，最合適開發(fā)的物業(yè)類型為單棟電梯高層。 2，項目位置：本項目位于新余城北區(qū)，在城北舊城的中間位置，所處周邊市政配套較完備，有一系列的商業(yè)服務區(qū)支撐該項目的生活需求。隨著城北功能定位，城北住宅市場升值潛力較大。 3，項目周邊環(huán)境：項目周邊主要以服務性行業(yè)為主，多為生活用品買賣，餐飲服務行業(yè)。在項目周邊500米以內，有多個新余行政單位和事業(yè)單位分布。 4，項目周邊規(guī)劃：目前項目旁邊規(guī)劃建設大型連鎖超市，新余沃爾瑪大型超市。那么本項目便可利用這一稀缺資源，給項目營造獨特的銷售賣點。 5，項目周圍建筑：都屬于舊式建筑，周邊建筑品質參差不齊，環(huán)境質量一般， （二）項目SWOT分析 1，項目的優(yōu)勢和機會（S/O） A，宏觀形式看好：在國家房市和新余房市一片大好形式下，進行本項目的開發(fā)。 B，契合城市規(guī)劃：隨著新余城市功能分區(qū)，新余開始走北擴的道路，城市居住區(qū)向北發(fā)展，城北房產如火如荼。本項目順應新城規(guī)劃。 C，周邊競爭較?。耗壳氨卷椖恐車鷽]有任何樓盤，在沒有競爭對手的市場空白點上，本項目便是此區(qū)域周圍的明星樓盤。 D，物業(yè)類型滿足市場需求：目前新余市開發(fā)的物業(yè)類型大部分是多層，隨著經濟的發(fā)展，社會對高層的需求量較大。本項目在高層住宅短缺的基礎上進行開發(fā)，因地制宜，合理開發(fā)緊俏性的物業(yè)類型。 E，地理位置優(yōu)越：本項目所處位置較好，周邊市政配套完善，生活一步到位，方便快捷，能夠感受到真正的都市生活。 F，周圍分布多個行政部門：行政部門的近郊分布，給本案帶來了生活質量的保證。無形中提升了本項目的品質。 G，規(guī)劃建設的沃爾瑪：給項目的居家?guī)砹俗畲蟮谋憷椖靠梢栽诖嘶A上，提高項目的知名度。 H，交通便利：出門便有多路公交車輻射整個新余市區(qū)。 I，項目圍合式結構：項目并不直接面向繁華路面，而是有建筑物圍合。這就保證了本項目住房的離寧靜很近，離繁華不遠的人本居住環(huán)境。 J，發(fā)展前景和升值空間較大：項目所處城北成熟配套區(qū)，處在未來發(fā)展之上，項目的發(fā)展前景較好，升值空間較大。 2，項目的劣勢和挑戰(zhàn)（W/T） A，開發(fā)規(guī)模較?。盒掠喾康禺a已開始向大盤時代邁進，本項目的開發(fā)面積較小，競爭能力較弱。 B，地塊位置封閉：項目并沒有臨近路面，并且地塊高低不平，呈幾何不規(guī)則裝狀，在此基礎上開發(fā)，規(guī)劃要有專業(yè)先導。 C，項目周邊環(huán)境差：由于本區(qū)域是城北老城區(qū)，周邊建筑雜亂，沒有任何規(guī)劃的凌亂布局會影響本項目的品質。 D，地塊價位較高：由于本項目所處位置四通八達，所以開發(fā)商拿地的價位較高，從而使項目的開發(fā)成本較高，造成銷售價格偏高不被目標受眾接受。 E，區(qū)域市場競爭激烈：新余房產開發(fā)力度較大，電梯高層開發(fā)量也在大幅度增加，在此基礎上，產生大量同類物業(yè)性質的樓盤。 四、項目可行性結論 通過對新余市區(qū)整個地產市場的調查顯示，新余房地產市場開發(fā)逐漸趨向成熟，新余地產前景頗好。在此基礎上,新余房產開發(fā)主要是分布在城北新區(qū)，而項目恰好在城北新開發(fā)區(qū)附近，.隨著近幾年的發(fā)展，項目所在區(qū)位近年來有很大的改變，正一步步趨向成熟。在此基礎上，本項目取宏觀政策優(yōu)勢和微觀發(fā)展優(yōu)勢，擬建目標項目。項目物業(yè)類型為點、電梯高層。隨著近年來新余物業(yè)開發(fā)來看，高層開發(fā)量增長較快，但由于高層在新余是稀缺物業(yè)，所以很受消費群體歡迎。 從目前情況來看，項目的可行性較強，成功開發(fā)本項目在望。 在SWOT分析法中，優(yōu)勢和劣勢指的是內部要素，具體如下：優(yōu)勢： 市場營銷的資深閱歷。 一種創(chuàng)新的產品或服務。 營業(yè)場所。 質量工序與品質程序。 其他能對產品與服務產生增值效應的方面。 劣勢： 缺乏市場營銷經驗。 產品或服務同質化。 營業(yè)場所。 劣質產品或服務。 不良的聲譽 在SWOT分析法中，機會和威脅指的是外部要素，具體如下：機會： 日益新興的市場，如互聯網。 兼并、合資、戰(zhàn)略聯盟。 進入細分市場獲取更多盈利。 新興的國際市場。 競爭對手退出的市場。 威脅： 競爭對手進入本地市場。 價格戰(zhàn)。 競爭對手研發(fā)出創(chuàng)性的產品或服務。 競爭對手擁有更好的分銷渠道。 政府對你的產品或服務開始征稅。 泰州市場調查報告 第一部分項目投資環(huán)境可行性分析 一、城市概況 地理位置 泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面連接揚州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中市區(qū)面積428平方公里，總面積中，%，%。自2001年末，泰州市行政區(qū)劃設海陵、高港2個區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。2003年末，總人口503萬人，其中市區(qū)62萬人。 交通條件 泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。蘇中入江達海的5條重要航道在此交匯。境內長江岸線近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60公里，建有長江港口3個。以國家一類開放口岸——泰州港為主體的內河港口群初具規(guī)模。投資10多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經濟發(fā)展的一條“龍脈”。全市公路通車總里程5693公里，328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內縱橫交錯。江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路交通發(fā)展較快，新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。 歷史文化 泰州是一座歷史文化名城。戰(zhàn)國時期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國泰民安”之意。千余年來，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風，交通發(fā)達，經濟繁榮，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出，“儒風之盛，夙冠淮南”?！端疂G傳》作者施耐庵、泰州學派創(chuàng)始人哲學家王艮、揚州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術大師梅蘭芳、地質學家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業(yè)。豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡?，F存古遺址、古建筑、古石刻數百處，其中列為省市級文物保護單位的有134處。全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件。千年古剎光孝律寺在海內外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。 人文習慣 溱潼會船節(jié)溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說豐富多彩。南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊伍行至溱湖，與金兵遭遇，打得金兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬為國捐軀的英雄，并于每年清明節(jié)撐船來此祭掃，久而久之，便形成清明撐會船的習俗，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會——溱潼會船節(jié)。每年清明節(jié)，四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數百船只，上萬船民來此聚會，觀眾游客超過十萬人。其恢宏壯觀的場面，驚心動魄的爭賽、多姿多彩的表演，堪稱民俗文化之大觀，水鄉(xiāng)風情之博覽，被海內外人士盛贊為“天下會船數溱潼”。她是’92中國友好觀光年江浙滬旅游目的地之一，’95中國江蘇民俗風情游首游式亦在此舉行，2001年列為省級風景名勝區(qū)。 中國泰興銀杏節(jié)中國泰興銀杏節(jié)由“銀杏藝術節(jié)”、“銀杏科技節(jié)”演化而來。每年在銀杏成熟的時候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場、產品交易、信息發(fā)布、項目洽談、人才引進以及大型文藝演出等活動，以促進泰興與外界的交流溝通，進一步提高泰興的知名度，強化招商引資、院企對接、項目開發(fā)等工作，推進全市經濟的健康、快速發(fā)展。12年來，銀杏節(jié)為泰興經濟和社會各項事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。 中國興化—鄭板橋藝術節(jié)鄭板橋是清代著名的書畫家、文學家、“揚州八怪”的杰出代表人物，在海內外享有盛譽。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng)。為紀念板橋，宣傳興化，擴大交往，加快發(fā)展，從1993年11月22日鄭板橋誕辰300周年之際舉辦了首屆“中國興化—鄭板橋藝術節(jié)“后，每兩年舉辦一次。 二、城市經濟發(fā)展狀況 城市類型 泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢平坦，有良好資源條件和經濟基礎，目前已聚集春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、LG等世界知名企業(yè)。東西承接上海、南京兩大經濟圈，南北聯接蘇南、蘇北兩大經濟板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達、商貿繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿并存發(fā)展的新興商貿城市。 宏觀經濟水平 2003年泰州市國民經濟快速增長,，%，是建市以來增幅最高的一年，%。其中，%；，%；，%。人均國內生產總值11513元，%?！谩谩谩?。全市財政收入662563萬元，%，總體經濟發(fā)展形勢良好。 個私經濟發(fā)展較快，,%,%,%,泰州目前個體工商業(yè)共有11萬余戶，私營企業(yè)14768戶,比上年增長14%%。%。 城市人口分布 2003年末全市人口分布狀況: 地區(qū)總人口數(人)城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村人口 市區(qū)62291054702875882 興化市1549922556726993196 靖江市664706308026356680 泰興市1292127563548728579 江堰市906979334793572186 從泰州市的人口分布狀況來看,泰州市區(qū)人口與其他四市相比要少的多,城市化發(fā)展還是相對落后,市區(qū)人口增長速度緩慢，,城市發(fā)展后備力量相對不足。泰州雖然是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不存在優(yōu)勢，周邊的四市經濟發(fā)展迅速，逐漸形成多個經濟中心，市區(qū)的聚集能力相對薄弱。 人均收入支出情況 2003年市區(qū)居民人均可支配收入8517元，人均消費性支出5743元，%。全市農民人均純收入4079元，人均消費性支出2606元，%；；人民生活達到小康水平。 附泰州市2003年來人均可支配收入情況: 市區(qū)人均可支配收入全市農民人均純收入 金額(元)85174079 增長率(%) 恩格爾系數(%) 2003年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費支出及構成情況: 項目金額(元)占總支出比例 食品 衣著 家庭設備品 醫(yī)療保健 交通通訊 教育文化娛樂服務 居住 雜項商品和服務 總支出100 全市生產資料市場32個。其中，,。泰州消費環(huán)境不斷改善，消費市場持續(xù)升溫，活躍興旺，泰州市區(qū)2003年，%。居住支出僅次于食品支出，說明人們對改善居住條件，提高生活質量的要求更為強烈。 三、最新城市建設總體規(guī)劃 泰州的城市擴張，已經顯現出向南，向東的發(fā)展趨勢。向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新