【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，可使其價(jià)格上升。修筑一條道路或興建一座新的購(gòu)物中心，對(duì)其周圍房地產(chǎn)的價(jià)格有著更大的影響。 (6)保值性 如果出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象，貨幣的購(gòu)買力會(huì)下降。當(dāng)某項(xiàng)投資是保值性的，意味著能抵抗通貨膨脹，即投入的資金增值速度能抵消貨幣貶值速度。保值性具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后，所抽回的資金完全能購(gòu)買到當(dāng)初投資金額可以購(gòu)買到的同等實(shí)物或服務(wù)水準(zhǔn)。投資房地產(chǎn)通常具有此功能。 一般來(lái)說(shuō)，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、人口的增加、產(chǎn)業(yè)的興旺、人們生活水平的提高 ，對(duì)土地的需求量是日益增加的，但由于土地面積不能隨意增加，特別是位置較好的地段，所以，從長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)不斷上漲，房地產(chǎn)有著保值和增值的作用。但在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)下落。另外，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地價(jià)格由于是有限期的土地使用權(quán)的價(jià)格，對(duì)于一宗土地使用權(quán)期限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用年限內(nèi)的前若干年，價(jià)格可能會(huì)隨著需求的增加而出現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于終有一天土地使用期限會(huì)降至為零，所以長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格又是趨于下降的，這也是必須引起注意的。總之，房地產(chǎn)的增值往往是通貨膨脹、需求增加以及交通條件改善 的結(jié)果，而并非僅僅改進(jìn)房地產(chǎn)本身所引起的價(jià)值增加。 房地產(chǎn)估價(jià)人員 一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)具備的基本條件 ： (1)房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)； (2) 從實(shí)踐中積累起來(lái)的豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)； 5 (3) 實(shí)務(wù)操作中的良好職業(yè)道德。 房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德主要有六個(gè)方面： (1)應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)，不得做任何虛偽的估價(jià)； (2)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、近親或其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)； (3)如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該接受該估價(jià)委托 ； (4)應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)或泄露給他人； (5)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得一不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，也不得降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)； (6)不得將資格證書(shū)證借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者的身份在非本人估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。 房地產(chǎn)估價(jià)原則 估價(jià)原則 （ 1）合法原則 合法原則是房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的首要原則，遵循這一原則即是要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提下進(jìn)行。合法權(quán) 益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 （ 2） 最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則的前提下，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地產(chǎn)合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需滿足法律允許、技術(shù)可能、市場(chǎng)支持、財(cái)務(wù)可行并達(dá)到房地產(chǎn) 最高價(jià)值的條件。最高最佳使用必須符合法律上許可、技術(shù)長(zhǎng)可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值 最大化這四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，并在估價(jià)中按照這四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)一次篩選。 （ 3） 均衡原則 房地產(chǎn)價(jià)格受土地、資本、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)等四項(xiàng)生產(chǎn)要素的組合所影響 。這里所謂的資本，是指建筑物及其設(shè)備等的投資額，勞動(dòng)即工資， 6 當(dāng)這些生產(chǎn)要素的配合獲得最適當(dāng)?shù)木鈺r(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮。換言之，生產(chǎn)要素的供給過(guò)?；虿蛔?，便會(huì)引 起不利現(xiàn)象。 （ 4） 收益遞增減原則 收益遞增減原則，是指當(dāng)增加諸生產(chǎn)因素的一個(gè)單位投資量，收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如再增加投資，其收益不再會(huì)與追加投資成正比例增加。 （ 5） 收益與分配原則 由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)及土地四種生產(chǎn)要素自合而生產(chǎn)的收益，應(yīng)該有各要素分配 。 一次原則，分配給土地的收益是總收益的最后部分，如果這是最大的，即可 認(rèn)為該土地是出 于最有效使用狀態(tài)。 （ 6） 貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)原則是指發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的某部分，對(duì)該房地產(chǎn)群體的收益的貢獻(xiàn)，這是部分與整體之間的關(guān)系。貢獻(xiàn)原則可用于土地或建筑物的追加投資和房地產(chǎn)的一部分改良改造等，它能根據(jù)房地產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)程度，判定房地產(chǎn)追加投資是否適當(dāng)，又可以應(yīng)用這項(xiàng)原 則判斷最有效的使用上升程度。 （ 7） 使用原則 房地產(chǎn)必須要與外在環(huán)境相配合。房地產(chǎn)若能適應(yīng)其周圍環(huán)境，該房地產(chǎn)的收益性或舒適性就能最大限度地發(fā)揮。 （ 8） 競(jìng)爭(zhēng)原則 一般商品的價(jià)格正是在供求均衡點(diǎn)上形成的結(jié)果。房地產(chǎn)因?yàn)榫?有不可移動(dòng)性、數(shù)量有限性、個(gè)別性等特點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)不容易再供給方面引起主要是在需求者之間進(jìn)行 。 （ 9） 需求與供給原則 房地產(chǎn)價(jià)格由需求與供給的互相關(guān)系而定。它與需求呈正向變動(dòng)，與供給成反向變動(dòng)。 （ 10） 變動(dòng)原則 房地產(chǎn)價(jià)格是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的各項(xiàng)因素的變化而變化的。房地產(chǎn)價(jià)格的形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中 ， 而房地產(chǎn)的價(jià)格又是在這些因素的相互作用過(guò)程中形成的。 7 （ 11） 預(yù)測(cè)原則 價(jià)值是由未來(lái)可獲得利益的預(yù)期產(chǎn)生的。對(duì)于價(jià)值的評(píng)價(jià)，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)，過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的重要意義在于為推知未來(lái)的動(dòng)向提供依據(jù)。 （ 12） 替代原則 兩個(gè)以上互有替代性的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格是經(jīng)過(guò)兩者相互影響之后才決定的，房地產(chǎn)也有同樣現(xiàn)象。某房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的其他房地產(chǎn)的價(jià) 格所牽制。換言之，同類型而有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格互相牽制而趨于一致 。 （ 13） 公平原則 估價(jià)結(jié)果如果不公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性估價(jià)結(jié)果如果不公平合理。 公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。 （ 14） 時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)樽陨淼男屡f而發(fā)生價(jià)格變化；也可能因?yàn)楸姸嗍袌?chǎng)因素的變化而變化。房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì) 應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間。 估價(jià)程序 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間， 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： ① 明確估價(jià)基本項(xiàng) ； ② 擬定股價(jià)作業(yè)方案 ； ③ 搜集估價(jià)所需資料 ； ④ 實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象 ； ⑤ 選定估價(jià)方法計(jì)算 ； ⑥ 確定估價(jià)結(jié) 果； 8 ⑦ 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 ； ⑧ 估價(jià)資料歸檔 。 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi) 容： ① 明確 估價(jià)目的 ； ②明確估價(jià)對(duì)象 ； ③明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) ； 注： a 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出 ； b 明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀總和權(quán)益狀況 ； c 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定， 采用公歷表示，精確到日 ； d 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。 估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容 ： ① 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 ； ② 擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道 ； ③ 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi) ； ④ 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面 ： ① 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料 ； ② 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 ； ③ 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料 ； ④ 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料 。 房地產(chǎn)估價(jià)方法 市場(chǎng)比較法 市 場(chǎng)比較法又叫市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法、 交易案例比較法、直接交易案例比較法，有時(shí)又簡(jiǎn)稱比較法或市場(chǎng)法。簡(jiǎn)要地說(shuō)，它是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 所謂類似房地產(chǎn)， 9 是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等相同或相似的房地產(chǎn)。 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。 收益還原法 收益還原法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià) 時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益還原法作為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一種評(píng)估方法，以其充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，被廣泛地應(yīng)用于具有收益的房地產(chǎn)的估價(jià) ， 并被許多房地產(chǎn)估價(jià)專家尊崇為房地產(chǎn)估價(jià)法中的 “王后 ” 。 有關(guān)這種方法的稱謂很多，如投資法、純收益還原法、收入資本化法，在土地經(jīng)濟(jì)理論上時(shí)常稱之為地租資本化法等。 成本法 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累 加為 基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。成本法又稱原價(jià)法、合同法、加法、承包商法等，在舊的房地產(chǎn)估價(jià)中通常稱為重置成本法。用成本法評(píng)估所得的結(jié)果，被稱為積算價(jià)格。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 基準(zhǔn)地價(jià)法 針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法 。這種方法有一定的政策性。 10 本次畢業(yè)設(shè)計(jì)工作描述 領(lǐng)秀華庭 ：位于天津開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街 19 號(hào)，東側(cè)為宏達(dá)圖書(shū)館， 北側(cè)為 領(lǐng)秀 廣場(chǎng)，西側(cè)為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，隔第三大 街 對(duì)面為泰達(dá)金融廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。 領(lǐng)秀華庭 總用地面積 16, 平方米，建筑面積為 65,400 平方米，由天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 中規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較 法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，最終選擇收益法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。 11 2 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱 領(lǐng)秀華庭 委托方 天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司 估價(jià)方 天津天元房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 估價(jià)人員 付喬雅 估價(jià)作業(yè)期 2020 年 5月 1 日 至 2020 年 10 月 30 日 估價(jià)報(bào) 告編號(hào) 評(píng)字（ 2020A） 09QB 第 009 號(hào) 二〇一〇年十月三十日 12 3 致委托方函 天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司： 承蒙委托，我公司對(duì)位于天津市開(kāi)發(fā)區(qū)的 領(lǐng)秀華庭 房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)對(duì)象建筑面積 65,400 平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二 ○三 九年七 月七日止。 估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利 和不利因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020 年 5 月 1日 整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場(chǎng)價(jià)值為 561,790,000 元 (取整至萬(wàn)位 )，大寫(xiě)人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬(wàn)元整，詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。 表 3 估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 估價(jià)對(duì)象 土地用途 房地產(chǎn)證號(hào) 建筑面積 （㎡） 估價(jià)單價(jià) （元 /㎡） 估價(jià)值 （元） 領(lǐng)秀華庭 商業(yè)用地 津字第 114030903309 65,400 8,590 561,790,000 估價(jià)負(fù)責(zé)人：付喬雅 二 〇 一 〇 年十月三十日 13 4 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1 估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 3 估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 4 估價(jià)人員依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 5 估價(jià)人員 已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6 本報(bào)告書(shū)含若干附件，與報(bào)告書(shū)正文具同等效力，不可分割對(duì)待。 7 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 本次估價(jià)人員：付喬雅 14 5 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 估價(jià)的假設(shè)條件 (1)本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)