【正文】 .................................................... 16 委托方 ................................................................................................. 16 估價(jià)方 ................................................................................................. 16 估價(jià)對象 ............................................................................................. 16 估價(jià)對象位置及環(huán)境 ................................................................... 16 估價(jià)對象概況 .............................................................................. 17 估價(jià)對象權(quán)利狀況 ........................................................................... 18 估價(jià)目的 ............................................................................................. 18 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ............................................................................................. 18 價(jià)值定義 ............................................................................................. 18 估價(jià)依據(jù) .............................................................................................. 18 估價(jià)原則 ............................................................................................. 19 估價(jià)方法 ............................................................................................ 20 價(jià)值結(jié)果 ............................................................................................ 20 估價(jià)人員 ............................................................................................ 21 估價(jià)作業(yè)日期 .................................................................................... 21 7 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ............................................................................................ 22 估價(jià)對象分析 ..................................................................................... 22 個(gè)別因素分析 .............................................................................. 22 V 區(qū)域因素分析 .............................................................................. 23 市場背景分析 ...................................................................................... 24 最高最佳使用分析 ............................................................................. 29 估價(jià)方法的選用 .................................................................................. 30 估價(jià)測算 ............................................................................................. 30 估價(jià)技術(shù)路線確定 ...................................................................... 30 運(yùn)用市場比較法進(jìn)行測算 ........................................................... 31 運(yùn)用收益還原法進(jìn)行測算 ........................................................... 36 估價(jià)對象 I 的市場價(jià)格的確定 ................................................... 43 估價(jià)對象交易價(jià)格確定 ............................................................... 43 8 評(píng)估結(jié)果 ..................................................................................................... 45 參考文獻(xiàn) ........................................................................................................ 46 致謝 ...................................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 房地產(chǎn)估價(jià)原理 房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常存在同一宗房地產(chǎn)，運(yùn)用不同估價(jià)方法出現(xiàn)估價(jià)結(jié)果不一致的情形，對此許多估價(jià)人員感到困惑不解，有人認(rèn)為這是選用不同估價(jià)方法估價(jià)的結(jié)果。事實(shí)上，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員不僅要按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，“應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用，”運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法做好估價(jià)業(yè)務(wù)，更重要的是，必須不斷研究房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法，運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，分析和解釋實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，進(jìn)一步豐富和發(fā)展房 地產(chǎn)估價(jià)理論。因?yàn)椋康禺a(chǎn)估價(jià)的過程，實(shí)質(zhì)上是估價(jià)人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的過程。只有充分掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論，把握房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本規(guī)律，才能在充分熟悉和把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和特點(diǎn)的前提下，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用公開市場標(biāo)準(zhǔn)，在一定估價(jià)技術(shù)路線指導(dǎo)下，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，評(píng)估出估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。同時(shí)，通過實(shí)踐探索和理論研究，分析解決估價(jià)實(shí)踐中碰到的一系列問題。 一般來說，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、人口的增加、產(chǎn)業(yè)的興旺、人們生活水平的 提高，對土地的需求量是日益增加的，但由于土地面積不能隨意增加，特別是位置較好的地段，所以，從長期來看房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)不斷上漲，房地產(chǎn)有著保值和增值的作用。但在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)下落。另外，中國大陸房地產(chǎn)市場中的土地價(jià)格由于是有限期的土地使用權(quán)的價(jià)格，對于一宗土地使用權(quán)期限較長的土地來說，在其使用年限內(nèi)的前若干年，價(jià)格可能會(huì)隨著需求的增加而出現(xiàn)上升趨勢，但由于終有一天土地使用期限會(huì)降至為零，所以長期來看，價(jià)格又是趨于下降的，這也是必須引起注意的?？傊康禺a(chǎn)的增值往往是通貨膨脹、需求增加以及交通條件 改善的結(jié)果，而并非僅僅改進(jìn)房地產(chǎn)本身所引起的價(jià)值增加。 2 從專業(yè)估價(jià)的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人 員根據(jù)估價(jià)目的、遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)程序 ， 采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的判斷與推斷。房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，正確的房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，必須基于一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法 ， 還必須依賴估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素發(fā)雜多變，不 是任何人用某些公式就能夠計(jì)算出來的，評(píng)估是應(yīng)考慮該房地產(chǎn)的特性及房地產(chǎn)市場的所有潛在的影響因素。 房地產(chǎn)特性 (1)位置固定性（包括不可移動(dòng)性、地區(qū)性、個(gè)別性） 土地具有位置固定性，建筑物由于固著在土地上，其位置往往也是固定的。房地產(chǎn)的位置固定性，派生出了房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、地區(qū)性和個(gè)別性，所以沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的?？v使兩處建筑物一模一樣，但由于坐落位置不同，周圍環(huán)境不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。從而在經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)同一房地產(chǎn)的大量供給是不可能的，價(jià)格千差萬別。由于房地產(chǎn)交易很難采取樣品交 易的方式，要到實(shí)地觀察，成為特定地的交易。 (2)長期使用性 盡管土地可以被沙漠化、洪水淹沒或荒蕪、侵蝕，然而它在地球表面所標(biāo)明的場所是永存的，可以說土地具有不可毀滅性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。正常情況下，建筑物很少會(huì)發(fā)生倒塌，只是為了更好的用途或有可能提供更高的價(jià)值才會(huì)被拆除。但值得注意的是，在中國大陸，房地產(chǎn)自然方面的長期使用制度（ 1990年 5 月 19 日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》），公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人通過政府出讓方式取得的土地使用 權(quán)，是有限期的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。國家規(guī)定 3 的土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70 年；工業(yè)用地50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。對這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義。如坐落位置好、建筑物的外觀也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限很短而有值錢。 (3)大量投資性 房地產(chǎn)投資所需數(shù)額往往很大。一平方 米土地的價(jià)格少則數(shù)百元，多則數(shù)千元至數(shù)萬元。興建建筑物的工程也很高。例如，據(jù)《人民日報(bào)》1992 年 8 月 10 日報(bào)道，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)恒通置業(yè)股份有限公司與北京市東城區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司合作，攜手開發(fā)改造北京市東城區(qū)東四北大街西側(cè)地區(qū)。此次珠海恒通公司與北京東城區(qū)聯(lián)手改造建設(shè)的范圍南起明星電影院，北至錢糧胡同，東臨東四北大街，西至工人俱樂部，南北長約 300 米，東西長約 80 米，土地面積約 24000 平方米。計(jì)劃興建一座集商業(yè)、娛樂、購物、餐飲、文化、休閑為一體的大型現(xiàn)代化國際購物中心。該中心由中國、香港、新加坡、英國 等國家和地區(qū)的專家共同進(jìn)行策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將達(dá)到世界一流水平，預(yù)計(jì)總投資為 11億元人民幣。據(jù)此匡算，每平方米土地的投資額高達(dá) 萬元人民幣。 (4)易受政策限制性 任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用、支配多少都有一些限制，即使在“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家也如此。房地產(chǎn)受政府法令和政策的影響較重要的有三項(xiàng)：一是警察權(quán)。政府基于公共利益，可運(yùn)用警察權(quán)限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率等的規(guī)定。二是征用權(quán)。政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對任何房地 產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買。三是課稅權(quán)。 房地產(chǎn)易受政策限制性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可搬動(dòng)，也不可隱藏，所以逃避不了未來政策、制度變化的影響。這一點(diǎn)既說明了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策的重要性。在社會(huì)動(dòng)亂、戰(zhàn)爭年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)尤其是食品的價(jià)格暴漲；在 4 社會(huì)安定、穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格趨于不斷上漲，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或低落。 (5)互相影響性 房地產(chǎn)的價(jià)格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時(shí)往往還取決于其周圍其他房地產(chǎn)的狀況，受其鄰近的房地產(chǎn)的用途所影響。例如，在一幢住宅樓旁邊興建 一座工廠，可導(dǎo)致該住宅樓的價(jià)值下降，反之，如在其旁邊興建一個(gè)綠化公園