【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)的未來第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率（資本化率）g——凈收益逐年遞增的比例t——房地產(chǎn)的收益年限二、 收益法參數(shù)體系收益法參數(shù)體系及取值區(qū)間表序號(hào)項(xiàng)目名稱相關(guān)系數(shù)備注1租賃收入根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況確定有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入，詳見參數(shù)體系說明2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)物業(yè)的不同類型確定3凈收益租賃收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4凈收益增長(zhǎng)率3%6%根據(jù)物業(yè)的不同類型確定5未來可獲收益的年限根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況確定詳見參數(shù)體系說明6報(bào)酬率或資本化率4%6%三、 參數(shù)指標(biāo)取值說明 1. 租賃收入租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。潛在毛收入估算由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)情況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、租賃稅費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等。要注意若上述運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包括在租賃收入里，則不用在租賃收入中扣除。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可按租賃收入的一定比例計(jì)算。3. 凈收益租賃收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即為凈收益。4．凈收益增長(zhǎng)率不同區(qū)位和實(shí)物狀況的房屋，其租金收入增長(zhǎng)的比率是不一致的，建議估價(jià)師在實(shí)際操作時(shí)，要對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真分析，選取合適的凈收益增長(zhǎng)率。5. 未來可獲收益的年限由于物權(quán)法第149條對(duì)住宅房地產(chǎn)70年使用權(quán)問題的最終規(guī)定是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。所以房地產(chǎn)估價(jià)未來可獲收益的年限可考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限扣除建筑物已使用年限測(cè)算。房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限表序號(hào)建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限備注1鋼結(jié)構(gòu)80年2鋼砼60年框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)等3磚混一等50年4磚混二等50年收益年期，由評(píng)估人員根據(jù)建筑物的具體情況，在上述建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限扣除建筑物已使用年限基礎(chǔ)上確認(rèn)。6. 資本化率資本化率的確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法。本參數(shù)指標(biāo)體系采用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法進(jìn)行測(cè)算。市場(chǎng)提取法。根據(jù)對(duì)2006年－2008年北京市成套住宅租售市場(chǎng)狀況調(diào)查，目前北京市成套住宅租售市場(chǎng)情況，租售比約為1：320左右，已接近或超過國(guó)際市場(chǎng)警戒線。按照市場(chǎng)提取法測(cè)算北京市成套住宅出租資本化率取值合理區(qū)間處于3%－5%。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。其中安全利率采用中國(guó)人民銀行公布的一年期銀行定期存款利率；再依據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹等因素的分析，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，根據(jù)：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，確定資本化率取值范圍為5％－8%。綜合確定當(dāng)前資本化率取值區(qū)間為4%6%。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（格式部分）居住類在建工程北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)二〇〇九年五月聲明：在使用本文本時(shí)，如有疑議或需解釋，請(qǐng)由所在單位向北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)提交“釋疑申請(qǐng)”。協(xié)會(huì)認(rèn)為有必要，將以書面形式進(jìn)行解釋或更正。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：（按土地證的坐落）抵押價(jià)值評(píng)估委托方：估價(jià)方:估價(jià)人員： 估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄致委托方函 3估價(jià)師聲明 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告 10一、 委托估價(jià)方 10二、估價(jià)方 10三、估價(jià)對(duì)象 10四、估價(jià)目的 10五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 11六、估價(jià)依據(jù) 11七、估價(jià)原則 11八、價(jià)值定義 12九、估價(jià)方法 12十、估價(jià)結(jié)果 12十一、估價(jià)報(bào)告的工作日期 13十二、估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用有效期 13十三、參與本次估價(jià)的工作人員 13參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（至少有兩名） 13估價(jià)技術(shù)報(bào)告 14一、估價(jià)對(duì)象 14二、評(píng)估方法選用依據(jù) 15三、最高最佳使用分析 15四、估價(jià)測(cè)算過程 15（一）成本法 15（二）假設(shè)開發(fā)法 19五、估價(jià)結(jié)果確定 20變現(xiàn)能力分析 22附件 23致委托方函致函對(duì)象（為委托方的全稱）致函正文 ①估價(jià)對(duì)象位置、建筑面積、土地面積、權(quán)屬狀況、用途及形象進(jìn)度等②估價(jià)目的③估價(jià)時(shí)點(diǎn)④估價(jià)結(jié)果⑤參與本報(bào)告評(píng)估的估價(jià)師⑥房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯總表，包括市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果匯總表 幣種：人民幣數(shù)額及說明項(xiàng)目及單位數(shù) 額說 明1．假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元/m2）2．法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）總額（元或萬元） 已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額總額（元或萬元）總額（元或萬元）3．抵押價(jià)值總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元/m2）地上建筑物價(jià)值土地價(jià)值注：抵押價(jià)值＝假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款 致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名） 二〇〇**年**月***日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：⑴我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。⑶我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。⑷我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。⑸我們已（或沒有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘），估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。⑹沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。⑺本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的主部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何書面形式發(fā)表。⑻本估價(jià)報(bào)告由XX公司負(fù)責(zé)解釋⑼參加本次估價(jià)的工作人員 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（至少有兩名）估價(jià)師姓名注冊(cè)證書號(hào)簽 字參加估價(jià)人員： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。⑴合法前提：①權(quán)屬清晰無異議②不屬于法律法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)⑵以立項(xiàng)主體可以在正常市場(chǎng)條件下轉(zhuǎn)讓為前提⑶依據(jù)合理⑷優(yōu)先受償權(quán)利⑸市場(chǎng)穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2．報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)：⑴優(yōu)先受償款情況：⑵估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；⑶在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；⑷合理使用評(píng)估價(jià)值；⑸定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。⑹本項(xiàng)目已于 年 月 日開始預(yù)售，預(yù)售范圍。3．估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期4．假設(shè)估價(jià)對(duì)象在建工程在估價(jià)后按照現(xiàn)有的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)指標(biāo)持續(xù)建設(shè)，能夠按照正常建設(shè)期完工，取得竣工手續(xù)并交付使用。57 / 59估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托估價(jià)方錯(cuò)誤！鏈接無效。二、估價(jià)方**公司地址: 法定代表人: 房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別: 資質(zhì)證書號(hào)：聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 三、估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目坐落及四至權(quán)益狀況土地證、項(xiàng)目核準(zhǔn)、規(guī)劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。實(shí)物狀況簡(jiǎn)要介紹在建工程的形象進(jìn)度。估價(jià)范圍要明確估價(jià)對(duì)象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。若抵押物的范圍只是項(xiàng)目的一部分，應(yīng)就抵押部位、對(duì)應(yīng)用途等描述清楚。四、估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估在建工程抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定