【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級 （ 2）城鎮(zhèn)土地分等定級方法 采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法 多因素綜合評價法的常用公式 城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟 土地定級原則 （ 1） 綜合性原則 （ 2） 主導性原則 （ 3） 地域分異原則 （ 4） 土地收益差異原則 （ 5） 定量與定性分析結(jié)合原則 一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述 土地分等定級的含義和對象 （ 1）土地分等定級的含義 是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的 過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。 （ 2）城鎮(zhèn)土地分等定級的對象 城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地 土地分等定級與土地估價的關(guān)系 （ 1）兩者的概念實質(zhì) （ 2）兩者的關(guān)系 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。 土地分等定級體系與方法 （ 1）土地分等定級體系 城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級 （ 2）城鎮(zhèn)土地分等定級方法 采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法 多因素綜合評價法的常用公式 城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個 步驟 土地定級原則 （ 1） 綜合性原則 （ 2） 主導性原則 （ 3） 地域分異原則 （ 4） 土地收益差異原則 （ 5） 定量與定性分析結(jié)合原則 三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法 土地分等程序 （ 1） 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作 （ 2） 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化 （ 3） 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 4） 驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別 （ 5） 編制城鎮(zhèn)土地分等成果 土地分等資料收集與調(diào)查 包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出 水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。 土地分等因素因子分值計算 （ 1） 土地分等因子分值計算的基本原則 （ 2） 土地分等因子分值計算的標準化公式 土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。 （ 3） 涉及指數(shù)方式的因子指標計算 A．城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算 B．城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算 C．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算 土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分 （ 1） 土地分等對象的綜合 分值計算和等別初步劃分 土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。 城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行 開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）土地等別的驗證 A．采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占 90%以上 B．采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占 50%以上 C．土地等別驗證的基本思想 （ 3）城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定 城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則： A．行政建制協(xié)調(diào)原則 B．城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則 C．近鄰平衡原則 城鎮(zhèn)土地分等基 本方案制定的注意事項 （ 4）特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法 跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡 市轄區(qū)土地等劃分 7 城鎮(zhèn)土地分等定級二 四、土地定級的程序與方法 （一）土地定級程序 編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準備 收集資料 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 資料整理及分值表的編制 權(quán)重確定及因素選擇 土地定級單元的劃分 土地級別的確定 土地收益、地價測定 面積量算及土地級別圖的編制 土地定級報告及成果驗收歸檔 （二）城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查 包括繁華 程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （三）因素分值計算 城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。 掌握幾個概念：功能分（ f）、作用分（ e）、因素分值（ F）、單元總分值（ S） 因素分值計算原則： 5 個原則 因素分值計算方法 （ 1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型 根據(jù) 各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。 點、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布；有外溢影響 面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）面狀土地因素分值計算方法 ei = 100（ XiXmin） /（ XmanXmix） （ 3）點、線狀土地因素分值計算方法 求相對功能分 ——計算其作用或平均影響范圍 ——計算各相對因素距離上的因素作用分 一般常用的計算模型有線性和非線性 兩種： 線性模型表達公式： e = f(1r) 非線性模型表達公式： e = f(1r) 商服繁華影響度的作用分值計算 （ 1） 商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標分析 商業(yè)服務(wù)可劃分為 4 級，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2） 繁華影響度分值的計算與疊加 道路通達度作用分值計算 （ 1） 道路通達度指標分析 （ 2） 道路通達度的分值計算 公交便捷度分值計算 （ 1） 公交便捷度分析 （ 2） 公交便捷度的分 值計算和修訂 基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算 （ 1） 衡量環(huán)境質(zhì)量指標的三種類型 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2） 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算 公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算 綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算 產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算 （四）單元劃分及取樣 土地定級單元的概念 單元劃分的原則 確定單元界限的原則 單元大小的要求 單元的劃分方法 包括疊加法、主導因素判定法 、網(wǎng)格法（固定、動態(tài)）、均質(zhì)地域法 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 單元內(nèi)指標取樣 常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán) （五）單元總分值計算與土地級別劃分 城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律 土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復雜程度有關(guān) 土地質(zhì)量與土地級別 單元總分值計算 采用因素分值加權(quán)求和法 土地級別劃分 初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類 ——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （六）土地收益測算與級別確定 土地收益測算的原則 （ 1） 土地收益測算的原則 （ 2） 利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算 （ 3） 利用宗地地價測算土地級別收益 土地級別的最后確定 采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。 （七）考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法 分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查 規(guī)劃模擬定級 與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。 規(guī)劃修正定級 （ 1）規(guī)劃修正定級的基本要求 （ 2）規(guī)劃因素影響的量化方法 點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分； （ 3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定 參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù) 8 收益還原法 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 復習要點： 掌握收益還原法的原理、特點和適用范圍 重點是熟練運用收益還原法的基本公式和計算步驟 一、收益還原法概述 收益還原法的 定義和原理 是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。 來自土地的收益相對于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對于土地所有者而言，稱為地租。 收益還原法的基本公式 （ 1）土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式： P=a/r P土地價格 a土地純收益 r土地還原率 a = Pr （ 2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式： P= a/ r[11/（ 1+ r） n] n 使用土地的年限或 土地收益的年限 （ 3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式 （ 4）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式 （ 5）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價格計算公式 （ 6）純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 7）純收益、還原率有變化的土地價格計算公式： P= a1 /（ 1+ r1） +a 2/（ 1+ r1）（ 1+ r2） +…+ a3 / （ 1+ r1）（ 1+ r2） … （ 1+ r n） 本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例 。 收益還原法的特點與適用范圍 （ 1）收益還原法的特點 ，求得的價格稱為 ―收益價格 ‖ （ 2）收益還原法的適用范圍 只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。 收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價方法，但它也有一個缺點，就是穩(wěn)定純收益和適當還原率的求取比較困難。 二 、收益還原法估價的程序和方法 （一）估價程序 計算總收益 計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等 計算土地純收益 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 確定合適的還原率 選擇公式求取地價 （二）計算方法 總收益計算方法 采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個條件。 總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益。計算總收益時，還應(yīng)準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。 總費用計 算方法 （ 1）單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費 （ 2）房地出租中總費用的計算 包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。 房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況： ，計算公式為