【文章內(nèi)容簡介】 面積等。第六章 市場比較法第一節(jié) 市場比較法概述一、市場比較法的定義和基本原理基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。二、市場比較法中的有關(guān)概念13個概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域市場比較法的基本公式 根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。（1）直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為， 公式1 PD=PBABDE（2）間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為， 公式2 PD=PBABCDE（3）有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。（4）公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（C除外）。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。（5）對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解）的方式確定因素條件指數(shù)。市場比較法的特點與應(yīng)用范圍（1）市場比較法的特點：比準(zhǔn)價格（2）市場比較法的使用條件 僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。（3）市場比較法的適用范圍從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)；從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 二、市場比較法估價的程序與方法市場比較法估價的程序 收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定市場比較法每個步驟介紹（1）收集交易資料（2）確定比較交易案例明確5個具體要求，還應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)（3）市場交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)（4）期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。 B=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù) （5）區(qū)域因素修正 區(qū)域因素的實質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。 修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)（6）個別因素修正個別因素的實質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。（7）土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)K=[11/(1+r)^m]/ [11/(1+r)^n]年期修正后地價=比較案例價格K（8）容積率修正容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）（9）土地價格的最終確定通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。三、市場比較法的應(yīng)用范圍及估價過程市場比較法的應(yīng)用范圍市場比較法可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。（1）利用市場比較法評估土地的價格 方法應(yīng)用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。（2）利用市場比較法評估建筑物價格 比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。（3）利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格 注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題（4）利用市場比較法評估租金 一般選擇實質(zhì)租金進(jìn)行比較分析市場比較法基本估價過程（1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正（2）計算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表（3）計算容積率修正指數(shù)（4）計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正（5）計算各案例宗地修正后的試算比準(zhǔn)價格（6）綜合評估地價第七章 剩余法一、剩余法概述剩余法的定義與原理又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價格。除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應(yīng)用于三個方面：（1） 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格（2） 確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤（3） 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用剩余法的計算公式 基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場地的價格 A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤實際估價中常用的具體計算公式：土地價格 = 房屋的預(yù)期售價 建筑總成本 利潤 稅收 利息計算時還需要考慮各項費用的時間價值剩余法的特點與適用范圍（1）剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。（2）剩余法估價的三個假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻（3）剩余法的適用范圍 二、剩余法估價的程序與方法剩余法估價的基本程序（1） 查清待估宗地的基本情況；（2） 確定土地的最佳開發(fā)利用方式；（3） 估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；（4） 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等；（5） 測算土地價格。各道程序的內(nèi)容與方法（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況（2）確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。（4）估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。，一般采用建筑費用的一定比率估算。，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%5%。，估算預(yù)付資本利息（這是一個難點），預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時貸款利率進(jìn)行計算。，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算G..估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。（5）計算和確定估價額先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費用： 地價=不動產(chǎn)總價建筑開發(fā)費專業(yè)費不可預(yù)見費利息租售費用稅金開發(fā)商合理利潤（有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最后結(jié)果要貼現(xiàn)）再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。 三、剩余法估價的應(yīng)用利用剩余法評估土地價格估價過程：（1）選擇估價方法；（2）確定最佳開發(fā)利用方式；（3）市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等；（4）求取地價測算方法一：直接計算地價利息，采用收益還原法，注意，超過一年要采用復(fù)利計算，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)、估價及登記發(fā)證費用，得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價。測算方法二：利息中不計地價款的利息利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。利用剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高控制標(biāo)準(zhǔn)將建筑費及專業(yè)費的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專業(yè)費控制標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)用剩余法估價的常見問題（1） 方法適用錯誤，步驟錯誤；（2） 利息、利潤計算錯誤；計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式（3） 計算項目不準(zhǔn)確、漏項，或步驟不全；（4） 參數(shù)使用錯誤或前后不一致。 第八章 成本逼近法一、成本逼近法概述成本逼近法的定義即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。成本逼近法的基本原理與計算公式基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格?；竟剑和恋貎r格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。成本逼近法與土地價格構(gòu)成土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。注意4個公式的變換啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。開發(fā)后土地價格的主要組成部分：（1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。（2）土地開發(fā)費（包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息）（3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值成本逼近法的特點和適用范圍一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。