土地估價方法及案例(編輯修改稿)
2024-09-01 04:26 本頁面
【文章內容簡介】 常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價格370元/m2392元/m2355元/m2區(qū)域因素交通條件01%2%0基礎設施01%2%1%產業(yè)聚集001%2%環(huán)境情況02%00個別因素宗地面積03%05%宗地形狀02%00地形001%3%規(guī)劃限制0000根據該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知：待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)1交易期日修正：據調查，該市2005年1月至10月地價上漲4%，%，將2005年1月地價指數(shù)定為100，則，2005年10月地價指數(shù)為104；。解：實例A=370*100/100*1/*104/104*100/96*100/101=389元/ m2；實例B=395*100/100*1/*104/100*100/95*100/99=455元/ m2；實例C=355*100/100*1/*104/*100/101*100/102=358元/ m2；上述各例修正后價格差異較小，采用算術平均法計算：待估宗地單價=（實例A修正后價格+實例B修正后價格+實例C修正后價格）/3=401元/ m2。 成本逼近法案例案例1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內道路、綠地、。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m2。根據測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。，；征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/ Km2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%，總投資回報率為20%，土地增值收益率取20%，當年銀行年貸款利息率為10%，土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。解：土地取得費=（+）*108/(5*106)=120元/ m2土地開發(fā)費=（*108）/（1*106）=200元/ m2投資利息=120*[(1+10%)21]+200*40%*[(1+10%)]+200*60%*[(1+10%)]=投資利潤=(120+200)*20%=64元/ m2土地增值收益=(120+200++64)*20%=土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=（由于開發(fā)區(qū)內有部分占地是無法出讓的，因此需分攤到可出讓土地的價格中去）開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積不可出讓土地面積）/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%可出讓土地的平均單價=年期修正后價格=*[11/(1+7%)50]=土地總價格=*10000=7077400元 剩余法（假設開發(fā)法）案例一 單純的地價評估案例1有一成片皇帝需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2Km2，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為1000元/ m2；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤率為20%；土地轉讓中賣方需繳納的稅費為轉讓地塊價格的6%；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4%，熟地可轉讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。解：設荒地的總價為p總開發(fā)價值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)成本=*2=5億元；總利息=p*(1+4%)*[(1+12%)31]+5*[(1+12%)]=+；總轉讓稅費=12*6%=；購買稅費=P*4%=；總利潤=(+5)*20%=+1億元；可知P=125(+ ) (+1)=；故荒地總價=；荒地單價=。案例2估價對象房地產為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為1000 m2，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7，允許建筑覆蓋率≤50%，土地使用權年限為50年，出售時間為2003年10月，需評估該地塊在2003年10月出售時的購買價格。（估價過程：確定最佳用途為商住混合用地，因建筑容積率為7，建筑覆蓋率為50%，故建筑總面積為70000 m2，設建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為5000 m2，地上12層為商業(yè)用地，建筑面積為10000 m2，314層位住宅，建筑面積為60000 m2；預設共需3年時間完成投入使用，即2006年10月完成；估計建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；預計商業(yè)樓平均售價4500元/ m2，住宅樓平均售價2500元/ m2；估計建筑費用為5000萬元，專業(yè)費用為建筑費的8%，年利息率15%，銷售費用為樓價的3%，稅費為樓價的6%，投資利潤率為25%；在未來3年開發(fā)費用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。）解：方法一：靜態(tài)方式
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