【導(dǎo)讀】在建工程抵押估價(jià)報(bào)告。與藝芳街交匯處東北角的恒順世家小區(qū)在建及未建工程。所占土地使用權(quán)及部。分在建建筑物（委估總建筑面積為m2，其中地。估價(jià)出具日期：2020年11月15日。估價(jià)報(bào)告編號(hào)：志成估字第1115KVSA號(hào)。受貴公司委托，并根據(jù)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房?？茖W(xué)合理的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2020年11月07日的抵押價(jià)值為人民幣壹億壹仟玖佰陸。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)沒(méi)有估價(jià)師知悉的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款及。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等法定優(yōu)先受償款，最后確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2020. 給估價(jià)委托人，估價(jià)委托人逾期不提出者，估價(jià)報(bào)告書(shū)生效。

　　

【正文】 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐盅好娣e按該項(xiàng)目地上總建筑物面積比例分?jǐn)偅?jì)算公式： 單位建筑物應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e =土地總面積 ( 單位建筑物面積247。地上總建筑面積 ) 土地總面積： ,地上建筑物總面積： m2。 （四）市場(chǎng)背景描述與分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 志成評(píng)估 （ 1）、 2020年中國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié) ①政策： 金融 財(cái)稅政策頻出力促消費(fèi)，市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境日趨寬松 2020 年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出輪降準(zhǔn)降息、降首付、減 免稅 費(fèi)等降低購(gòu)房成本，推動(dòng)需求入市；地方政策靈活調(diào)整 ，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購(gòu)限外等多措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來(lái)看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。 總體來(lái)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫(kù)存壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動(dòng) 投資 方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛能，鼓勵(lì)需求入市，進(jìn)而恢復(fù)并帶動(dòng)投資信心。在多重政策支持下，市場(chǎng)需求大幅釋放，樓市總體回暖趨勢(shì)基本 明確。從各線(xiàn)城市來(lái)看，政策對(duì)一線(xiàn)及部分二線(xiàn)重點(diǎn)城市的作用較為明顯，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)快速上漲勢(shì)頭，而三四線(xiàn)城市影響較小，庫(kù)存壓力仍然較大，部分城市后續(xù)去化動(dòng)力不足，仍需進(jìn)一步寬松政策助力。 我們認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)未來(lái)政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件；同時(shí)也將通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老 地產(chǎn)和 旅游地產(chǎn) 等發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對(duì)企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。而長(zhǎng)期來(lái)看，三四線(xiàn)高庫(kù)存區(qū)域去庫(kù)存仍有賴(lài)于地方政府抓住新型城鎮(zhèn) 志成評(píng)估 化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項(xiàng)措施 發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。 ②價(jià)格：百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲 %， 二手房 累計(jì)漲幅超新房 新房方面，今年以來(lái)在中央及地方多重利好政策推動(dòng)下，樓市信心不斷增強(qiáng)，購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較多， 111 月百城均價(jià)累計(jì)上漲 %。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì) 100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 111 月百城住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲 %，環(huán)比于 5月止跌，同比于 8月止跌， 11 月同環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月雙漲；一線(xiàn)城市累計(jì)上漲 %，二、三線(xiàn)城市累計(jì)下跌，跌幅在 1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計(jì)上漲 %，領(lǐng)漲全國(guó)。 二手房方面，十大城市二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲 %。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查， 2020 年 111 月十大城市二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲 %，漲幅超過(guò)新房 個(gè)百分點(diǎn)； 6月以來(lái)二手房均價(jià)同比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅逐月擴(kuò)大。 總體來(lái)看，新房方面，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市 住房需求旺盛、財(cái)富人群聚集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的城市改善性需求明顯釋放，高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)，房?jī)r(jià)上漲較快；多數(shù)城市對(duì)政策反應(yīng)并不敏感，市場(chǎng)需求仍表現(xiàn)乏力，較高的庫(kù)存壓力下，房?jī)r(jià)多呈下跌態(tài)勢(shì)。二手房方面，政策的連續(xù)放松使得二手房需求平穩(wěn)釋放，市場(chǎng)回暖超過(guò)預(yù)期。在一線(xiàn)城市率先進(jìn)入存量房時(shí)代的趨勢(shì)下，考慮到未來(lái)持續(xù)寬松的貨幣政策，再加上土地市場(chǎng)火熱和庫(kù)存量的減少，熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格依然有上漲的空間。 ③供求：市場(chǎng)持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)過(guò)剩壓力有所緩解 志成評(píng)估 新房方面，政策刺激下市場(chǎng)快速升溫，成交創(chuàng)歷史同期新高。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年 111 月， 50 個(gè)代表城市住宅月均成交接近 2900 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近三成，絕對(duì)量為歷史同期最高水平。值得注意的是， 11 月，代表城市住宅成交在 3500萬(wàn)平方米左右，超過(guò)去年 12月單月水平，創(chuàng)單月成交新高。二手房方面，整體成交大幅回暖。 111 月，十大城市二手住宅總體成交 ，同比大幅增長(zhǎng) %，增幅高于新房。 二手房市場(chǎng)表現(xiàn)整體好于新房市場(chǎng)，深圳、上海、北京已經(jīng)步入存量房時(shí)代。 成交持續(xù)回暖，但供應(yīng)下降，今年以來(lái)需求大于供應(yīng)。 2020年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)端面臨調(diào)整， 111 月，代表城市月 均新增供應(yīng) 1390萬(wàn)平方米，同比下降%，而同期月均成交 1578萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 28%，銷(xiāo)供比為 ，較去年同期高出 ，市場(chǎng)需求大于供應(yīng)。 總體來(lái)看， 2020年以來(lái)，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。 新房成交創(chuàng)歷史新高，且各類(lèi)城市均出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。二手房對(duì)于市場(chǎng)變化更為敏感，111 月十大城市二手房成交同比增長(zhǎng)近七成，回暖幅度超過(guò)新房。在供應(yīng)端調(diào)整而需求不斷增加的情況下，市場(chǎng)供求矛盾緩解，短期需求大于供應(yīng)。 ④成交結(jié)構(gòu)：改善需求顯著釋放，一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市高價(jià)位樓盤(pán)成交占比提升 基于套總 價(jià)、結(jié)合成交量，我們將 25 個(gè)城市不同層次的樓盤(pán)分為三類(lèi)：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位。 在價(jià)格水平方面，各類(lèi)城市價(jià)格水平差異明顯：一線(xiàn)城市套總價(jià)中位數(shù)普遍高于 200萬(wàn)；二線(xiàn)城市廈門(mén)、杭州等 5個(gè)城市突破百萬(wàn)，長(zhǎng)沙、成都等低于 60 志成評(píng)估 萬(wàn)；三線(xiàn)城市處在 5590 萬(wàn)之間。從套總價(jià)中位數(shù)變化來(lái)看，上漲城市個(gè)數(shù)多于下跌城市，一線(xiàn)城市漲幅尤為突出，部分二三線(xiàn)城市跌幅明顯。 16 個(gè)上漲的城市中，一線(xiàn)城市上海、深圳漲幅最高，分別高達(dá) %和 %。二線(xiàn)城市南京、天津、武漢、青島和沈陽(yáng)漲幅在 6%11%之間。 9個(gè)下降的城市中， 中山、廣州、南通、成都跌幅在 5%10%之間，跌幅較為明顯，長(zhǎng)沙、重慶、泉州、大連等地跌幅在 5%以?xún)?nèi)。 成交表現(xiàn)方面，一線(xiàn)城市中高價(jià)位、高價(jià)位樓盤(pán)占比偏高，且較去年提升。與 2020 年相比，一線(xiàn)城市低端產(chǎn)品空間受擠壓，中低價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售金額占比均縮小，而中高端需求集中釋放，中高、高價(jià)位樓盤(pán)占比出現(xiàn)不同程度提升，其中深圳、北京高價(jià)位樓盤(pán)占比提升幅度相對(duì)明顯。多數(shù)二三線(xiàn)城市中低價(jià)位樓盤(pán)占比提高、高價(jià)位樓盤(pán)占比縮小。另外，上海、北京、深圳 1000 萬(wàn)以上樓盤(pán)銷(xiāo)售金額占比分別達(dá) %、 %和 %，較 2020年均提升，其中上海提升 個(gè)百分點(diǎn)，幅度最為明顯。 ⑤土地：城市分化加劇，熱點(diǎn)城市地王頻出，三四線(xiàn)土地市場(chǎng)遇冷 土地供需仍維持低位，下半年以來(lái)降幅收窄。供應(yīng)方面，全國(guó)各類(lèi)土地推出量仍舊保持低位，但在年底逐漸企穩(wěn)回升。 2020 年 111 月，全國(guó) 300 城市共推出各類(lèi)用地 ，同比下降 %，降幅較前三季度收窄 點(diǎn)。今年全國(guó) 300 城市土地供應(yīng)仍處于較低水平，土地推出量上半年同比下降，下半年降幅逐漸收窄，并在 1011 月轉(zhuǎn)跌為漲，同比上漲 15%，土地市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)。成交方面，各類(lèi)土地成交 量同比下降 %，降幅收窄，但仍大于推出量。2020年 111 月，全國(guó) 300 個(gè)城市各類(lèi)土地共成交 ，同比下降 志成評(píng)估 %，大于推出量降幅；各類(lèi)土地成交出讓金 萬(wàn)億元，同比減少 %。目前，房企整體經(jīng)營(yíng)策略保持謹(jǐn)慎，但隨著銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，企業(yè)對(duì)部分城市拿地?zé)崆樯郎兀恋厥袌?chǎng)逐步企穩(wěn)回升。 成交結(jié)構(gòu)影響導(dǎo)致各類(lèi)用地樓面均價(jià)上漲，下半年溢價(jià)率開(kāi)始回升。 111月，全國(guó) 300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為 1370元 /平方米，較去年同期上漲 %。溢價(jià)率方面， 111月全國(guó) 300個(gè)城市各類(lèi)用地 成交平均溢價(jià)率為%，較去年同期提高 4個(gè)百分點(diǎn)。 房企逐步加大一線(xiàn)城市布局，土地成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，整體用地樓面均價(jià)持續(xù)上漲。未來(lái)，隨著一系列政策的刺激，企業(yè)資金面逐步改善，明年全國(guó)土地市場(chǎng)企穩(wěn)，一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)或?qū)⒎€(wěn)步回升，三四線(xiàn)城市由于去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)供需仍會(huì)維持較低水平。 ⑥企業(yè)：品牌房企業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市布局深化，融資創(chuàng)新迎破局 2020 年以來(lái)，受益于政策層面利好的不斷推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。品牌房企把握市場(chǎng)大勢(shì)，憑借合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、良好的市場(chǎng)布局、創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)策略，快速 鎖 定銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，有效提升市場(chǎng)地位；同時(shí)謹(jǐn)慎拿地、強(qiáng)化融資實(shí)力，為企業(yè)長(zhǎng)期的 健康 發(fā)展謀篇布局。 品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額再創(chuàng)歷史新高。 從銷(xiāo)售額來(lái)看， 2020年 111 月 20 家品牌房企 銷(xiāo)售總額同比增長(zhǎng) 14%左右，明顯高于 2020年同期增速。品牌房企目標(biāo)完成情況良好， 20 家品牌房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率平均值為 86%，且規(guī)模越大的企業(yè)目標(biāo)完成率越高。 志成評(píng)估 總體來(lái)看， 2020年，品牌房企通過(guò)聚焦主流產(chǎn)品、把握主流市場(chǎng)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高；同時(shí)，在市場(chǎng)整體回暖趨勢(shì)下，三季度企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)，紛紛加大熱點(diǎn)城市特別是一線(xiàn)城市的土地投資力度。此外，融資方式更趨多元化，企業(yè)積極尋找降低資金成本的融資渠道，綜合運(yùn)用公司債和定向增發(fā)、資產(chǎn) 證券 化等市場(chǎng)化融資方式加速構(gòu)建多元融資體系。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式將不斷重塑，推動(dòng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局邁向新階段。 (2)、 2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望 ①宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政策聚焦去庫(kù)存、促消費(fèi)、保投資 宏觀經(jīng)濟(jì)方面， 2020年，在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策作用下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化、動(dòng)力轉(zhuǎn)換有序推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增速逐步筑底企穩(wěn)。 貨幣信貸方面 ，央行將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，維持市場(chǎng)資金合理充裕，并通過(guò)市場(chǎng)化 手段引導(dǎo)中長(zhǎng)期實(shí)際利率下行，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放 。 房地產(chǎn)政策方面 ， 短期堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，鼓勵(lì)住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，長(zhǎng)期仍有賴(lài)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全。 ②市場(chǎng)趨勢(shì)：銷(xiāo)售面積略有下降，新開(kāi)工企穩(wěn)，投資低速增長(zhǎng) 根據(jù) “ 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型 ” 分析，在經(jīng)濟(jì)仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，預(yù)計(jì) 2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)銷(xiāo)售面積略有下降，新開(kāi)工企穩(wěn)，投資低速增長(zhǎng)的特點(diǎn)。需求方面， 2020年市場(chǎng)超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計(jì) 2020年商品房銷(xiāo)售面積為~，同比下降 %到 %。供應(yīng)方面， 2020 年以來(lái)銷(xiāo)售回暖 志成評(píng)估 使新開(kāi)工存增長(zhǎng)動(dòng)力，但庫(kù)存高位仍降低開(kāi)工意愿，預(yù)計(jì) 2020 年全國(guó)新開(kāi)工為~，同比增長(zhǎng) %~%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ~億元，同比增長(zhǎng) %~%。價(jià)格方面，隨著庫(kù)存壓力進(jìn)一步緩解，價(jià)格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)銷(xiāo)售價(jià)格平緩上漲至 7072~7276元 /平方米，漲幅為 4%~7%，一線(xiàn)及二線(xiàn)熱點(diǎn)城市領(lǐng)漲。 ③關(guān)注點(diǎn)：庫(kù)存消化尚需良策，房?jī)r(jià)走向持續(xù)分化 庫(kù)存：庫(kù)存壓力持續(xù)緩解， 城市分化顯著 受成交回暖影響，今年以來(lái)庫(kù)存壓力持續(xù)下降。 可售面積方面，今年以來(lái)呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢(shì)，截至 11 月底， 20 個(gè)代表城市可售面積較今年初下降 %。