【導(dǎo)讀】在建工程抵押估價報告。與藝芳街交匯處東北角的恒順世家小區(qū)在建及未建工程。所占土地使用權(quán)及部。分在建建筑物（委估總建筑面積為m2，其中地。估價出具日期：2020年11月15日。估價報告編號：志成估字第1115KVSA號。受貴公司委托，并根據(jù)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房。科學(xué)合理的估價方法，并在綜合分析影響房產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，確定估價對象于價值時點2020年11月07日的抵押價值為人民幣壹億壹仟玖佰陸。估價對象在估價時點沒有估價師知悉的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款及。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等法定優(yōu)先受償款，最后確定估價對象于價值時點2020. 給估價委托人，估價委托人逾期不提出者，估價報告書生效。

　　

【正文】 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐盅好娣e按該項目地上總建筑物面積比例分?jǐn)?，計算公式? 單位建筑物應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e =土地總面積 ( 單位建筑物面積247。地上總建筑面積 ) 土地總面積： ,地上建筑物總面積： m2。 （四）市場背景描述與分析 全國房地產(chǎn)市場運行情況 志成評估 （ 1）、 2020年中國 房地產(chǎn) 市場形勢總結(jié) ①政策： 金融 財稅政策頻出力促消費，市場運行環(huán)境日趨寬松 2020 年房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出輪降準(zhǔn)降息、降首付、減 免稅 費等降低購房成本，推動需求入市；地方政策靈活調(diào)整 ，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。 總體來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫存壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費和拉動 投資 方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費潛能，鼓勵需求入市，進(jìn)而恢復(fù)并帶動投資信心。在多重政策支持下，市場需求大幅釋放，樓市總體回暖趨勢基本 明確。從各線城市來看，政策對一線及部分二線重點城市的作用較為明顯，房價已出現(xiàn)快速上漲勢頭，而三四線城市影響較小，庫存壓力仍然較大，部分城市后續(xù)去化動力不足，仍需進(jìn)一步寬松政策助力。 我們認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)未來政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件；同時也將通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，鼓勵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老 地產(chǎn)和 旅游地產(chǎn) 等發(fā)展。同時，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。而長期來看，三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn) 志成評估 化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項措施 發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動地產(chǎn)需求。 ②價格：百城新建住宅價格累計上漲 %， 二手房 累計漲幅超新房 新房方面，今年以來在中央及地方多重利好政策推動下，樓市信心不斷增強(qiáng)，購房需求平穩(wěn)釋放，熱點城市房價上漲較多， 111 月百城均價累計上漲 %。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對 100 個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 111 月百城住宅價格指數(shù)累計上漲 %，環(huán)比于 5月止跌，同比于 8月止跌， 11 月同環(huán)比連續(xù)第四個月雙漲；一線城市累計上漲 %，二、三線城市累計下跌，跌幅在 1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計上漲 %，領(lǐng)漲全國。 二手房方面，十大城市二手住宅均價累計上漲 %。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查， 2020 年 111 月十大城市二手住宅價格累計上漲 %，漲幅超過新房 個百分點； 6月以來二手房均價同比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅逐月擴(kuò)大。 總體來看，新房方面，一線及部分二線熱點城市 住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強(qiáng)的城市改善性需求明顯釋放，高端項目熱銷，房價上漲較快；多數(shù)城市對政策反應(yīng)并不敏感，市場需求仍表現(xiàn)乏力，較高的庫存壓力下，房價多呈下跌態(tài)勢。二手房方面，政策的連續(xù)放松使得二手房需求平穩(wěn)釋放，市場回暖超過預(yù)期。在一線城市率先進(jìn)入存量房時代的趨勢下，考慮到未來持續(xù)寬松的貨幣政策，再加上土地市場火熱和庫存量的減少，熱點城市二手房價格依然有上漲的空間。 ③供求：市場持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)過剩壓力有所緩解 志成評估 新房方面，政策刺激下市場快速升溫，成交創(chuàng)歷史同期新高。 據(jù)初步統(tǒng)計，2020年 111 月， 50 個代表城市住宅月均成交接近 2900 萬平方米，同比增長近三成，絕對量為歷史同期最高水平。值得注意的是， 11 月，代表城市住宅成交在 3500萬平方米左右，超過去年 12月單月水平，創(chuàng)單月成交新高。二手房方面，整體成交大幅回暖。 111 月，十大城市二手住宅總體成交 ，同比大幅增長 %，增幅高于新房。 二手房市場表現(xiàn)整體好于新房市場，深圳、上海、北京已經(jīng)步入存量房時代。 成交持續(xù)回暖，但供應(yīng)下降，今年以來需求大于供應(yīng)。 2020年以來，市場供應(yīng)端面臨調(diào)整， 111 月，代表城市月 均新增供應(yīng) 1390萬平方米，同比下降%，而同期月均成交 1578萬平方米，同比增長 28%，銷供比為 ，較去年同期高出 ，市場需求大于供應(yīng)。 總體來看， 2020年以來，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。 新房成交創(chuàng)歷史新高，且各類城市均出現(xiàn)顯著增長。二手房對于市場變化更為敏感，111 月十大城市二手房成交同比增長近七成，回暖幅度超過新房。在供應(yīng)端調(diào)整而需求不斷增加的情況下，市場供求矛盾緩解，短期需求大于供應(yīng)。 ④成交結(jié)構(gòu)：改善需求顯著釋放，一線及重點二線城市高價位樓盤成交占比提升 基于套總 價、結(jié)合成交量，我們將 25 個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位。 在價格水平方面，各類城市價格水平差異明顯：一線城市套總價中位數(shù)普遍高于 200萬；二線城市廈門、杭州等 5個城市突破百萬，長沙、成都等低于 60 志成評估 萬；三線城市處在 5590 萬之間。從套總價中位數(shù)變化來看，上漲城市個數(shù)多于下跌城市，一線城市漲幅尤為突出，部分二三線城市跌幅明顯。 16 個上漲的城市中，一線城市上海、深圳漲幅最高，分別高達(dá) %和 %。二線城市南京、天津、武漢、青島和沈陽漲幅在 6%11%之間。 9個下降的城市中， 中山、廣州、南通、成都跌幅在 5%10%之間，跌幅較為明顯，長沙、重慶、泉州、大連等地跌幅在 5%以內(nèi)。 成交表現(xiàn)方面，一線城市中高價位、高價位樓盤占比偏高，且較去年提升。與 2020 年相比，一線城市低端產(chǎn)品空間受擠壓，中低價位樓盤銷售金額占比均縮小，而中高端需求集中釋放，中高、高價位樓盤占比出現(xiàn)不同程度提升，其中深圳、北京高價位樓盤占比提升幅度相對明顯。多數(shù)二三線城市中低價位樓盤占比提高、高價位樓盤占比縮小。另外，上海、北京、深圳 1000 萬以上樓盤銷售金額占比分別達(dá) %、 %和 %，較 2020年均提升，其中上海提升 個百分點，幅度最為明顯。 ⑤土地：城市分化加劇，熱點城市地王頻出，三四線土地市場遇冷 土地供需仍維持低位，下半年以來降幅收窄。供應(yīng)方面，全國各類土地推出量仍舊保持低位，但在年底逐漸企穩(wěn)回升。 2020 年 111 月，全國 300 城市共推出各類用地 ，同比下降 %，降幅較前三季度收窄 點。今年全國 300 城市土地供應(yīng)仍處于較低水平，土地推出量上半年同比下降，下半年降幅逐漸收窄，并在 1011 月轉(zhuǎn)跌為漲，同比上漲 15%，土地市場逐漸企穩(wěn)。成交方面，各類土地成交 量同比下降 %，降幅收窄，但仍大于推出量。2020年 111 月，全國 300 個城市各類土地共成交 ，同比下降 志成評估 %，大于推出量降幅；各類土地成交出讓金 萬億元，同比減少 %。目前，房企整體經(jīng)營策略保持謹(jǐn)慎，但隨著銷售形勢好轉(zhuǎn)，企業(yè)對部分城市拿地?zé)崆樯郎?，土地市場逐步企穩(wěn)回升。 成交結(jié)構(gòu)影響導(dǎo)致各類用地樓面均價上漲，下半年溢價率開始回升。 111月，全國 300個城市各類用地成交樓面均價為 1370元 /平方米，較去年同期上漲 %。溢價率方面， 111月全國 300個城市各類用地 成交平均溢價率為%，較去年同期提高 4個百分點。 房企逐步加大一線城市布局，土地成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，整體用地樓面均價持續(xù)上漲。未來，隨著一系列政策的刺激，企業(yè)資金面逐步改善，明年全國土地市場企穩(wěn)，一、二線重點城市土地市場或?qū)⒎€(wěn)步回升，三四線城市由于去庫存壓力，市場供需仍會維持較低水平。 ⑥企業(yè)：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長，熱點城市布局深化，融資創(chuàng)新迎破局 2020 年以來，受益于政策層面利好的不斷推出，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。品牌房企把握市場大勢，憑借合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、良好的市場布局、創(chuàng)新的營銷策略，快速 鎖 定銷售業(yè)績，有效提升市場地位；同時謹(jǐn)慎拿地、強(qiáng)化融資實力，為企業(yè)長期的 健康 發(fā)展謀篇布局。 品牌房企銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，銷售額再創(chuàng)歷史新高。 從銷售額來看， 2020年 111 月 20 家品牌房企 銷售總額同比增長 14%左右，明顯高于 2020年同期增速。品牌房企目標(biāo)完成情況良好， 20 家品牌房企銷售目標(biāo)完成率平均值為 86%，且規(guī)模越大的企業(yè)目標(biāo)完成率越高。 志成評估 總體來看， 2020年，品牌房企通過聚焦主流產(chǎn)品、把握主流市場、創(chuàng)新營銷策略實現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長，業(yè)績再創(chuàng)新高；同時，在市場整體回暖趨勢下，三季度企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)，紛紛加大熱點城市特別是一線城市的土地投資力度。此外，融資方式更趨多元化，企業(yè)積極尋找降低資金成本的融資渠道，綜合運用公司債和定向增發(fā)、資產(chǎn) 證券 化等市場化融資方式加速構(gòu)建多元融資體系。未來房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式將不斷重塑，推動行業(yè)競爭格局邁向新階段。 (2)、 2020年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望 ①宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政策聚焦去庫存、促消費、保投資 宏觀經(jīng)濟(jì)方面， 2020年，在積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策作用下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化、動力轉(zhuǎn)換有序推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增速逐步筑底企穩(wěn)。 貨幣信貸方面 ，央行將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，維持市場資金合理充裕，并通過市場化 手段引導(dǎo)中長期實際利率下行，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放 。 房地產(chǎn)政策方面 ， 短期堅持分類指導(dǎo)，鼓勵住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，長期仍有賴房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步健全。 ②市場趨勢：銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長 根據(jù) “ 中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型 ” 分析，在經(jīng)濟(jì)仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，預(yù)計 2020年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長的特點。需求方面， 2020年市場超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計 2020年商品房銷售面積為~，同比下降 %到 %。供應(yīng)方面， 2020 年以來銷售回暖 志成評估 使新開工存增長動力，但庫存高位仍降低開工意愿，預(yù)計 2020 年全國新開工為~，同比增長 %~%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ~億元，同比增長 %~%。價格方面，隨著庫存壓力進(jìn)一步緩解，價格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢，全國銷售價格平緩上漲至 7072~7276元 /平方米，漲幅為 4%~7%，一線及二線熱點城市領(lǐng)漲。 ③關(guān)注點：庫存消化尚需良策，房價走向持續(xù)分化 庫存：庫存壓力持續(xù)緩解， 城市分化顯著 受成交回暖影響，今年以來庫存壓力持續(xù)下降。 可售面積方面，今年以來呈現(xiàn)波動下行的趨勢，截至 11 月底， 20 個代表城市可售面積較今年初下降 %。