【正文】 (2)地價款（土地出讓金）的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)先受償款3. 抵押價值抵押價值=市場價值優(yōu)先受償款分割辦法：按成本法評估的土地價值，作為分割后的土地價值。地上建筑物的評估價值為最終評估的在建工程價值減去土地價值。地上建筑物價值：土地價值：變現(xiàn)能力分析、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。附件1. 委托方的營業(yè)執(zhí)照2. 委托方的委托函3. 估價對象的位置圖4. 估價對象四至和周圍環(huán)境照片（應有估價師在勘查現(xiàn)場的照片）5. 估價對象形象進度照片6. 項目有關(guān)批準文件、權(quán)屬證明文件7. 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄8. 估價中引用的其他專用文件資料9. 估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等房地產(chǎn)抵押估價報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程成本法）四、 成本法體系參數(shù)成本法參數(shù)體系及取值區(qū)間表　項目名稱相關(guān)系數(shù)備注1土地取得成本土地使用權(quán)購買價格根據(jù)土地使用權(quán)的實際取得成本，參照土地市場情況確定買方購買時應繳納稅費3%取費基數(shù)為土地使用權(quán)購買價格2開發(fā)成本建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程按照不同的結(jié)構(gòu)，根據(jù)工程進度確定，詳見工程造價構(gòu)成表結(jié)構(gòu)工程設備安裝及裝飾工程工程勘察設計和前期工程費58%以建安工程費為基數(shù)室外工程費基礎(chǔ)設施建設費515%根據(jù)實際發(fā)生情況，按建安工程費用的一定比例確定，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制。公共配套設施建設費根據(jù)實際發(fā)生情況測算3管理費用25%按表中12項之和為基數(shù)4銷售費用24%按表中3三項之和為基數(shù)5投資利息按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中4四項之和為基數(shù)，6銷售稅金%主要指營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，按房地產(chǎn)評估價值為基數(shù)計算 7投資利潤率≤40%根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置與工程形象進度等情況，按表中4四項費用之和為基數(shù)五、 參數(shù)體系說明期日修正系數(shù)根據(jù)估價對象所在區(qū)位及北京市土地市場情況確定。根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%。包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設備安裝及裝飾工程費用等。根據(jù)勘察確定的實際工程進展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費。其計算公式為：建筑安裝工程費=∑[各項工程完成進度（%）各項建筑工程預算]不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項目比例 結(jié)構(gòu)分類項目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構(gòu)成 上表中的比例為參考比例，應按照不同結(jié)構(gòu)、設計標準等，結(jié)合實際完工情況進行測算，調(diào)整幅度在177。10%為宜。 工程勘察設計和前期工程費包括市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用?；A(chǔ)設施建設費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準建設的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設的基礎(chǔ)設施費用。應按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。可列入基礎(chǔ)設施建設費的項目有：基礎(chǔ)設施工程費，供用電建設承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費等。公共配套設施建設費，主要為居住小區(qū)服務的、非經(jīng)營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經(jīng)營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施等。應依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本，通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和一定比例測算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取25%。 銷售費用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。按評估對象土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的一定比例計算，一般取24%。 5. 投資利息投資利息，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期；建安費、工程勘察設計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測算，一年以上按復利測算。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，%%（遠郊區(qū)縣）測算。稅率的差別是根據(jù)估價對象所在位置的不同確定的。根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，根據(jù)開發(fā)利潤率計算基數(shù)不同，可以有不同合理取值區(qū)間。根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置、項目定位、工程進度，投資利潤率不超過土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用之和的40%。六、 在建工程折舊新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應扣除折舊。房地產(chǎn)抵押估價報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程假設開發(fā)法）一、 假設開發(fā)法估價中的參數(shù)指標取值區(qū)間序號項目名稱取費標準備注1開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值售價依據(jù)《市場比較法中的參數(shù)指標（成套住宅）》采用市場比較法與長期趨勢法相結(jié)合預測開發(fā)完成后售價2取得在建工程的稅費%3續(xù)建成本建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程　根據(jù)估價對象設計標準，估算續(xù)建成本結(jié)構(gòu)工程設備安裝及裝飾工程工程勘察設計和前期工程費5%－8%以建安工程費為基數(shù)室外工程費基礎(chǔ)設施建設費515%以建安工程費為基數(shù)，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制公共配套設施建設費　根據(jù)實際情況分攤確定不可預見費2%－3%以建筑安裝工程費、室外工程費、工程勘察設計和前期工程費為基數(shù)4管理費用2%－5%以續(xù)建成本為基數(shù)5銷售費用2%－4%以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)6續(xù)建成本的投資利息以續(xù)建投資期為建設期7銷售稅金以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)，%，%8續(xù)建投資利潤率≤40%以續(xù)建成本、管理費用和銷售費用為基數(shù)二、參數(shù)體系說明1. 完成后的房地產(chǎn)價值采用市場比較法與長期趨勢法相結(jié)合預測開發(fā)完成后的售價。2. 取得在建工程的稅費取得在建工程的稅費包括契稅和印花稅，%計算。3. 續(xù)建成本根據(jù)估價對象設計標準、工程實際進展程度，估算實際續(xù)建成本。包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設備安裝及裝飾工程，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)測算續(xù)建費用。不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項目比例 結(jié)構(gòu)分類項目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構(gòu)成表中的比例為參考比例，可以在此基礎(chǔ)上調(diào)整177。10%。根據(jù)實際情況，估算估價時點尚需投入的工程勘察設計和前期工程費。根據(jù)實際情況，估算截至估價時點尚需投入的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用和紅線外專門為本居住小區(qū)建設的基礎(chǔ)設施費用。，根據(jù)實際情況，估算截至估價時點尚需投入的主要為居住小區(qū)服務的、非經(jīng)營性公共設施和生活服務設施的建設費用。根據(jù)續(xù)建規(guī)模及項目的實際情況，確定不可預見費。4. 管理費用 按續(xù)建成本的一定比例測算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取25%。5. 銷售費用根據(jù)在建工程形象進度及銷售市場情況確定，以建成后的房地產(chǎn)評估價值為基數(shù)計算。6. 續(xù)建成本在續(xù)建期的投資利息計息期為續(xù)建成本客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測算，如一年以上則按復利測算。7. 銷售稅金根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，以銷售收入為基數(shù)，%，%。稅率的不同根據(jù)估價對象所在的位置來決定的。8. 續(xù)建投資利潤 以續(xù)建成本、管理費用和銷售費用為基數(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)市場情況和潛在風險按比率確定。