【正文】 (2)地價(jià)款（土地出讓金）的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)先受償款3. 抵押價(jià)值抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值優(yōu)先受償款分割辦法：按成本法評(píng)估的土地價(jià)值，作為分割后的土地價(jià)值。地上建筑物的評(píng)估價(jià)值為最終評(píng)估的在建工程價(jià)值減去土地價(jià)值。地上建筑物價(jià)值：土地價(jià)值：變現(xiàn)能力分析、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。附件1. 委托方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照2. 委托方的委托函3. 估價(jià)對(duì)象的位置圖4. 估價(jià)對(duì)象四至和周圍環(huán)境照片（應(yīng)有估價(jià)師在勘查現(xiàn)場(chǎng)的照片）5. 估價(jià)對(duì)象形象進(jìn)度照片6. 項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件、權(quán)屬證明文件7. 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄8. 估價(jià)中引用的其他專用文件資料9. 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（參數(shù)部分）（居住類在建工程成本法）四、 成本法體系參數(shù)成本法參數(shù)體系及取值區(qū)間表　項(xiàng)目名稱相關(guān)系數(shù)備注1土地取得成本土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格根據(jù)土地使用權(quán)的實(shí)際取得成本，參照土地市場(chǎng)情況確定買方購(gòu)買時(shí)應(yīng)繳納稅費(fèi)3%取費(fèi)基數(shù)為土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格2開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)工程按照不同的結(jié)構(gòu)，根據(jù)工程進(jìn)度確定，詳見(jiàn)工程造價(jià)構(gòu)成表結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工程工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)58%以建安工程費(fèi)為基數(shù)室外工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)515%根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況，按建安工程費(fèi)用的一定比例確定，對(duì)于別墅類等室外工程費(fèi)用占比較大的項(xiàng)目，可以不受此指標(biāo)的限制。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況測(cè)算3管理費(fèi)用25%按表中12項(xiàng)之和為基數(shù)4銷售費(fèi)用24%按表中3三項(xiàng)之和為基數(shù)5投資利息按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率計(jì)算，按表中4四項(xiàng)之和為基數(shù)，6銷售稅金%主要指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基數(shù)計(jì)算 7投資利潤(rùn)率≤40%根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目所處位置與工程形象進(jìn)度等情況，按表中4四項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)五、 參數(shù)體系說(shuō)明期日修正系數(shù)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位及北京市土地市場(chǎng)情況確定。根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%。包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程費(fèi)用等。根據(jù)勘察確定的實(shí)際工程進(jìn)展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費(fèi)。其計(jì)算公式為：建筑安裝工程費(fèi)=∑[各項(xiàng)工程完成進(jìn)度（%）各項(xiàng)建筑工程預(yù)算]不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項(xiàng)目比例 結(jié)構(gòu)分類項(xiàng)目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設(shè)備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格構(gòu)成 上表中的比例為參考比例，應(yīng)按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合實(shí)際完工情況進(jìn)行測(cè)算，調(diào)整幅度在177。10%為宜。 工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)包括市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所必要的費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費(fèi)用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。應(yīng)按照市政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi)，居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)，地下水資源費(fèi)，人防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)等。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括非經(jīng)營(yíng)性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開(kāi)發(fā)成本，通常按土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和一定比例測(cè)算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取25%。 銷售費(fèi)用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。按評(píng)估對(duì)象土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的一定比例計(jì)算，一般取24%。 5. 投資利息投資利息，為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中土地取得成本計(jì)息期為形象工程的客觀開(kāi)發(fā)周期；建安費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)的計(jì)息期為形象工程的客觀開(kāi)發(fā)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。開(kāi)發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測(cè)算，一年以上按復(fù)利測(cè)算。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，%%（遠(yuǎn)郊區(qū)縣）測(cè)算。稅率的差別是根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在位置的不同確定的。根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，根據(jù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)不同，可以有不同合理取值區(qū)間。根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目所處位置、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度，投資利潤(rùn)率不超過(guò)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用之和的40%。六、 在建工程折舊新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（參數(shù)部分）（居住類在建工程假設(shè)開(kāi)發(fā)法）一、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中的參數(shù)指標(biāo)取值區(qū)間序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值售價(jià)依據(jù)《市場(chǎng)比較法中的參數(shù)指標(biāo)（成套住宅）》采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后售價(jià)2取得在建工程的稅費(fèi)%3續(xù)建成本建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)工程　根據(jù)估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，估算續(xù)建成本結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工程工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)5%－8%以建安工程費(fèi)為基數(shù)室外工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)515%以建安工程費(fèi)為基數(shù)，對(duì)于別墅類等室外工程費(fèi)用占比較大的項(xiàng)目，可以不受此指標(biāo)的限制公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　根據(jù)實(shí)際情況分?jǐn)偞_定不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%－3%以建筑安裝工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為基數(shù)4管理費(fèi)用2%－5%以續(xù)建成本為基數(shù)5銷售費(fèi)用2%－4%以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)6續(xù)建成本的投資利息以續(xù)建投資期為建設(shè)期7銷售稅金以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)，%，%8續(xù)建投資利潤(rùn)率≤40%以續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用為基數(shù)二、參數(shù)體系說(shuō)明1. 完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)。2. 取得在建工程的稅費(fèi)取得在建工程的稅費(fèi)包括契稅和印花稅，%計(jì)算。3. 續(xù)建成本根據(jù)估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程實(shí)際進(jìn)展程度，估算實(shí)際續(xù)建成本。包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)測(cè)算續(xù)建費(fèi)用。不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項(xiàng)目比例 結(jié)構(gòu)分類項(xiàng)目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設(shè)備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格構(gòu)成表中的比例為參考比例，可以在此基礎(chǔ)上調(diào)整177。10%。根據(jù)實(shí)際情況，估算估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚需投入的工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。根據(jù)實(shí)際情況，估算截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚需投入的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費(fèi)用和紅線外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。，根據(jù)實(shí)際情況，估算截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚需投入的主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)續(xù)建規(guī)模及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。4. 管理費(fèi)用 按續(xù)建成本的一定比例測(cè)算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取25%。5. 銷售費(fèi)用根據(jù)在建工程形象進(jìn)度及銷售市場(chǎng)情況確定，以建成后的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基數(shù)計(jì)算。6. 續(xù)建成本在續(xù)建期的投資利息計(jì)息期為續(xù)建成本客觀開(kāi)發(fā)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。開(kāi)發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測(cè)算，如一年以上則按復(fù)利測(cè)算。7. 銷售稅金根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，以銷售收入為基數(shù)，%，%。稅率的不同根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在的位置來(lái)決定的。8. 續(xù)建投資利潤(rùn) 以續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用為基數(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和潛在風(fēng)險(xiǎn)按比率確定。