【正文】 劃》的制定。A、 每年的12月15日之前，由設(shè)備部主管組織水泵房組長(zhǎng)/管理員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。B、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患)；c、合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。C、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b、備品、備件計(jì)劃；c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。（2）水泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。（3）小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。（4）水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。A、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：a、否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；b、檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；c、檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；d、清潔電動(dòng)機(jī)外殼；e、檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。B、水泵維修保養(yǎng)：a、檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；b、轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；c、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；d、清潔水泵外表；e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。f、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。g、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。（5）控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。A、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物；B、 檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；C、檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；D、 交流接觸器維修保養(yǎng)：a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；c、清潔鐵芯上的油污及臟物；d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況；e、擰緊所有緊固件。E、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：a、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0．5MI39。~，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；b、外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。F、熱繼電器維修保養(yǎng)：a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換；b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。G、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：a、用500Ｖ搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于1OOMΩ，否則應(yīng)烘干處理；b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；c、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。H、中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。I、信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：a、檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；b、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。J、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：a、檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；b、檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；c、偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。K、閘閥維修保養(yǎng)。a、 閘閥維修保養(yǎng)：b、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；d、對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；e、對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。L、止回閥維修保養(yǎng)：a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；c、檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。M、浮球閥維修保養(yǎng)：a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；b、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。N、液位控制器維修保養(yǎng)：a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b、清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d、緊固所有螺母。O、 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。a、否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。b、檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。c、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。d、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。P、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進(jìn)行一次)。a、檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。c、檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。Q、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。R、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《——事故報(bào)告》并上報(bào)公司。S、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交設(shè)備部存檔，保存期為長(zhǎng)期。T、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由設(shè)備部主管填寫《?！暾?qǐng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。第三章 綠化、衛(wèi)生、保安、消防管理、裝修管理服務(wù)方案和應(yīng)急措施一、綠化養(yǎng)護(hù)方案：為保持本廉租公寓環(huán)境優(yōu)美、搞好綠化工作，特制定本管理方案。（一）管理處綠化人員是本廉租公寓綠化管理工作的直接責(zé)任人，負(fù)有培植、維護(hù)、管理綠化的權(quán)利和義務(wù)，必須負(fù)責(zé)：充分利用和發(fā)展綠化面積，保證綠地率在30%以上，并合理布置花草樹(shù)木的品種和數(shù)量；熟悉花草樹(shù)木的名稱、特征和養(yǎng)護(hù)方法，并對(duì)較為名貴的品種在適當(dāng)?shù)牡胤焦计涿Q、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、管理方法等，方便居民觀賞；對(duì)花草樹(shù)木定期進(jìn)行培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，并修枝剪葉、補(bǔ)苗、澆水、綠化造型，豐富綠化內(nèi)容；保持綠化地清潔，保證不留雜物、不缺水、不死苗，花木生長(zhǎng)茂盛；勸阻違反綠化管理規(guī)定的行為。（二）本廉租公寓使用人是本區(qū)綠化享用人，負(fù)有愛(ài)護(hù)、管理本區(qū)綠化的權(quán)利和義務(wù)，必須遵守：不得砍伐攀折花木、刻劃樹(shù)皮、采摘花果，不得用樹(shù)木晾衣物或在樹(shù)木上扎鐵絲、敲釘?shù)?，禁止在綠化地倒污水和垃圾雜物，禁止損壞花木的保護(hù)設(shè)施和花臺(tái)；行人和車輛不得跨越和通過(guò)綠化帶；不得在綠化范圍內(nèi)堆放任何物品，不得在樹(shù)木上掛放鞭炮及在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌，小孩不得在草坪內(nèi)踢球玩耍。（三）凡是人為造成花木及保護(hù)設(shè)施損壞的，根據(jù)《杭州市城市綠化管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定報(bào)有關(guān)部門處理如下：對(duì)亂砍或碰斷樹(shù)木主干，每棵罰款100元；對(duì)攀爬樹(shù)木、剝樹(shù)皮，造成損傷的，每棵罰15元。攀摘花朵、枝條的，每朵（支）罰款5元，因亂放材料或其它事故損壞花木的，每枝罰款20元，破壞草坪每平方米罰款35元。對(duì)綠化地帶晾衣物、被褥者，由管理人員予以警告，并對(duì)其進(jìn)行教育。二、環(huán)境清潔保潔方案為體現(xiàn)良好的廉租公寓形象，使廉租公寓使用人真正享受到方便、舒適的生活工作環(huán)境，保潔工作甚為重要，其保潔范圍包括共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。 清潔管理本物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）設(shè)有責(zé)任劃分明確、獎(jiǎng)罰制度健全的專業(yè)隊(duì)伍，管理物業(yè)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，隊(duì)伍穩(wěn)定。并建立詳盡的管理制度，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行；（2）經(jīng)常清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，清掃保潔率達(dá)到99%以上；（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、垃圾桶、工具房、休息室、必要的保潔工具等；（4）物業(yè)內(nèi)不能有違章建筑，不能有未達(dá)到國(guó)家或省市規(guī)定的污染物排放；（5）物業(yè)內(nèi)道路達(dá)到“五不”“六凈”，即不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、不漏收堆和不亂倒垃圾，路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈和樹(shù)坑墻跟凈；三、公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述安全工作是物業(yè)管理工作重中之重的工作，直接影響到公共財(cái)產(chǎn)和使用人生命財(cái)產(chǎn)的安全。因此，強(qiáng)有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正讓使用人在廉租公寓里住得安心、舒心。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相結(jié)合，來(lái)確保廉租公寓一方平安。特此根據(jù)廉租公寓現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備狀況制定管理方案：我公司對(duì)保安員實(shí)行半軍事化的管理，制訂各項(xiàng)安全管理和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)安全管理員的工作責(zé)任心。加強(qiáng)保安員的素質(zhì)培訓(xùn)，提高安全管理人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，例如每月一次的保安員思想素質(zhì)教育培訓(xùn)和安全訓(xùn)練等。（一）人員配備：一個(gè)班組編制為 7 人：領(lǐng)班 1 人，門崗及巡邏 5人，監(jiān)控1人。（二）安全員工作時(shí)間采用兩班白班7：0019：00 夜班19：007：00（三）崗位設(shè)置：設(shè)三個(gè)固定門崗和3個(gè)巡邏崗及1個(gè)監(jiān)控崗?！艄潭ㄩT崗為24小時(shí)開(kāi)放?！粼O(shè)3個(gè)巡邏崗，在廉租公寓內(nèi)部巡邏并兼顧外圍和消防巡視。（四）各個(gè)崗位操作及注意事項(xiàng)◆固定門崗☆嚴(yán)格要求自身形象，如服裝整齊，整潔統(tǒng)一等，頭發(fā)不宜過(guò)長(zhǎng)，無(wú)胡須，精神狀態(tài)飽滿，站姿統(tǒng)一規(guī)范，動(dòng)作迅速有力，文明執(zhí)勤，禮貌用語(yǔ)。☆嚴(yán)密注視崗位區(qū)域周圍人員的動(dòng)態(tài)，對(duì)可疑人員密切注意，加強(qiáng)崗位防范，以防止非法人員，無(wú)關(guān)人員進(jìn)入廉租公寓內(nèi)進(jìn)行破壞、盜竊活動(dòng)。☆嚴(yán)格檢查進(jìn)出人員：進(jìn)出廉租公寓的所有自行車等非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車全部憑廉租公寓的準(zhǔn)停證進(jìn)出廉租公寓。☆如有客來(lái)訪等應(yīng)有禮貌上前詢問(wèn)：“您好，請(qǐng)問(wèn)你到哪，有什么需要我們幫忙的嗎？”以確定來(lái)訪人員來(lái)意，到達(dá)的位置，做好登記，可通知巡邏崗帶路指引具體位置。☆如有其他外來(lái)人員進(jìn)入時(shí)：上前有禮貌地將其攔下詢問(wèn)：“您好，請(qǐng)問(wèn)到哪一棟哪一家找誰(shuí)？”與所提供的房號(hào)與使用人姓名是否一致，無(wú)誤后憑有效證件登記方可放行，通知巡邏跟進(jìn)。外來(lái)人員自行車不允許進(jìn)入廉租公寓停放。☆嚴(yán)格查驗(yàn)外出物品，物品運(yùn)出廉租公寓搬運(yùn)人必須持有物品放行單，物品放行單上要有使用人的簽字，攜帶外出者的簽字，管理中心經(jīng)辦人簽字，保安員要核對(duì)物品的數(shù)量，種類是否相符，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后方可放行。 ☆來(lái)訪客人車輛欲進(jìn)廉租公寓時(shí)：保安員先將其攔下，上前向駕駛員敬禮，有禮貌的說(shuō)：“您好，請(qǐng)問(wèn)你到哪？”確認(rèn)來(lái)訪人員身份登記后，給予放行，并提醒車輛不可停放在消防通道及其主干道，通知巡邏安全管理員跟蹤指導(dǎo)停放?！粞策墠彙顕?yán)密注視廉租公寓內(nèi)的人員動(dòng)態(tài)，對(duì)可疑人員要及時(shí)上前詢問(wèn)，了解情況，勸其離開(kāi)廉租公寓，不聽(tīng)勸者要跟近或強(qiáng)制性讓其離開(kāi)廉租公寓，防止廉租公寓內(nèi)各種事件的發(fā)生☆維護(hù)公共秩序，指揮車輛按規(guī)定位置停放，確保車輛停放整齊美觀，維護(hù)綠化設(shè)施，遇有踏踩草坪、攀折樹(shù)枝的應(yīng)上前制止，“廉租公寓是我家，環(huán)境綠化靠大家來(lái)維護(hù)保養(yǎng)”為廉租公寓內(nèi)營(yíng)造一個(gè)良好的生活氣氛?！顧z查設(shè)施設(shè)備是否有損壞，無(wú)法使用應(yīng)及時(shí)登記向上匯報(bào)，進(jìn)行整修更換，為今后的工作提供良好的基礎(chǔ)。提高防范意識(shí)，巡邏時(shí)加強(qiáng)對(duì)競(jìng)舟路一側(cè)圍墻的巡視，尤其在夜晚更要加強(qiáng)巡邏力度，把此地作為重點(diǎn)巡邏部位?！罴訌?qiáng)樓層的巡邏，對(duì)樓層樓道里的環(huán)境衛(wèi)生起到監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)登記向保潔管理人員反映，及時(shí)做好清理工作?！罴訌?qiáng)樓底自行車庫(kù)巡邏。如有使用人窗未關(guān)好，及時(shí)通知使用人關(guān)好門窗。防止盜竊事件的發(fā)生。時(shí)刻保證所有單元門是關(guān)閉的，巡邏期間應(yīng)及時(shí)隨手關(guān)門?！畹叵萝噹?kù)無(wú)關(guān)人員不可長(zhǎng)時(shí)間逗留。以防竊賊混入廉租公寓，在車庫(kù)內(nèi)實(shí)施破壞活動(dòng)，盡可能將一切可能發(fā)生的不良事件消滅在萌芽狀態(tài)。☆了解、掌握使用人機(jī)動(dòng)車的車牌號(hào)、車位位置、車位號(hào)等情況及使用人每天進(jìn)出時(shí)間的生活規(guī)律，從而減少車輛被盜事件發(fā)生概率?！钤谲噹?kù)巡邏時(shí)，密切注意車輛是否有刮傷現(xiàn)象，了解車況，是否是在車庫(kù)內(nèi)被刮傷，并要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)具體情況，并做好記錄?！顕?yán)格執(zhí)行安全管理員巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量?！畋O(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除?！纛I(lǐng)班☆對(duì)各個(gè)崗位執(zhí)勤情況要準(zhǔn)確掌握，不斷進(jìn)行不定時(shí)的抽查。做好隊(duì)員之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，使本班工作能夠得到整體性更好的發(fā)揮?！钍炀氄莆?、了解操作各個(gè)安保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的原理。對(duì)各個(gè)崗位執(zhí)勤操作規(guī)范要熟、巧、精。配合好各個(gè)崗位完成各項(xiàng)任務(wù)?！顚?duì)處理突發(fā)事件的應(yīng)急方案了如指掌。不光自己能正確及時(shí)處理好各類事件，還要帶領(lǐng)、培養(yǎng)隊(duì)員處理事件的能力，增強(qiáng)隊(duì)員處理突發(fā)事件的能力?！罡鶕?jù)各種突發(fā)事件制定相對(duì)處理措施方案，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行演練，讓隊(duì)員提高處突能力，增加防范意識(shí)，減少突發(fā)事件給業(yè)主帶來(lái)的損失。四、消防管理方案及應(yīng)急預(yù)案為了證公共財(cái)產(chǎn)和廣大使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)廉租公寓的實(shí)際情況和《中華人民共和國(guó)消防法》及有關(guān)消防法律法規(guī)，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，制定本方案。（一）建立廉租公寓消防組織，管理處主任為消防第一責(zé)任人，保安部主管為消防專管員，公司全體員工