【正文】 墻壁天棚、扶手及欄桿。美觀完好；上下水通暢；無滲漏。2消防設施疏散標志的維護和維修，室內(nèi)消火栓（箱）的維護及檢修。干凈整潔、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上。砼路面修繕質(zhì)量標準：停車場地修繕標準。標示設施完好率100%；標示無損壞。2公共照明道路燈樓道燈其他照明燈每月清潔燈具一次；每季檢修線路一遍。4停車場地下停車場對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉降損壞，5年翻新一次。6公用標志標識牌警示牌每月清潔標志一次；每半年對標志安放基礎穩(wěn)固情況進檢查維護；每半年對標志進行維護一次。當出現(xiàn)異常情況時，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線返回，記錄事發(fā)原因。中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修計劃。B、檢查熔斷器、熔絲接觸情況，接點牢固，應無打火現(xiàn)象。C、電動機使用時環(huán)境溫度不應高于40℃，溫升不應高于銘牌規(guī)定。B、無發(fā)熱現(xiàn)象，各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現(xiàn)象；C、柜內(nèi)反開關無油污無積塵。（10）層顯系統(tǒng)，內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。減速機：減速機應無異常響聲，清除表面積塵油垢。限速系統(tǒng)（1）清除夾繩鉗口處異物、油污。鋼絲繩（1）檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應鎖緊，開口銷齊備。1底坑 清掃底坑雜物，清除緩沖器及各部件的灰塵，保持底坑干燥。（2）緊固導靴螺栓，固定式導靴與導軌正面間隙應符合規(guī)定。接線盒及電纜。（2）設備部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。（3）小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負責。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。J、遠傳壓力表維修保養(yǎng)：a、檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。b、檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。c、檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。T、停水管理。對綠化地帶晾衣物、被褥者，由管理人員予以警告，并對其進行教育。（一）人員配備：一個班組編制為 7 人：領班 1 人，門崗及巡邏 5人，監(jiān)控1人。☆如有其他外來人員進入時：上前有禮貌地將其攔下詢問：“您好，請問到哪一棟哪一家找誰？”與所提供的房號與使用人姓名是否一致，無誤后憑有效證件登記方可放行，通知巡邏跟進?！罴訌姌堑鬃孕熊噹煅策??！顕栏駡?zhí)行安全管理員巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。不光自己能正確及時處理好各類事件，還要帶領、培養(yǎng)隊員處理事件的能力，增強隊員處理突發(fā)事件的能力。配合好各個崗位完成各項任務?！盍私?、掌握使用人機動車的車牌號、車位位置、車位號等情況及使用人每天進出時間的生活規(guī)律，從而減少車輛被盜事件發(fā)生概率。提高防范意識，巡邏時加強對競舟路一側圍墻的巡視，尤其在夜晚更要加強巡邏力度，把此地作為重點巡邏部位。☆嚴格檢查進出人員：進出廉租公寓的所有自行車等非機動車和機動車全部憑廉租公寓的準停證進出廉租公寓。特此根據(jù)廉租公寓現(xiàn)有設施設備狀況制定管理方案：我公司對保安員實行半軍事化的管理，制訂各項安全管理和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強安全管理員的工作責任心。（三）凡是人為造成花木及保護設施損壞的，根據(jù)《杭州市城市綠化管理條例》有關規(guī)定報有關部門處理如下：對亂砍或碰斷樹木主干，每棵罰款100元；對攀爬樹木、剝樹皮，造成損傷的，每棵罰15元。a、檢查支持托架是否牢固，否則應加強。O、 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。H、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。g、檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。C、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容：a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b、備品、備件計劃；c、具體實施維修保養(yǎng)的時間；d、預計費用。適用范圍：適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。導軌：檢查導軌連接板、導軌壓板、導軌支架、及焊接部位應無松動無開焊，并緊固各處螺栓。（3）檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。安全裝置（1）檢查部位：斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置，急停開關，修檢開關、安全窗、限位、極限開關。（2）檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況，如嚴重凸凹不平應修復或更換觸頭。（2）緊固各連接螺栓。（12）衛(wèi)生，鐵門至機房間的樓道；機房；轎頂；底坑等部位應保持清潔，無垃圾，清除油污及灰塵。C、廳門、轎門、轉動部位及滑道：轉動部件清潔，轉動自如，填加潤滑油，上、下滑道雜物清除，上滑道加油，吊門輪、門滑塊磨損的及時更換。D、抱閘開閉應靈活、自如，線圈溫升不超過60℃。℃；（4）電動機 A、電動機運行中不應有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音，如有異聲應停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承，軸承是否損壞。（1）電源開關、安全開關。并嚴格按照消防設施管理規(guī)定，定時檢查維護和試運行，一旦發(fā)生火警信號，按應急處理程序執(zhí)行。在日常物業(yè)管理工作中要充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的技術優(yōu)勢，嚴格規(guī)范的智能化系統(tǒng)日常運行管理規(guī)程和維護方案是保證其系統(tǒng)高效．穩(wěn)定．安全運行的保障。工程部組織實施開啟靈活；不滲漏。井蓋刷防銹漆；井內(nèi)無沉積物。道路使用管理規(guī)定；路面施工質(zhì)量標準。6公用標 志標識牌、警示牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。井蓋完好率達100%；有效發(fā)揮功用，無滲；無缺損，少污積；無堵4停車場地下停車場每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部專業(yè)維修工實施。由工程部負責實施，相關承包商配合；重大設備每3年大修一次各項機電設備、鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程。由工程部按相關作業(yè)規(guī)范實施。無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；隔熱層完好。結構性能完好。房屋及共用部位日常維修養(yǎng)護計劃序號項 目維修類別日 常 維 修計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重結構部位局部受損，施工質(zhì)量原因造成的結構問題每周巡查一次，如裝修階段每天巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理、維修由工程部按照房屋修繕規(guī)定實施維修；如受損較重請專家會審，提出方案，委托專業(yè)公司實施有關房屋修繕工程施工技術規(guī)范安全、正常使用功能完好2外墻面局部或大面積滲漏、翻新每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部按有關修繕規(guī)程實施外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無空鼓、無脫落、無滲漏、無違章、整潔統(tǒng)一3屋面隔熱層破損，防水層破損造成屋面滲漏，屋面積水每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部按有關作業(yè)規(guī)程實施維修，按年度普查計劃維修房屋修繕標準無積水、無滲漏、隔熱層完好4公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳內(nèi)墻、天棚維護；樓梯間墻面、扶手、踏步的維護。（四）各項專業(yè)物業(yè)管理制度健全的、規(guī)范的物業(yè)管理規(guī)章制度是高質(zhì)量物業(yè)管理的基礎與保證。每月堅持平時督查與集中督查相結合，除深入認真檢查現(xiàn)場、查看臺帳外，還廣泛聽取業(yè)主、職工意見，月底寫出有深度的督查報告，呈報公司總經(jīng)理和通報各管理處。工程維修部：負責物業(yè)及設施設備的維修保養(yǎng)、業(yè)主委托的維修服務項目、工程項目外包、裝飾裝修監(jiān)督管理等工作。組建好精干高效的管理班子，由一定管理經(jīng)驗的公司副總兼任管理處主任；具有豐富保安工作經(jīng)驗、事業(yè)心責任感強、忠于職守、能帶好一支隊伍的保安主管；具有學生公寓管理經(jīng)驗、掌握電梯、供配電和水電維修技術、事業(yè)心責任感強、會做群眾工作的工程主管和技術員。進場后，第一項重要工作，是切實抓好安全保障等公共管理制度的制定、宣傳、培訓和管理工作。二、廉租公寓使用人的特征：第一：公寓入住人員是來自全國不同地方，生活觀念和習性都不同，文化知識和素養(yǎng)也存在差異。9管理服務費收繳費98%以上按照規(guī)定收費，不擅自提高收費，使管理收費取之于民，用之于民。2治安、消防重大責任事故1%以下保安員經(jīng)培訓考核后上崗，每周訓練1次，每次2小時；落實保安崗位職責，明確責任，實行24小時巡視制度，以確保廉租公寓安全。在經(jīng)過7年的市場磨煉后，我們清楚地認識到，物業(yè)管理企業(yè)要生存和發(fā)展，只有走規(guī)模化經(jīng)營之路，為此，我們苦煉內(nèi)功，銳意進取，大力培養(yǎng)人才，狠抓制度落實。親情式的服務理念公司始終堅持“以人為本、以情為線”的服務理念，用我們的親情式服務來換來每一位業(yè)主的笑容。臨安分公司入選2005年度 “浙江省首批行業(yè)質(zhì)量服務誠信領先示范單位”。公司自成立以來，內(nèi)部管理不斷完善，經(jīng)營機制不斷創(chuàng)新，并嚴格遵循“業(yè)主至上，服務第一”的企業(yè)服務宗旨，以“形象樹品牌，品牌創(chuàng)市場”的經(jīng)營理念，大力倡導“熱忱、優(yōu)質(zhì)、團結、奉獻”的工作精神，提出了“真誠服務千萬家”的口號，全方位的開展科學管理和親情式的優(yōu)質(zhì)服務，把業(yè)主當作自家人，以“業(yè)主滿意”作為衡量我們工作的標準。本授權書于 2007 年 5 月 8 日簽字生效，特此聲明。我方將嚴格按照招標投標法、有關規(guī)定及招標文件的規(guī)定參加投標，并理解貴方不一定接受最低標價的投標，對評標結果也沒有解釋義務。我方如出現(xiàn)以下行為者，即無條件支付投標保證金人民幣壹萬元：（1）撤還投標書；（2）擅自修改或拒絕接受已經(jīng)承諾確認的條款；（3）在規(guī)定的時間內(nèi)拒簽合同。已成為省內(nèi)介入前期顧問咨詢、類型多、覆蓋區(qū)域廣的優(yōu)秀物業(yè)管理公司之一。特別是從2001年以來，不斷調(diào)整機制，實行“分級管理，兩級財務”責任制，使管理處的主動性、積極性，責任性更加明確，以達到社會、環(huán)境、經(jīng)濟三個效益同步增長。通過宣傳和示范，公司上下員工都認識到，通過導入質(zhì)量保證體系，是為了更好地服務于業(yè)主而確定的一個服務標準和要求，也同時為公司更好地發(fā)展奠定了基礎?？茖W的人才培訓機制我們擁有一批極具敬業(yè)精神和管理服務水準的管理人員及員工隊伍。3年20002技工、保潔人員工作服（400元/2套14人）247。4綠化完好率98%落實責任人養(yǎng)護，并由分管主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化、綠地無破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。12違章發(fā)生率、處理率1%100%以預防為主，加強監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理13道路、車場完好率99%以上每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，平時隨壞隨修。三、廉租公寓管理服務總體理念和思路我公司若取得廉租公寓項目的管理權，針對以上特征我公司擬訂提出以下管理服務理念：與用人單位加強協(xié)作，共同為了保障各企業(yè)員工安居樂業(yè)的原則下，制定切合實際服務與管理相結合的務工人員服務管理體系，雙管齊下。通過合情合理的有效管理，要保證廉租公寓安全和廉租公寓內(nèi)公共秩序的安全。管理處主任是廉租公寓實施管理服務的第一責任人，公司實行風險責任基金，由管理處主任直接組織實施廉租公寓管理服務方案。保潔聘請專業(yè)保潔公司，其他服務項目由我公司實施服務管理。鼓勵每位員工都成為各自崗位上的專家能手，實施競爭上崗，給每一位員工搭建充分發(fā)展的平臺，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端?！舫绦蛭募ǘ壩募菏琴|(zhì)量保證手冊的基礎文件，涉及所選要素的各項活動，闡明活動的組織分工、活動的方式方法，應采用的文件、資源和控制方法等。相應建筑部分修繕技術規(guī)程；房屋修繕標準整潔，無損，無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡。房屋修標準；外墻平整，無滲水；整潔統(tǒng)一。由工程部按照相應技術作業(yè)規(guī)程實施；每3年鏟除抹灰翻新一次。（二）公用設施設備維修養(yǎng)護方案每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對消防疏散進行一次維護。2公共照明庭院燈、樓道燈、其他照明燈每周檢查一遍，隨壞隨修由工程部專業(yè)維修工按操作規(guī)程實施。平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。7自行車 庫走廊、自行車庫每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部維護；對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部組織實施或委托相關單位。由工程部負責實施標志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標志清晰。需要支援時，由安全主管快速組織應急隊伍趕赴現(xiàn)場協(xié)助解決。大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。C、急停、安全窗、井底、限位等安全開關應接觸良好，動作正常、可靠。D、電動機軸承竄量不大于4mm。（7）限速系統(tǒng)A、限速輪：外觀清潔，動作靈活，無明顯月期打點，油路通暢，繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損。A、各元件指示功能正常，按鈕活動自如無卡阻。（1）為蝸輪油的滾動軸承加油，檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。（2）旋轉銷軸部位加油。（2）鋼絲繩張力應均勻。 半年保養(yǎng)：半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。（3）檢查滑動導靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應更換。（1）檢查各接線盒，緊固各接線端子，清除其灰塵。（3）水泵房組長/管理員具體負責實施給排水設備設施的維修保養(yǎng)。（4）水泵機組維修保養(yǎng)。A、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物；B、 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；C、檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改；D、 交流接觸器維修保養(yǎng)：a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；c、清潔鐵芯上的油污及臟物；d、檢查復位調(diào)簧情況；e、擰緊所有緊固件。K、閘閥維修保養(yǎng)。c、檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更