【正文】 ☆根據(jù)各種突發(fā)事件制定相對(duì)處理措施方案，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行演練，讓隊(duì)員提高處突能力，增加防范意識(shí)，減少突發(fā)事件給業(yè)主帶來(lái)的損失。對(duì)各個(gè)崗位執(zhí)勤操作規(guī)范要熟、巧、精。☆監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線(xiàn)影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。以防竊賊混入廉租公寓，在車(chē)庫(kù)內(nèi)實(shí)施破壞活動(dòng)，盡可能將一切可能發(fā)生的不良事件消滅在萌芽狀態(tài)。如有使用人窗未關(guān)好，及時(shí)通知使用人關(guān)好門(mén)窗。☆檢查設(shè)施設(shè)備是否有損壞，無(wú)法使用應(yīng)及時(shí)登記向上匯報(bào)，進(jìn)行整修更換，為今后的工作提供良好的基礎(chǔ)。外來(lái)人員自行車(chē)不允許進(jìn)入廉租公寓停放?！顕?yán)密注視崗位區(qū)域周?chē)藛T的動(dòng)態(tài)，對(duì)可疑人員密切注意，加強(qiáng)崗位防范，以防止非法人員，無(wú)關(guān)人員進(jìn)入廉租公寓內(nèi)進(jìn)行破壞、盜竊活動(dòng)。（二）安全員工作時(shí)間采用兩班白班7：0019：00 夜班19：007：00（三）崗位設(shè)置：設(shè)三個(gè)固定門(mén)崗和3個(gè)巡邏崗及1個(gè)監(jiān)控崗。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相結(jié)合，來(lái)確保廉租公寓一方平安。二、環(huán)境清潔保潔方案為體現(xiàn)良好的廉租公寓形象，使廉租公寓使用人真正享受到方便、舒適的生活工作環(huán)境，保潔工作甚為重要，其保潔范圍包括共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。（二）本廉租公寓使用人是本區(qū)綠化享用人，負(fù)有愛(ài)護(hù)、管理本區(qū)綠化的權(quán)利和義務(wù)，必須遵守：不得砍伐攀折花木、刻劃樹(shù)皮、采摘花果，不得用樹(shù)木晾衣物或在樹(shù)木上扎鐵絲、敲釘?shù)龋乖诰G化地倒污水和垃圾雜物，禁止損壞花木的保護(hù)設(shè)施和花臺(tái)；行人和車(chē)輛不得跨越和通過(guò)綠化帶；不得在綠化范圍內(nèi)堆放任何物品，不得在樹(shù)木上掛放鞭炮及在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌，小孩不得在草坪內(nèi)踢球玩耍。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由設(shè)備部主管填寫(xiě)《?！暾?qǐng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。P、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進(jìn)行一次)。c、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。N、液位控制器維修保養(yǎng)：a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b、清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d、緊固所有螺母。K、閘閥維修保養(yǎng)。G、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：a、用500Ｖ搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于1OOMΩ，否則應(yīng)烘干處理；b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；c、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。A、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物；B、 檢查、緊固所有接線(xiàn)頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換；C、檢查柜內(nèi)所有線(xiàn)頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；D、 交流接觸器維修保養(yǎng)：a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；c、清潔鐵芯上的油污及臟物；d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況；e、擰緊所有緊固件。f、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。（4）水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。B、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患)；c、合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。（3）水泵房組長(zhǎng)/管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。（五）水泵管理服務(wù)方案：目的：規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。（1）檢查各接線(xiàn)盒，緊固各接線(xiàn)端子，清除其灰塵。（3）轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)可靠無(wú)損傷。（3）檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴襯墊磨損超過(guò)原厚度的1/4時(shí)應(yīng)更換。（2）鋼絲繩表面油污過(guò)多，應(yīng)清除。 半年保養(yǎng)：半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對(duì)電梯的重點(diǎn)部位檢查調(diào)整、維護(hù)保養(yǎng)。導(dǎo)軌：對(duì)有自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的導(dǎo)軌，應(yīng)加注機(jī)械潤(rùn)滑油。（2）鋼絲繩張力應(yīng)均勻。（1）檢查各各電氣元件、儀表，對(duì)不靈敏及損壞元件應(yīng)及時(shí)調(diào)整更換。（2）旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸部位加油。制動(dòng)器 （1）檢查電磁鐵心與銅套之間的潤(rùn)滑情況。（1）為蝸輪油的滾動(dòng)軸承加油，檢查聯(lián)軸節(jié)有無(wú)損傷。C、鋼絲繩張力均勻且無(wú)斷股。A、各元件指示功能正常，按鈕活動(dòng)自如無(wú)卡阻。B、安全觸板、光電裝置功能可靠。（7）限速系統(tǒng)A、限速輪：外觀清潔，動(dòng)作靈活，無(wú)明顯月期打點(diǎn)，油路通暢，繩鉗口處無(wú)異物油污、輪槽無(wú)異常磨損。C、抱閘打開(kāi)時(shí)，兩側(cè)間隙應(yīng)一致。D、電動(dòng)機(jī)軸承竄量不大于4mm。B、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線(xiàn)之內(nèi)。C、急停、安全窗、井底、限位等安全開(kāi)關(guān)應(yīng)接觸良好，動(dòng)作正常、可靠。2. 對(duì)電梯以下各部位要進(jìn)行檢查，確保其工作正常、清潔、潤(rùn)滑。大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。（3）消防報(bào)警系統(tǒng)的日常運(yùn)行 嚴(yán)格按照消防的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各重點(diǎn)場(chǎng)所、部位設(shè)置報(bào)警監(jiān)測(cè)裝置，并將信號(hào)接到智能控制中心。需要支援時(shí)，由安全主管快速組織應(yīng)急隊(duì)伍趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助解決。（三）智能化設(shè)施的管理與維修方案智能化設(shè)備是高技術(shù)含量的設(shè)備，維護(hù)保養(yǎng)的工作顯得更為重要。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)志清晰。5消防設(shè)施、管網(wǎng)室外消防栓水泵接合器室外消防栓和水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程部組織實(shí)施或委托相關(guān)單位。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。由工程部維護(hù)；對(duì)于破損燈具及老化線(xiàn)路進(jìn)行更換。翻新工作由工程部自行組織專(zhuān)業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。7自行車(chē) 庫(kù)走廊、自行車(chē)庫(kù)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。管道暢通，無(wú)堵塞、無(wú)泄漏；消防設(shè)施正常有效。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上。井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；井蓋上標(biāo)志清晰。2公共照明庭院燈、樓道燈、其他照明燈每周檢查一遍，隨壞隨修由工程部專(zhuān)業(yè)維修工按操作規(guī)程實(shí)施。公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案（保修期內(nèi)由保修單位保修）序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1道路路面、人行路、砼道每周檢查一遍，隨壞隨修。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。公用設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（保修期內(nèi)由保修單位保修）序號(hào)項(xiàng) 目維修類(lèi)別日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1機(jī)電設(shè)備電梯、鍋爐、水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、另配件、易耗品的維修更換每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修由工程部組織實(shí)施，有關(guān)承包商配合各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備、鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程無(wú)故障停運(yùn)，保障安全運(yùn)行2消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維護(hù)和維修，室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)規(guī)定，消火栓維修規(guī)程設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損公用設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（保修期內(nèi)由保修單位保修）序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別定 期 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1機(jī)電設(shè)備電梯、水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 月檢制控設(shè)備一次；季檢開(kāi)關(guān)靈敏及開(kāi)關(guān)堅(jiān)固件完好情況；年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。（二）公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。房屋修標(biāo)準(zhǔn)；外墻平整，無(wú)滲水；整潔統(tǒng)一。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水通暢，無(wú)滲漏房屋及共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別定 期 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損，施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)安全，正常使用。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)整潔，無(wú)損，無(wú)霉跡；扶手完好，無(wú)張貼痕跡。根據(jù)物業(yè)配置的建筑，培訓(xùn)工程技術(shù)人員正確操作和保養(yǎng)，并制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。◆程序文件（二級(jí)文件）：是質(zhì)量保證手冊(cè)的基礎(chǔ)文件，涉及所選要素的各項(xiàng)活動(dòng)，闡明活動(dòng)的組織分工、活動(dòng)的方式方法，應(yīng)采用的文件、資源和控制方法等。公司建立和健全勞動(dòng)力與人才的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)杰出人才脫穎而出，讓更多的優(yōu)秀人員進(jìn)入公司，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行未位淘汰制，有效地提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)。鼓勵(lì)每位員工都成為各自崗位上的專(zhuān)家能手，實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)上崗，給每一位員工搭建充分發(fā)展的平臺(tái)，讓一線(xiàn)的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因，提出整改或處理意見(jiàn)，并幫助當(dāng)事人做好對(duì)其的教育工作，也作為對(duì)有關(guān)人員平時(shí)工作考核的客觀依據(jù)。保潔聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)保潔公司，其他服務(wù)項(xiàng)目由我公司實(shí)施服務(wù)管理。保安部：主要協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序進(jìn)行安全防范、負(fù)責(zé)物業(yè)道路的暢通、車(chē)輛的有序停放管理、消防安全管理以及人員進(jìn)出管理等。管理處主任是廉租公寓實(shí)施管理服務(wù)的第一責(zé)任人，公司實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任基金，由管理處主任直接組織實(shí)施廉租公寓管理服務(wù)方案。首先要建立一支足夠數(shù)量、政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)好、事業(yè)心責(zé)任心強(qiáng)、工作肯吃苦的保安隊(duì)伍，使廉租公寓先進(jìn)的安保設(shè)施充分地發(fā)揮作用，同時(shí)開(kāi)展經(jīng)常性的宣傳教育和培訓(xùn)，提高使用人自我防范意識(shí)，三者缺一不可。通過(guò)合情合理的有效管理，要保證廉租公寓安全和廉租公寓內(nèi)公共秩序的安全。根據(jù)政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策制定符合民意的公共管理制度匯編，包括：《治安管理規(guī)定》、《消防安全管理規(guī)定》、《車(chē)輛交通停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》、《園林綠化管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》等。三、廉租公寓管理服務(wù)總體理念和思路我公司若取得廉租公寓項(xiàng)目的管理權(quán)，針對(duì)以上特征我公司擬訂提出以下管理服務(wù)理念：與用人單位加強(qiáng)協(xié)作，共同為了保障各企業(yè)員工安居樂(lè)業(yè)的原則下，制定切合實(shí)際服務(wù)與管理相結(jié)合的務(wù)工人員服務(wù)管理體系，雙管齊下。共有14幢樓房,其中12幢多層,2幢高層,入住人數(shù)可達(dá)到1600018000人；第一期工程與2007年5月底共7幢投入使用，共1036個(gè)房間，均為6人房，第二期6月25日前入住，共8幢，6人房1449個(gè)房間，8人房230個(gè)房間。12違章發(fā)生率、處理率1%100%以預(yù)防為主，加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理13道路、車(chē)場(chǎng)完好率99%以上每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，平時(shí)隨壞隨修。8維修合格率回訪(fǎng)率99%以上100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪(fǎng)制度，以確保維修工程合格，滿(mǎn)足使用人需要。4綠化完好率98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由分管主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化、綠地?zé)o破壞，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。第 二 部 分技術(shù)方案第一章 廉租公寓管理服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾一、廉租公寓管理服務(wù)目標(biāo)：爭(zhēng)創(chuàng)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀樓盤(pán)；兩年后創(chuàng)杭州市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)；二、服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及完成承諾指標(biāo)采取的措施：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)完成承諾指標(biāo)采取的措施1房屋及配套設(shè)施的完好率98%以上落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，由分公司監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和維修，確保房屋及配套設(shè)施完好無(wú)損，正常使用。3年20002技工、保潔人員工作服（400元/2套14人）247。從2002年我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部實(shí)施了全員競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗，有效的調(diào)動(dòng)了員工積極性，并保證了員工的整體素質(zhì)。科學(xué)的人才培訓(xùn)機(jī)制我們擁有一批極具敬業(yè)精神和管理服務(wù)水準(zhǔn)的管理人員及員工隊(duì)伍。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作和完善，我們的質(zhì)量體系嚴(yán)密而富有可操作性，并涵蓋了物業(yè)管理的所有范疇。通過(guò)宣傳和示范，公司上下員工都認(rèn)識(shí)到，通過(guò)導(dǎo)入質(zhì)量保證體系，是為了更好地服務(wù)于業(yè)主而確定的一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，也同時(shí)為公司更好地發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。公司管理的“杭州物華小康居住區(qū)”是國(guó)家科委、建設(shè)部共同制定的國(guó)家十大科技產(chǎn)業(yè)工程之一，被評(píng)為省、市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”；在2000年又被評(píng)為杭州市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。特別是從2001年以來(lái)，不斷調(diào)整機(jī)制，實(shí)行“分級(jí)管理，兩級(jí)財(cái)務(wù)”責(zé)任制，使管理處的主動(dòng)性、積極性，責(zé)任性更加明確，以達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益同步增長(zhǎng)?，F(xiàn)有員工200多人，其中管理人員本科學(xué)歷的占11%，大專(zhuān)學(xué)歷的占20%。已成為省內(nèi)介入前期顧問(wèn)咨詢(xún)、類(lèi)型多、覆蓋區(qū)域廣的優(yōu)秀物業(yè)管理公司之一。投標(biāo)方： 杭州物華物業(yè)管理有限公司 （蓋公章）日期： 2007 年 5 月 8 日法定代表人授權(quán)書(shū) 本授權(quán)書(shū)聲明：注冊(cè)于 浙江省杭州市 的 杭州物華物業(yè)管理有限公司 的在下面簽字的 陳為民總經(jīng)理 代表本公司授權(quán) 杭州物華物業(yè)管理有限公司 的在下面簽字的 范紅卿副總經(jīng)理 為本公司授權(quán)代表，就 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廉租公寓 的 物業(yè)管理 投標(biāo)，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事物。我方如出現(xiàn)以下行為者，即無(wú)條件支付投標(biāo)保證金人民幣壹萬(wàn)元：（1）撤還投標(biāo)書(shū)；（2）擅自修改或拒絕接受已經(jīng)承諾確認(rèn)的條款；（3）在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)拒簽合同。同意接受招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容和條件，并按此確定本項(xiàng)目投標(biāo)的要約內(nèi)容，以本投標(biāo)書(shū)向向你方的廉租公寓物業(yè)管理招標(biāo)文件全部?jī)?nèi)容進(jìn)行投