某小高層住宅項目投資可行性研究報告(22頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2024-08-13 13:13本頁面
【導(dǎo)讀】小小小高高高層層層住住住宅宅宅項項項目目目投投投資資資可可可行行行性性性研研研究究究報報報告告告。XX省房地產(chǎn)集團有限公司編制。第一部分項目總論。六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析。第四部分項目選址及建設(shè)條件。第五部分項目地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析。第七部分項目定位及項目評估。第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)。第十二部分投資估算及資金籌措計劃。第十三部分銷售及經(jīng)營收入測算。本市本項目項目位于本市城東區(qū)，項目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國土局批準，用地。項目的可行性研究工作由項目開發(fā)商：本公司獨立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性研究與評價工作委員會
【正文】 宅銷售單價的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標準 ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價 一、稅金計算 （一） 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算：詳見 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算表。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項目以上三個靜態(tài)評價 指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可以接受，故項目可行。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為出售為主的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有： 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標 。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存 能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 19 每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目方案可行。 第十五部分 不確定性分析 不確定因素主要來自以下幾個方面： 建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率 等 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)全部銷售率為 60%時，項目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當(dāng)盈虧平衡點 (BEP)的銷售率 ≤ 70%時 ，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點 (BEP)的銷售率為 60%，可見其風(fēng)險程度較低。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟評價風(fēng)險率） （二）結(jié)論 本項目之所以全部銷售的風(fēng)險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。另一方面 ,在項目建設(shè)成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位出售風(fēng)險程度降低。 二、敏感性分析 （ 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 （ 2）售價、建安工程 費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測本項目全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算 (1)經(jīng)計算， E（ NPV） （數(shù)學(xué)期望值） (2)風(fēng)險標準偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 20 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及防范措施 （二）風(fēng)險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 市內(nèi)行政單位大量東移促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。同時，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集 資建房的條件下，對商品房有較大需求。 （二）目前對人和社會影響 為達到上述的目標，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評價指標 必需要通過四個指標的嚴格審查： 客戶評價、項目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價。 項目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項目項目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標 （二 ）項目 項目貸款評估 情況 （三 ） 項目 貸款擔(dān)保方式評價 二、 項目 貸款綜合評價 21 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 三、項目貸款評價結(jié)果 綜合結(jié)論顯示表明： 銀行可以 完全 發(fā)放貸款 【詳細請見銀行貸款正本報告】 第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議 一、評估結(jié)論 通過上述對該項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可 知，其具有行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險程度較低，從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風(fēng)險能力較強，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。 二、結(jié)論的建議及說明 本報告本著謹慎與負責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步提出建議 及說明，并提出若干建議 第十九部分 可行性研究報告相關(guān)附表 一、工程計劃橫道圖 二、 開發(fā)成本估算表 （單位：萬元） 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表 22 四、 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （單位：萬元） 五、 投資計劃與資金籌措估算表 （單位：萬元） 六、 資金來源與運用表 （單位：萬元） 七、 損益及利潤分配表 （單位：萬元） 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元） 九、 借款償還期測算表 （單位：萬元 ） 十、敏感性分析表 附件
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