【導(dǎo)讀】小小小高高高層層層住住住宅宅宅項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目投投投資資資可可可行行行性性性研研研究究究報(bào)報(bào)報(bào)告告告。XX省房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司編制。第一部分項(xiàng)目總論。六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。第四部分項(xiàng)目選址及建設(shè)條件。第五部分項(xiàng)目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析。第七部分項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估。第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)。第十二部分投資估算及資金籌措計(jì)劃。第十三部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算。本市本項(xiàng)目項(xiàng)目位于本市城東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地。項(xiàng)目的可行性研究工作由項(xiàng)目開發(fā)商：本公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項(xiàng)目項(xiàng)目”可行性研究與評(píng)價(jià)工作委員會(huì)

　　

【正文】 宅銷售單價(jià)的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格） （二）建議銷售測(cè)算單價(jià) (運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、稅金計(jì)算 （一） 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算：詳見 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算表。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià) 指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo) 。 四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存 能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 19 每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目方案可行。 第十五部分 不確定性分析 不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面： 建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率 等 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)全部銷售率為 60%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn) (BEP)的銷售率 ≤ 70%時(shí) ，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) (BEP)的銷售率為 60%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率） （二）結(jié)論 本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位出售風(fēng)險(xiǎn)程度降低。 二、敏感性分析 （ 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 （ 2）售價(jià)、建安工程 費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算 (1)經(jīng)計(jì)算， E（ NPV） （數(shù)學(xué)期望值） (2)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 20 四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施 （二）風(fēng)險(xiǎn)控制 第十六部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、社會(huì)效益評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 市內(nèi)行政單位大量東移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。同時(shí)，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集 資建房的條件下，對(duì)商品房有較大需求。 （二）目前對(duì)人和社會(huì)影響 為達(dá)到上述的目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo) 必需要通過四個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格審查： 客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標(biāo) （二 ）項(xiàng)目 項(xiàng)目貸款評(píng)估 情況 （三 ） 項(xiàng)目 貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 二、 項(xiàng)目 貸款綜合評(píng)價(jià) 21 金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果 綜合結(jié)論顯示表明： 銀行可以 完全 發(fā)放貸款 【詳細(xì)請(qǐng)見銀行貸款正本報(bào)告】 第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議 一、評(píng)估結(jié)論 通過上述對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可 知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險(xiǎn)程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 二、結(jié)論的建議及說明 本報(bào)告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步提出建議 及說明，并提出若干建議 第十九部分 可行性研究報(bào)告相關(guān)附表 一、工程計(jì)劃?rùn)M道圖 二、 開發(fā)成本估算表 （單位：萬元） 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表 22 四、 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 （單位：萬元） 五、 投資計(jì)劃與資金籌措估算表 （單位：萬元） 六、 資金來源與運(yùn)用表 （單位：萬元） 七、 損益及利潤(rùn)分配表 （單位：萬元） 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元） 九、 借款償還期測(cè)算表 （單位：萬元 ） 十、敏感性分析表 附件