某小高層住宅項目投資可行性研究報告(22頁)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 13:13本頁面
【正文】 二、結(jié)論的建議及說明 本報告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯示可 知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 項目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項目項目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標(biāo) （二 ）項目 項目貸款評估 情況 （三 ） 項目 貸款擔(dān)保方式評價 二、 項目 貸款綜合評價 21 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 （二）目前對人和社會影響 為達到上述的目標(biāo)，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測本項目全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算 (1)經(jīng)計算， E（ NPV） （數(shù)學(xué)期望值） (2)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 20 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及防范措施 （二）風(fēng)險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 市內(nèi)行政單位大量東移促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。 （ 2）售價、建安工程 費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。另一方面 ,在項目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位出售風(fēng)險程度降低。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點 (BEP)的銷售率 ≤ 70%時 ，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點 (BEP)的銷售率為 60%，可見其風(fēng)險程度較低。故本項目方案可行。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存 能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 18 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價 一、稅金計算 （一） 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算：詳見 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算表。 （ 3）財務(wù)費用： 貸款還本付息表 見第十七部分附表 以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)與會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本 （三）總成本費用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表 二、項目資金籌措 (一 )項目 投資組合方式 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道： 一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分 。 （ 2）銷售費用 ：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費等。 （ 8）開發(fā)成本 。 （ 6）開發(fā)期間稅費 ：即本項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 此項運用單價估算 法求得。 （ 3）建安工程費 ：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設(shè)備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗 17 估算確定。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后 ,就可對最優(yōu)方案進行方案改進。 ? 。 15 項目價值工程的階段、步驟與提問 階段 具體步驟 VE 提問 分析問題 的對象是什么 ? ? ? ? 綜合研究 方案創(chuàng)新 有無其他方法實現(xiàn)其功能 方案評價 。 價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新 、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。 以上定位為粗略 ,詳細(xì)請見整合推廣方案 二、項目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 對項目戶型進行評價與選擇 (房地產(chǎn)價值工程原理 Value Engineering) 一、項目評價工程原理及程序過程 (一 )項目價值工程定義及 ACE 分析 著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。 （三）項目形象定位 在以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色?！弊⒅刈非蟪暗囊?guī)劃設(shè)計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。 第七部分 定位及項目評估結(jié)論 一、項目定位 （一）項目整體定位 那么打造一個別具風(fēng)情的生活方式、獨特的生活主張，來引導(dǎo)城市人的生活新方式。 (二 ) 項目 用地現(xiàn)狀 (三 )項目周邊居住環(huán)境 二、地塊 HTP 層次分析 目前地塊 HTP 層次分析方法很實 用
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