商場營運(yùn)手冊(編輯修改稿)
2024-09-06 08:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三 . 營運(yùn)方式 廣場的營運(yùn)方式基本上可分為兩大類 。 第一類是單一業(yè)主全出租的模式 , 第二類是業(yè)權(quán)分散的多業(yè)主模式。而在單一業(yè)主 ,全出租的模式下又分為獨(dú)立收銀及中 央收銀兩種營業(yè)模式。所以總括來說 ,我們可以從全出租獨(dú)立收銀 ,全出租中央收銀及多業(yè)主等營運(yùn)方式中選出適合廣場的運(yùn)作模式。 單一業(yè)主全出租方式 單一業(yè)主全出租的意思是全個廣場的業(yè)權(quán)都只屬於一個大業(yè)主 , 而全部單元都是出租的。這個營運(yùn)方式的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)分析如下 : 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 1) 易於保持統(tǒng)一的形象 由於廣場內(nèi)所有單元商戶都是租客 ,大業(yè)主可以確保各租客都遵守租戶手冊內(nèi)的規(guī)則及受有關(guān)租約內(nèi)的條款的約束 ,有效地控制各商戶的經(jīng)營範(fàn)圍及銷售貨品 ,以確保各商戶不會影響廣場的統(tǒng)一形象。 1) 須長 期參與投資 雖然發(fā)展商有定期的租金收入 , 但是數(shù)額不大 , 很難於短時間內(nèi)回本。不似得將廣場出售般可以在短時間內(nèi)回本。 2) 方便業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓 由於是單一業(yè)主的關(guān)係 , 業(yè)主可以隨時將整個廣場出售或分開個別單元出售。 2) 容易受市場影響 由於物業(yè)的租金是由市場去釐定的 , 而廣場是以全出租形式運(yùn)作 ,所以租金的收入及廣場的空置率十分受市場因素所影響 , 直接影響廣場的營運(yùn)。 3) 較為保值 因?yàn)閺V場是固定產(chǎn)投資。除非市場經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷十分大的變化 , 否則物業(yè)價值不會有重大的改變。換言之 ,該等投資也較為保值。 全出租獨(dú)立收銀方式 採用獨(dú)立收銀方式營運(yùn)代表著各商戶的財政是獨(dú)立的 ,日常收益都是由各租戶自己處理。所以業(yè)主要於每月向各商戶收取定額租金。 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 1) 前期設(shè)施投入較少 由於各公司財政獨(dú)立 ,廣場內(nèi)不需設(shè)置中央收銀臺及電腦設(shè)備等輔助中央收銀的設(shè)施 , 所以前期的投資會較中央收銀方式為少。 1) 交租所需時間較長 由於中央收銀系統(tǒng)會先將所有商戶的收入集合 ,經(jīng)扣除每月租金後再於一段時間內(nèi)發(fā)還各商戶 ,所以營運(yùn)公司在收取租金方面會較為快捷。 而使用獨(dú)立收銀營運(yùn)方式就沒有這個優(yōu)點(diǎn)。商戶有更 大的自主權(quán)去決定財政的運(yùn)用 ,導(dǎo)致交租時間會有所延長。 2) 轉(zhuǎn)租程序較簡便 由於各租戶的財務(wù)是獨(dú)立的 , 舊租戶離開時不會與大業(yè)主或營運(yùn)公司再有錢銀瓜葛。而新租戶起租時亦不需要花大量時間去重新設(shè)定及連接中央收銀臺及有關(guān)系統(tǒng)及辦理有關(guān)額外手續(xù)。 2) 形象不統(tǒng)一 廣場內(nèi)各商舖有如獨(dú)立的個體 , 各自為政 ,容易造成惡性的競爭。這樣會嚴(yán)重影響廣場所希望凝造的統(tǒng)一性 ,削減商場的吸引力。 3) 招租賣點(diǎn) 財務(wù)獨(dú)立可以用作我們招租時的賣點(diǎn) , 因?yàn)楦饔脩舳伎梢造`活處理自己的財務(wù)安排 , 商戶可以有更大的自由度去選擇何 時付租。 全出租中央收銀 全出租中央收銀的營運(yùn)形式就如百貨公司的營運(yùn)形式。其特色是全個廣場各商戶的收入由中央處理 ,即是由各個中央收銀臺收銀 ,商戶沒有獨(dú)自收銀的權(quán)利。收入經(jīng)營運(yùn)公司扣除租金後於一段指定時間內(nèi)會發(fā)還給商戶。 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 1) 營運(yùn)公司財務(wù)安排容易 由於所有廣場收益會先經(jīng)活寶管理顧問有限公司處理 , 所以絕少出現(xiàn)呆壞賬的問題。穩(wěn)定的收入可以減少營運(yùn)公司用于追收租金方面的支出及不必要的財務(wù)安排。 1) 前期投資大 由於實(shí)行中央收銀系
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