【正文】 對(duì)廣場(chǎng)特質(zhì)作出分析 ,物業(yè)經(jīng)理需要一份運(yùn)作手冊(cè) ,當(dāng)遇到 問題時(shí)能夠作出即時(shí)的回應(yīng)。及執(zhí)行。而通過此理念 , 使商戶及消費(fèi)者能享受高質(zhì)素及優(yōu)良經(jīng)營管理之產(chǎn)業(yè)基地。 二 . 政策方針及目標(biāo) 成都「 xx 假日廣場(chǎng)」的營運(yùn)管理政策方針為 “管商一體 ,整體對(duì)外 ,以管促銷 , 共創(chuàng)品牌 ”。在租戶租約的管理方面 ,租務(wù)管理部會(huì)處理日常收租、催收租戶帳項(xiàng)、續(xù)租及招租等事宜。運(yùn)作手冊(cè)的內(nèi)容如下 : 1) 廣場(chǎng)平面圖 , 列出各租客位置及其公司名稱 2) 每單位的室內(nèi)設(shè)計(jì)圖 , 列出傢俬放置的位置 3) 租戶聯(lián)絡(luò)資料表 (參考附件 ) 4) 租約總綱表 (參考附件 ) 5) 特別條款 6) 物業(yè)資料總綱表及內(nèi)容 7) 管理員工聯(lián)絡(luò)資料表 (參考附件 ) 8) 各承辦商的聯(lián)絡(luò)資料表 (參考附件 ) 三 . 營運(yùn)方式 廣場(chǎng)的營運(yùn)方式基本上可分為兩大類 。 1) 交租所需時(shí)間較長(zhǎng) 由於中央收銀系統(tǒng)會(huì)先將所有商戶的收入集合 ,經(jīng)扣除每月租金後再於一段時(shí)間內(nèi)發(fā)還各商戶 ,所以營運(yùn)公司在收取租金方面會(huì)較為快捷。 2) 轉(zhuǎn)租時(shí)程序較為煩瑣 現(xiàn)代化的中央收銀系統(tǒng)需要將租戶的各樣貨品編條碼。 設(shè)置商舖指引 (directory) 為了方便廣場(chǎng)使 用者及減輕客戶服務(wù)員之工作量 ,我們可以于每層設(shè)立顯眼及清晰之商舖指引。 (3) 廣場(chǎng)的宣傳推廣活動(dòng)將會(huì)邀請(qǐng)商戶聯(lián)合舉辦及協(xié)辦 , 而商戶亦可主動(dòng)提出建議與廣場(chǎng)合辦推廣活動(dòng)及商品展銷。 五 . 如何選擇適合的租客 選擇租客時(shí) ,業(yè)主首先要謹(jǐn)慎分析和考慮那一類商品及服務(wù)才能吸引到市內(nèi)及市外的顧客郅電廣場(chǎng)消費(fèi)。這程序增加了轉(zhuǎn)租的煩複性。商戶有更 大的自主權(quán)去決定財(cái)政的運(yùn)用 ,導(dǎo)致交租時(shí)間會(huì)有所延長(zhǎng)。而在單一業(yè)主 ,全出租的模式下又分為獨(dú)立收銀及中 央收銀兩種營業(yè)模式。 客戶服務(wù)部 負(fù)責(zé)處理廣場(chǎng)內(nèi)一般客戶服務(wù) ,如失物認(rèn)領(lǐng)、救援、諮詢及突發(fā)事件處理及客戶投訴等事宜。所以顧問有限公司會(huì)定期對(duì)內(nèi)及對(duì)外作出一系列統(tǒng)一的宣傳及速銷活動(dòng) ,與及劃一廣場(chǎng)的營業(yè)時(shí)間和規(guī)則 , 使其統(tǒng)一的形象更為穩(wěn)固。 第一節(jié) 營運(yùn)管理政策及目標(biāo) 一 . 基本理念 本案之經(jīng)營管理概念為本著小心計(jì)劃成本及為商戶及消費(fèi)者創(chuàng)造最理想的營運(yùn)環(huán)境為原則 ,並透過長(zhǎng)期不斷的改進(jìn)和提昇 , 使廣場(chǎng)的收益和投資潛質(zhì)得以達(dá)至極限。 租戶管理部 主要透過租務(wù)管理部及客戶服務(wù)部分別處理廣場(chǎng)內(nèi)的各種租務(wù)事宜及一般客戶服務(wù)事宜。 二 . 廣場(chǎng)特質(zhì)的分析 總物業(yè)經(jīng)理可透過實(shí)景巡察物業(yè) ,研究其設(shè)計(jì)及配套設(shè)施之優(yōu)劣 ,與區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)比較 ,從而知道本身廣場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn) ,再而訂立一套適用於日後長(zhǎng)遠(yuǎn)維修工程的計(jì)劃。 全出租獨(dú)立收銀方式 採用獨(dú)立收銀方式營運(yùn)代表著各商戶的財(cái)政是獨(dú)立的 ,日常收益都是由各租戶自己處理。 1) 前期投資大 由於實(shí)行中央收銀系統(tǒng)需要設(shè)立多部中央收銀臺(tái)及電腦設(shè)施 , 所以 前期投資會(huì)較獨(dú)立收銀形式為大。由於本廣場(chǎng)的 保安 、維修及清潔是由活寶管理顧問有限公司負(fù)責(zé)的 ,這裡提及的硬件主要是一些為滿足客戶而設(shè)的措施。 配合商戶的宣傳推廣活動(dòng) 活寶管理顧問有限公司致力為廣場(chǎng)整體形象進(jìn)行宣傳推廣 ,為吸引大量人流而舉辦各種各樣的活動(dòng) ,其成功有賴