【文章內(nèi)容簡介】 得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售?？梢?，國家對非商品房的交易持從緊、限制政策。而這些限制的根源正是在于集資房作為一種非商品房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區(qū)別。首先，它是通過單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。而一般商品房消費(fèi)群體廣泛、沒有特別限制，是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)特開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場經(jīng)營行為。其次，集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)，其建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理相應(yīng)簡單，上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。而商品房的開發(fā)土地一般是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式，必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》?；谝陨显?，各地政府一般規(guī)定集資房不能在房地產(chǎn)一級市場上流通，但實(shí)際上各地都不同程度地存在著不少已購集資房地下交易的現(xiàn)象，這不僅使當(dāng)事人雙方缺乏應(yīng)有的法律的保護(hù)，使國家有關(guān)的稅費(fèi)流失，而且容易出現(xiàn)紛爭，留下隱患①。本案就源于房地產(chǎn)市場漲價(jià)的情況下，賣方反悔，起訴至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效的典型案例。歸納原告李娟利、趙峰會(huì)主張房屋買賣協(xié)議無效的理由：（1）李娟利將單位集資房賣給了非本單位人員張波，張波沒有李娟利單位職工購房資格，不能買受該集資房；（2）買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，李娟利在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了集資房，無證買賣行為無效；李娟利買賣集資房未經(jīng)其夫、共有人趙峰會(huì)同意，未經(jīng)共同共有人同意買賣無效。那么，他們這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？（二）本案雙方當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓的不是集資房屋所有權(quán)而是集資建房的資格房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買賣合同成立要件。本案中，李娟利作為西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）職工，在履行向單位交納集資建房款等義務(wù)后，即享有取得集資房屋的請求權(quán)。她在獲得集資建房資格并交納了3萬元集資款后，與張波簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。因當(dāng)時(shí)本案所涉集資房屋并未竣工，且房屋的具體樓層、位置、面積等均未確定，亦未辦理房屋權(quán)屬登記證書，故李娟利簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)并未取得該集資房屋的所有權(quán)，其對集資房的權(quán)利屬于資格權(quán)利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權(quán)范疇，可依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國合同法》第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（2）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)李娟利與張波之間《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容，張波所購李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李娟利之名登記。嗣后，李娟利從張波處收回了3萬元集資款，張波實(shí)際接收房屋，且仍以李娟利名義參與西安市長安縣信用合作社聯(lián)社集資建房，承擔(dān)剩余集資建房款等相關(guān)費(fèi)用。西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社對李娟利與張波上述事實(shí)知情，且實(shí)際接受張波交來的后續(xù)房款。故鑒于李娟利取得該集資房尚有集資款等債務(wù)有待履行，其與張波達(dá)成協(xié)議后將其與西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社之間簽訂集資合同后享有的取得集資房的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給了張波，其集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，李娟利與張波之間的協(xié)議書雖然名為房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)際上是集資建房的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓。（三）本案雙方當(dāng)事人之間的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為合法有效協(xié)議民事法律行為以意思表示為要素。本案中，李娟利與張波在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，是雙方真實(shí)的意思表示，買房人張波構(gòu)成善意第三人，西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社當(dāng)時(shí)對該轉(zhuǎn)讓行為亦認(rèn)可?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)雖規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。且該規(guī)定適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而非本案所涉及的是集資建房的資格轉(zhuǎn)讓。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，李娟利將房屋賣給不符合購買集資房外單位人員張波，雖然不符合經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)?，F(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，房屋管理部門會(huì)予以辦理過戶登記，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋，該買賣行為亦并未損害國家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。（四）本案雙方當(dāng)事人之間的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能因趙峰會(huì)稱其不知情而無效依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。《中華人民共和國婚姻法》第十七條第三款規(guī)定，夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題解釋（一）》第十七條規(guī)定，婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)”的規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為：??（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中，李娟利、趙峰會(huì)系夫妻關(guān)系。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實(shí)際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實(shí)際占有、使用該房屋六年多。趙峰會(huì)稱對李娟利未實(shí)際購買該集資房不知情，有違常理。故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議不能因趙峰會(huì)稱其不知情而無效。（一審獨(dú)任審判員：姚俊玲二審合議庭成員：邢銳飛肖勇 路小紅編寫人：陜西省西安市中級人民法院 徐琳茹 何強(qiáng)責(zé)任編輯：黃斌）第三篇：中國長城資產(chǎn)管理公司烏魯木齊辦事處與新疆華電工貿(mào)有限責(zé)任公司中國長城資產(chǎn)管理公司烏魯木齊辦事處與新疆華電工貿(mào)有限責(zé)任公司、新疆華電紅雁池發(fā)電有限責(zé)任公司、新疆華電葦湖梁發(fā)電有限責(zé)任公司等借款合同糾紛案【裁判摘要】一、注冊資本是公司最基本的資產(chǎn)，確定和維持公司一定數(shù)額的資本，對于奠定公司基本的債務(wù)清償能力，保障債權(quán)人利益和交易安全具有重要價(jià)值。股東出資是公司資本確定、維持原則的基本要求，出資是股東最基本、最重要的義務(wù)，股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額，以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。二、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十三條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓自交付時(shí)發(fā)生效力，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以實(shí)際交付為準(zhǔn)。股東以動(dòng)產(chǎn)實(shí)物出資的，應(yīng)當(dāng)將作為出資的動(dòng)產(chǎn)按期實(shí)際交付給公司。未實(shí)際交付的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定股東沒有履行出資義務(wù)，其出資沒有實(shí)際到位。最高人民法院 民事判決書(2008)民二終字第79號上訴人(原審原告)：中國長城資產(chǎn)管理公司烏魯木齊辦事處。負(fù)責(zé)人：賀曉初，該辦事處總經(jīng)理。委托代理人：黃江東，該辦事處職員。委托代理人：李寶江，天陽(北京)律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：新疆華電工貿(mào)有限責(zé)任公司。法定代表人：孫剛，該公司總經(jīng)理。委托代理人：劉瑞平，新疆眾望律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：新疆華電紅雁池發(fā)電有限責(zé)任公司。法定代表人：孫青松，該公司總經(jīng)理。委托代理人：楊玉玲，新疆星河律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：新疆華電葦湖梁發(fā)電有限責(zé)任公司。法定代表人：曾慶鋒，該公司董事長。委托代理人：李江政，該公司職員。被上訴人(原審被告)：新疆華電哈密發(fā)電有限責(zé)任公司。法定代表人：曾慶鋒，該公司董事長。委托代理人：楊玉玲，新疆星河律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：新疆華電喀什發(fā)電有限責(zé)任公司。法定代表人：曾慶鋒，該公司董事長。委托代理人：許忠漢，新疆金誠信律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：新疆華電昌吉熱電有限責(zé)任公司。法定代表人：李東政，該公司董事長。委托代理人：許忠漢，新疆金誠信律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：烏魯木齊紅能物業(yè)管理有限公司。法定代表人：謝文進(jìn)，該公司總經(jīng)理。委托代理人：楊玉玲，新疆星河律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：新疆金馬物業(yè)管理有限責(zé)任公司。法定代表人：隋國富，該公司總經(jīng)理。委托代理人：李江政，新疆華電葦湖梁發(fā)電有限責(zé)任公司職員。被上訴人(原審被告)：新疆葦湖梁發(fā)電廠華源電力安裝公司。法定代表人：周福林，該公司總經(jīng)理。委托代理人：李江政，新疆華電葦湖梁發(fā)電有限責(zé)任公司職員。上訴人中國長城資產(chǎn)管理公司烏魯木齊辦事處(以下簡稱長城烏魯木齊辦事處)為與被上訴人新疆華電工貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡稱工貿(mào)公司)、新疆華電紅雁池發(fā)電有限責(zé)任公司(以下簡稱紅雁池發(fā)電公司)、新疆華電葦湖梁發(fā)電有限責(zé)任公司(以下簡稱葦湖梁發(fā)電公司)、新疆華電哈密發(fā)電有限責(zé)任公司(以下簡稱哈密發(fā)電公司)、新疆華電喀什發(fā)電有限責(zé)任公司(以下簡稱喀什發(fā)電公司)、新疆華電昌吉熱電有限責(zé)任公司(以下簡稱昌吉熱電公司)、烏魯木齊紅能物業(yè)管理有限公司(以下簡稱紅能公司)、新疆金馬物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱金馬公司)、新疆葦湖梁發(fā)電廠華源電力安裝公司(以下簡稱安裝公司)借款合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2007)新民二初字第25號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員錢曉晨擔(dān)任審判長，代理審判員劉敏、楊征宇參加的合議庭對本案進(jìn)行了審理，書記員袁紅霞擔(dān)任記錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。2007年6月21日，長城烏魯木齊辦事處向新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院提起訴訟，請求判令：1．工貿(mào)公司給付借款本金48 526 500元、利息5 808 622元。2．紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司、紅能公司、金馬公司、安裝公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。3．訴訟費(fèi)由原審被告承擔(dān)。原審法院經(jīng)審理查明：一、2004年8月17日，工貿(mào)公司與中國工商銀行烏魯木齊市新民路支行(以下簡稱工行新民路支行)簽訂2004年北字第0456號《流動(dòng)資金借款合同》，約定由工行新民路支行向工貿(mào)公司提供借款5000萬元、借款期限自 2004年8月17日至2005年8月16日、借款利率為月息4．425‰、借款逾期按日萬分之二點(diǎn)一計(jì)收利息等。同日，工行新民路支行依據(jù)該《流動(dòng)資金借款合同》向工貿(mào)公司提供了5000萬元借款。2005年7月22日，中國工商銀行新疆維吾爾自治區(qū)分行與長城烏魯木齊辦事處簽訂3002000000115號《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將工行新民路支行依據(jù) 2004年北字第0456號《流動(dòng)資金借款合同》對工貿(mào)公司享有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長城烏魯木齊辦事處。2005年8月11日，長城烏魯木齊辦事處在《新疆日報(bào)》上就債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向工貿(mào)公司發(fā)布公告。長城烏魯木齊辦事處受讓本案債權(quán)后，工貿(mào)公司向長城烏魯木齊辦事處返還借款1 473 500元。本案借款在2005年3月20日至2005年 5月27日期間的利息為7 508 803元。二、工貿(mào)公司于2003年6月5日成立，注冊資本為1000萬元，其發(fā)起人股東為紅雁池發(fā)電公司(原名稱新疆紅雁池第二發(fā)電有限責(zé)任公司)、葦湖梁發(fā)電公司(原名稱新疆葦湖梁發(fā)電有限責(zé)任公司)、哈密發(fā)電公司(原名稱新疆哈密天光發(fā)電有限責(zé)任公司)、喀什發(fā)電公司(原名稱新疆喀什發(fā)電有限責(zé)任公司)、昌吉熱電公司(原名稱新疆昌吉熱電有限責(zé)任公司)、紅能公司、金馬公司、安裝公司。工貿(mào)公司成立時(shí)的章程第九條載明各發(fā)起人股東約定的出資比例及出資方式如下：紅雁池發(fā)電公司以價(jià)值300萬元的庫房、儲(chǔ)油罐等出資；葦湖梁發(fā)電公司以價(jià)值200萬元的庫房、儲(chǔ)油罐出資；哈密發(fā)電公司以價(jià)值150萬元的庫房、儲(chǔ)油罐出資；喀什發(fā)電公司以價(jià)值150萬元的庫房、儲(chǔ)油罐出資；昌吉熱電公司以價(jià)值150萬元的庫房、儲(chǔ)油罐出資；紅能公司以貨幣25萬元出資；金馬公司以貨幣 10萬元出資；安裝公司以貨幣15萬元出資。紅能公司、金馬公司、安裝公司均依照約定足額向工貿(mào)公司履行了貨幣出資義務(wù)。工貿(mào)公司成立后，紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司作為出資的庫房未辦理所有權(quán)變更手續(xù)。2006年7月25日，新疆維吾爾自治區(qū)工商行政管理局據(jù)此做出新工商處[2006]21號行政處罰決定，責(zé)令工貿(mào)公司補(bǔ)足出資。2006年8月6日，工貿(mào)公司股東會(huì)決議由紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司以機(jī)器設(shè)備作為出資補(bǔ)足未到位的房產(chǎn)出資并置換原設(shè)備出資。2006年9月20日，工貿(mào)公司對成立時(shí)的公司章程第九條中紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司的出資方式進(jìn)行修改，規(guī)定紅雁池發(fā)電公司以價(jià)值300萬元的設(shè)備出資、葦湖梁發(fā)電公司以價(jià)值200萬元的設(shè)備出資、哈密發(fā)電公司以價(jià)值150萬元的設(shè)備出資、喀什發(fā)電公司以價(jià)值150萬元的設(shè)備出資、昌吉熱電公司以價(jià)值150萬元的設(shè)備出資。2006年9月28日，新疆宏昌有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所就工貿(mào)公司股東補(bǔ)繳及置換出資事宜出具(2006)8074號《驗(yàn)資報(bào)告》，證明紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司補(bǔ)繳及置換的出資均已到位。紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司與工貿(mào)公司就作為補(bǔ)足出資的機(jī)器設(shè)備辦理了所有權(quán)移交手續(xù)。工貿(mào)公司補(bǔ)足出資的相關(guān)資料均在工商行政管理部門辦理了登記備案手續(xù)。三、2007年6月18日，長城烏魯木齊辦事處向原審法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請，請求凍結(jié)、查封、扣押工貿(mào)公司的財(cái)產(chǎn)。該院根據(jù)長城烏魯木齊辦事處的財(cái)產(chǎn)保全申請于2007年6月22日做出了(2007)新民二初字第251號民事裁定，裁定凍結(jié)工貿(mào)公司的銀行存款，不足部分則查封、扣押相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)。2007年6月27日至2007年7月 3日期間，該院依據(jù)(2007)新民二初字第 251號民事裁定，查封了紅雁池發(fā)電公司、葦湖梁發(fā)電公司、哈密發(fā)電公司、喀什發(fā)電公司、昌吉熱電公司作為補(bǔ)足出資的相應(yīng)機(jī)器設(shè)備。原審法院審理認(rèn)為：