【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 確認(rèn)。馮長(zhǎng)榮為證明五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)已向東華物業(yè)公司支付管理費(fèi)至2006年12月，提交了五羊廣場(chǎng)收支情況復(fù)印件若干，其中內(nèi)容并無(wú)反映物業(yè)管理費(fèi)的支付情況，也無(wú)支付管理費(fèi)的憑證。另東華物業(yè)公司為證明因提起本案訴訟而需到房管部門(mén)查閱涉案房屋產(chǎn)權(quán)人所交納的查冊(cè)費(fèi)70元，提供了房管部門(mén)于2009年10月15日、11月4日出具的查冊(cè)費(fèi)發(fā)票兩張，金額合計(jì)10240元。原審法院認(rèn)為：據(jù)廣州市城市建設(shè)檔案資料和房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)登記的記載，涉案商場(chǎng)的規(guī)劃報(bào)建單位是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司，雖然廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與外資方合作開(kāi)發(fā)涉案商場(chǎng)項(xiàng)目而成立了廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，但該公司并未取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)一直登記在廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司名下。涉案商場(chǎng)建成后，初始權(quán)屬人也依法登記為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司，因此，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司就是涉案商場(chǎng)的建設(shè)單位，生效的（2009）穗中法民五終字第4275號(hào)民事判決也已對(duì)此予以確認(rèn)。法律俠客在線lawbingo鑒于涉案房屋所在區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會(huì)，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位選聘了東華物業(yè)公司作為上述區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與東華物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書(shū)》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，該合同對(duì)包括馮長(zhǎng)榮在內(nèi)的業(yè)主均具有約束力。東華物業(yè)公司已按照合同約定對(duì)馮長(zhǎng)榮房屋所在區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長(zhǎng)榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，東華物業(yè)公司與馮長(zhǎng)榮之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。依照等價(jià)有償原則，馮長(zhǎng)榮應(yīng)向東華物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。至于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)東華物業(yè)公司按每月每平方米建筑面積10元收費(fèi)，但考慮到涉案商場(chǎng)大部分都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，與正常運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)相比，東華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)工作量減少，管理成本也降低，且從現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)可見(jiàn)保潔工作并非十分到位，從公平合理原則出發(fā)，目前對(duì)物業(yè)管理費(fèi)減半收取為宜。因無(wú)證據(jù)證明物業(yè)管理費(fèi)有訴訟時(shí)效中止或中斷的情形，故馮長(zhǎng)榮抗辯稱東華物業(yè)公司的部分訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，予以采納。自起訴之日起倒數(shù)兩年之前的物業(yè)管理費(fèi)已超過(guò)訴訟時(shí)效，不予支持。至于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的違約金問(wèn)題，因雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)支付與否和標(biāo)準(zhǔn)均有爭(zhēng)議，在爭(zhēng)議未明確之前，馮長(zhǎng)榮有理由不支付，故東華物業(yè)公司主張物業(yè)管理費(fèi)的違約金依據(jù)不足，不予支持。至于查冊(cè)費(fèi)的問(wèn)題，因該費(fèi)用非訴訟之必要支出，且無(wú)充分證據(jù)證明為本案所支出，故東華物業(yè)公司要求馮長(zhǎng)榮承擔(dān)該費(fèi)的請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，不予支持。原審法院經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第一百三十五條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第（五）項(xiàng)、第二十一條、第四十一條、第四十二條第一款的規(guī)定，于2013年6月5日作出判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，馮長(zhǎng)榮將廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號(hào)460房從2009年9月8日起至2011年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)（5元／月／平方米=／月計(jì)算）一次性支付給東華物業(yè)公司。二、駁回東華物業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1012元、公告費(fèi)56元，由東華物業(yè)公司負(fù)擔(dān)962元，馮長(zhǎng)榮負(fù)擔(dān)106元。判后，馮長(zhǎng)榮不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)明顯錯(cuò)誤。（一）一審法院沒(méi)有全面地審查本案事實(shí)，選擇性地使用證據(jù)進(jìn)行斷案，有違公正。本案審理核心焦點(diǎn)為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司是否為本案涉訴物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，以及，其與東華物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)管理合同對(duì)我方是否有約束力的問(wèn)題。一審法院對(duì)涉案物業(yè)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題認(rèn)定上，選擇性地使用證據(jù)。我方就本案提交了共23套證據(jù)，一審法院只是列舉了其中8套證據(jù)。（二）一審法院對(duì)同類案件作不同的事實(shí)認(rèn)定。在2012年的3月份，一審法院就在類似案件有關(guān)涉案物業(yè)開(kāi)發(fā)商的事實(shí)認(rèn)定上，審理查明并認(rèn)定涉案物業(yè)的開(kāi)發(fā)商為廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司。（三）關(guān)于對(duì)本案涉訴物業(yè)開(kāi)發(fā)商問(wèn)題的認(rèn)定。我方認(rèn)為涉案物業(yè)的開(kāi)發(fā)商是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，而不是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司。因此，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與東華物業(yè)公司簽訂的委托管理服務(wù)合同，對(duì)我方不具有約束力。（四）我方與東華物業(yè)公司不存委托法律關(guān)系也不存事實(shí)委托關(guān)系。現(xiàn)有證據(jù)證明，我方未予東華物業(yè)公司簽訂過(guò)任何形式的物業(yè)管理服務(wù)合同。退一步而言，一審法院認(rèn)定東華物業(yè)公司與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司簽訂的前期物業(yè)管理合同，也是不能成立的。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！痹?997年，廣州市中級(jí)人民法院審理確認(rèn)解除管理公約后，物業(yè)就交由業(yè)主自行管理。因此，就不能適用國(guó)家有關(guān)前期物業(yè)管理的規(guī)定，即東華物業(yè)公司不能依據(jù)其與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司訂立的 法律俠客在線lawbingo物業(yè)管理合同向我方收取管理費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第（四）項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定，任用和選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)一定民主程序直接與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂管理服務(wù)合同。如仍延續(xù)東華物業(yè)公司與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司訂立的前期物業(yè)管理合同，向我方收取管理，則是對(duì)業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的侵害。本案中，五羊新城業(yè)主委員會(huì)雖是在香港特別行政區(qū)設(shè)立登記記的社團(tuán)組織，不屬于中國(guó)內(nèi)地法律框架下依法設(shè)立并登記的社團(tuán)，但根據(jù)法律不溯及既往的原則，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布實(shí)施前，五羊新城業(yè)主委員會(huì)以自己的名義與東華物業(yè)公司訂立的委托管理合同仍是合法有效的。該委托合同履行期滿后，合同終止，各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)歸于消滅也是有效的。從另外一個(gè)角度而言，即使目前涉案物業(yè)尚未設(shè)立中國(guó)內(nèi)地法律框架下的業(yè)主委員會(huì)，但也不就意味可適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由所謂開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向我方收取管理費(fèi)。三、一審法院程序錯(cuò)誤。（一）遺漏了本案的必要訴訟當(dāng)事人。涉訴物業(yè)開(kāi)發(fā)商是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司還是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，是本案斷案所必須查明的關(guān)鍵性事實(shí)。因此應(yīng)當(dāng)追加為本案的第三人進(jìn)行審理。（二）一審法院使用未經(jīng)雙方進(jìn)行質(zhì)證的證據(jù)。原審中對(duì)（2009）穗中法民五終字第4275號(hào)民事判決書(shū)未進(jìn)行過(guò)質(zhì)證，不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。綜上，上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決書(shū)，依法改判或發(fā)回重審；判令東華物業(yè)公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。被上訴人東華物業(yè)公司答辯稱同意原審判決，不同意馮長(zhǎng)榮的上訴請(qǐng)求。經(jīng)二審審查，原審查明事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。二審?fù)ピ冎?，馮長(zhǎng)榮表示其清楚（2009）穗中法民五終字第4275號(hào)民事判決書(shū)的內(nèi)容。本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第（四）項(xiàng)規(guī)定：已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)事人無(wú)需舉證證明。本院生效的（2009）穗中法民五終字第4275號(hào)民事判決已確認(rèn)東華物管公司與案涉物業(yè)的建設(shè)單位之一廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書(shū)》，從而成為案涉物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對(duì)東華物管公司現(xiàn)仍為案涉物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)此一事實(shí)予以確認(rèn)。在當(dāng)事人無(wú)證據(jù)證明對(duì)上述（2009）穗中法民五終字第4275號(hào)判決雙方當(dāng)事人已通過(guò)法定程序?qū)υ撆袥Q予以撤銷的情況下，本院對(duì)該判決上述認(rèn)定事實(shí)予以確認(rèn)。故本案無(wú)須追加廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司及廣州東城聯(lián)合發(fā)展公司作為第三人。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位與東華物業(yè)公司簽訂的《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書(shū)》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，該合同對(duì)包括馮長(zhǎng)榮在內(nèi)的業(yè)主均具有約束力。馮長(zhǎng)榮認(rèn)為上述委托管理合同書(shū)對(duì)其無(wú)約束力的主張，依據(jù)不足，本院不予采納。原審法院認(rèn)定東華物業(yè)公司仍按照合同約定對(duì)馮長(zhǎng)榮房屋所在的區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長(zhǎng)榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，依等價(jià)有償原則，對(duì)東華物業(yè)公司訴請(qǐng)馮長(zhǎng)榮支付物業(yè)管理費(fèi)予以支持并無(wú)不妥。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，原審根據(jù)實(shí)際情況從公平合理原則出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)減半收取，并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于馮長(zhǎng)榮主張本院應(yīng)撤銷原審判決，或發(fā)回重審的訴求，本院不予支持。綜上所述，馮長(zhǎng)榮的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)予駁回；審查原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。本案二審受理費(fèi)956元，由馮長(zhǎng)榮負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。法律俠客在線lawbingo審判長(zhǎng)蔡培娟 審判員黃 嵩 審判員譚紅玉 二〇一四年月日書(shū)記員張 坤第三篇：原告上海A物業(yè)管理有限公司與被告陸a物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案原告上海A物業(yè)管理有限公司與被告陸a物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案_______________________________________________________________________________________（2010）閔民一（民）初字第647號(hào)民事判決書(shū)原告上海A物業(yè)管理有限公司，住所地上海市x區(qū)x路x號(hào)。法定代表人姜a，總經(jīng)理。委托代理人王a，男。委托代理人陳a，男。被告陸a，男。原告上海A物業(yè)管理有限公司與被告陸a物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2010年1月6日立案受理，依法由審判員彭雄輝適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人王a到庭參加了訴訟。被告陸a經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。原告上海A物業(yè)管理有限公司訴稱，原告系上海市x區(qū)x路x弄小區(qū)物業(yè)管理單位，被告系該小區(qū)x號(hào)x室業(yè)主。，原告經(jīng)多次催討未果。被告陸a未作答辯，亦未向法庭提供證據(jù)。以上事實(shí)，由原告提供的前期物業(yè)服務(wù)合同、承諾書(shū)、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)申報(bào)表、確認(rèn)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳通知單、上海市房地產(chǎn)登記簿等證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述所證實(shí)，并均經(jīng)庭審質(zhì)證。經(jīng)審理查明，原告訴稱事實(shí)屬實(shí)。本院認(rèn)為：原告作為被告房屋所處小區(qū)的物業(yè)管理單位，其已按照約定履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)后，被告作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。被告經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為放棄抗辯權(quán)利，本院支持原告訴請(qǐng)。原告訴訟請(qǐng)求之滯納金過(guò)高，本院予以調(diào)整。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：一；二、。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)25元（已減半），由被告負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。審判員彭雄輝書(shū)記員夏萬(wàn)宏第四篇：產(chǎn)正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴