【文章內(nèi)容簡介】 ，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業(yè)管理方招集大廈客戶簽訂《防火責(zé)任書》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。 定期開展消防安全檢查制度。確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報警系統(tǒng)準(zhǔn)確無誤，達(dá)到應(yīng)急要求。配電房、值班室等應(yīng)按規(guī)定配齊各種滅火器。備用發(fā)電機、消防水泵、消防電梯能應(yīng)急使用。定期組織大檢查，每月物業(yè)管理方進行普查，平時設(shè)置專人重點抽查，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。 保安人員的定期和演習(xí)制度。作為物業(yè)管理方應(yīng)定期組織安保人員進行消防演練，以提高安保人員的實際作戰(zhàn)能力。同時，也應(yīng)定期組織大廈客戶協(xié)同演練，以提高大廈客戶的應(yīng)急能力。 建立一支高素質(zhì)的消防隊伍 為加強物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理方的全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建筑消防管理規(guī)則》。在我公司，全體安保人員都是義務(wù)消防員，這是一支不可忽視的隊伍。公司會定期開展工作，一是對其加強防火業(yè)務(wù)指導(dǎo)，二是對其進行滅火技能培訓(xùn)，三是定期開展檢查，達(dá)到充分發(fā)揮這支隊伍的作用 。 加強消防設(shè)備的管理 為了保障消防工作的安全，根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，大廈內(nèi)部設(shè)有先進的消防設(shè)備和滅火器材。作為物業(yè)管理方，我們將定期檢查消防設(shè)備的完好，禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是客戶進行裝修時，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準(zhǔn)放置其他物品。 道路交通管理方案 對大廈的車輛管理，將重點突出以下幾方面： — 制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先會進行調(diào)查摸底，合理規(guī)劃地面及地下停車場庫的使用管理，防止亂停、亂 放。同時，建立完善地管理制度，確保大廈的停車秩序。 進行安全有序的服務(wù) 對駕入車場、車庫的車輛，均限速 5 公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引，按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 標(biāo)識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛導(dǎo)向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。 實施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化 的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。 規(guī)范化的人性管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱輻射對車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。 配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 進行車輛進出指引 因大廈周邊區(qū)域內(nèi)部道路復(fù)雜，賓客來往行車可能不便，為解決這一問題，我公司將設(shè)立專職車輛管理指引員，對車輛進出進行指引，以方便賓客，給賓客一種人性化服務(wù)的體會。 如我公司擔(dān)任大廈的物業(yè)管理方，在安全管理方面，我們將充分運用大廈配置的現(xiàn)代化安保設(shè)備，加強人防和技防想結(jié)合的具體運作方式，二者相輔相成，優(yōu)勢互補 ，在大廈內(nèi)部形成一個人員和設(shè)備有機結(jié)合的安全網(wǎng)絡(luò)，并積極取得大廈客戶的密切配合，為充分保證大廈的安全運行作出有力保障。 2 房屋建筑及設(shè)備管理 大廈建筑要求十分高，它體現(xiàn)了一幢高級涉外辦公樓的內(nèi)涵與品味，因此大廈的設(shè)備也考慮得十分周全。一流的設(shè)施，必須要有一流的設(shè)施設(shè)備管理與之相匹配，才能保證其得到良好的維護和正常的使用。 設(shè)備運行管理的主要特點 從大廈整體情況來看，其從使用功能上對設(shè)施設(shè)備的日常運行和管理提出了高可靠性、高安全性的高要求。其設(shè)備運行管理的主要特點為： — 必須統(tǒng)籌 兼顧，突出重點 大廈的設(shè)備運行管理工作十分重要，有非常復(fù)雜，在涉及機電、水務(wù)、空調(diào)、電梯、通訊、監(jiān)控、計算機系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備，特別是涉及到科技含金量高、運行要求嚴(yán)，維護難度大的各類專業(yè)化設(shè)備的運行管理時，一定要妥善安排好工程技術(shù)力量，統(tǒng)籌兼顧各類設(shè)備的技術(shù)保障工作，要在兼顧面上的同時，突出抓好重點設(shè)備和薄弱環(huán)節(jié)的運行管理和故障預(yù)防工作，要充分認(rèn)識到越是現(xiàn)代化的綜合性大廈，對各類設(shè)備正常運行的程度就越高，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，大廈的正常運作就會受到影響，而且?guī)缀跛性O(shè)備的功能都無法由人取代。 必須全天候運 作，零故障要求 由于大廈的業(yè)務(wù)將十分繁忙，大廈內(nèi)的水電供應(yīng)、內(nèi)外照明、垂直運輸、空調(diào)新風(fēng)、安全監(jiān)控、消防報警等等必須保證全天侯運作。并且，渣打銀行日常業(yè)務(wù)的開展也對設(shè)備安全性提出了相當(dāng)高。大廈內(nèi)無論哪一種設(shè)備稍有差池，都有可能會給客戶和大廈帶來很大損失。因此，對大廈設(shè)備運行和管理應(yīng)力求實現(xiàn)零故障標(biāo)準(zhǔn)。盡管大廈采用了兩路進線并有自備發(fā)電設(shè)備等，但對大廈安全用電管理不能有絲毫的掉以輕心。 設(shè)備管理主要內(nèi)容 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開通和運行為目的，按公司設(shè)備管理規(guī)范做好日常巡檢，對巡查 中發(fā)現(xiàn)的問題及時處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應(yīng)有書面記錄。 定期保養(yǎng) 遵照公司對設(shè)備管理以防為主、養(yǎng)重于修的指導(dǎo)思想，制訂出各類設(shè)備的中、長期保養(yǎng)維修計劃，并嚴(yán)格按計劃操作。各重點部位加強例行檢查，發(fā)覺故障即時排除。 報修處理 嚴(yán)格執(zhí)行公司報修處理制度，及時、負(fù)責(zé)地處理好客戶報修。接到報修后應(yīng)在第一時間到達(dá)現(xiàn)場，立即進行處理，并達(dá)到公司報修處理要求。 應(yīng)急預(yù)案 根據(jù)大廈特點和設(shè)備配置，制訂出發(fā)生停電、斷水、電梯困人、水溢、火災(zāi)等事故時的應(yīng)急處理方案，以防萬一發(fā)生情況即能及時、妥當(dāng)?shù)奶?理，不致造成嚴(yán)重后果。 設(shè)備建檔 對所有設(shè)備及大廈的結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況，建立基本資料及維修保養(yǎng)檔案，并作動態(tài)跟蹤，及時記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容。 配合移交接收 在對每一項設(shè)備或系統(tǒng)進行檢查移交驗收時，物業(yè)管理方將積極參與配合，盡可能使各種問題能夠在免保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并得到解決。 合理使用能源 重視能源管理，制訂經(jīng)濟、合理的用電方案，對空調(diào)機組、照明等重點耗能設(shè)施作動態(tài)跟蹤，采集數(shù)據(jù)，使能耗達(dá)到合理的運行水平。 規(guī)范機房管理 嚴(yán)格執(zhí)行公司的機房管理規(guī)范，保證機房環(huán)境良好。 房屋 及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù) 房屋及配套建筑物的維修保養(yǎng) 做好季節(jié)性養(yǎng)護工作，確保大廈內(nèi)干燥、通風(fēng)，雷雨季節(jié)對避雷設(shè)施的完整有效性重點進行巡查。 臺風(fēng)季節(jié)對大廈高空及室外建筑的懸掛物等進行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，避免意外事故的發(fā)生。 建筑物外觀完好、整潔、無有礙市容和觀瞻的搭建，建筑墻面、玻璃幕墻、地磚、天花板等各種損壞物及時修復(fù)，保持建筑整體的美感。編制養(yǎng)護工作程序及實施細(xì)則，落實內(nèi)容并責(zé)任到人。 供配電系統(tǒng) 有關(guān)技術(shù)人員持證上崗，按國家標(biāo)準(zhǔn)進行變配電操 作、日常保養(yǎng)和運行管理。 建立完整的規(guī)章制度：值班工作日志、巡視記錄、進出人員登記、系統(tǒng)運行記錄、倒閘操作工作票制度、臨時用電管理等。 定期保養(yǎng)、根據(jù)運行管理規(guī)定安排強制性電氣檢測，測試報告及時歸檔。 計劃性停電和定期維修保養(yǎng)應(yīng)提前知會相關(guān)單位及人員。 保證不間斷供電，出現(xiàn)故障應(yīng)立即組織技術(shù)人員排除。 發(fā)生供電部門瞬間停電，應(yīng)立即向供電部門調(diào)度室確認(rèn)并作詳細(xì)記錄。 制定停電應(yīng)急方案。 照明和室內(nèi)供電 每天安排巡檢（同時要求樓層保潔工配合），保證照明燈具完好。 進駐初始階段增加到各辦公室巡檢，檢查插座等使用情況。 所有開關(guān)下端標(biāo)明供電設(shè)施名稱，便于縮短維修時間。 提出照明節(jié)能建議。 垂直運輸系統(tǒng) 聘請專業(yè)公司負(fù)責(zé)電梯的維修保養(yǎng)，但必須對其工作質(zhì)量進行監(jiān)督、檢查，督促其做好維保記錄，管理處主管技術(shù)人員亦作好電梯運行情況記錄。 電梯發(fā)生故障及時通知專業(yè)公司搶修。 遇到電梯關(guān)人等突發(fā)事故，按電梯困人應(yīng)急處理方案操作，并由專人操作。 大件或大批量貨物運輸安排專人手動操作。 定期安排勞動局作電梯安全年度檢測，確保 持證運行。 確保電梯內(nèi)設(shè)施（照明、通風(fēng)、通訊、報警按鈕等）完好。 空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng) 建立完整嚴(yán)格的管理制度（空調(diào)工崗位責(zé)任制、設(shè)備操作規(guī)程、交接班制度、降低能耗基本原則等） 按客戶要求管理處負(fù)責(zé)開、關(guān)機操作，每日做好巡視記錄。 對中央空調(diào)機組聘請專業(yè)保養(yǎng)單位做好維護保養(yǎng)工作，以確保機組的正常運行，并及時做好每次的保養(yǎng)記錄。 給排水系統(tǒng) 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對水泵設(shè)備進行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關(guān)記錄。 生活水箱定期清洗，并由 為衛(wèi)生部門進行檢測，要求符合標(biāo)準(zhǔn)。 水泵控制柜、水控制器、傳感器定期檢查，并做好相關(guān)記錄。衛(wèi)生潔具定期巡檢，及時修復(fù)損壞的零配件，并做好相關(guān)記錄。 保障對客戶供水的連續(xù)性，若確需臨時停水，應(yīng)提前通知客戶停水時間，突發(fā)性事件導(dǎo)致停水，應(yīng)及時向客戶解釋。 消防水系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)）按消防部門和管理處操作規(guī)程，實行定期由受消防培訓(xùn)的專業(yè)操作工，進行放水試驗。以確保設(shè)備處于正常待命狀態(tài)，并做好相關(guān)記錄。 保證消防控制中心及消防設(shè)施配備齊全、完好，按相關(guān)消防法律法規(guī)配備人員，建立突發(fā)性 火災(zāi)應(yīng)急方案，保證消防疏散通道暢通，應(yīng)急照明、指示標(biāo)志完好，無火災(zāi)隱患。 污水處理系統(tǒng) 排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象 定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。 控制設(shè)備完好，對污水系統(tǒng)進行運行的巡視、記錄。 弱電系統(tǒng)（門禁、應(yīng)急廣播、安保監(jiān)視、防盜、消防報警、紅外線報警等） 制定各弱電系統(tǒng)運行、管理的規(guī)章制度：操作要求、巡視檢查等，編制各系統(tǒng)一般性維保計劃。 定期檢測各系統(tǒng)狀態(tài)，做好檢測記錄。 定期對消防控制設(shè)備進行檢測、確保系統(tǒng)和相關(guān)設(shè)備可隨時啟動。 在免保期內(nèi)，及時將發(fā)現(xiàn)的問題與施工方聯(lián)系，落實整改。 主要弱電系統(tǒng)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)技術(shù)維護，公司弱電技術(shù)員應(yīng)監(jiān)督、檢查其維護結(jié)果。 配合專業(yè)單位對有關(guān)設(shè)備的周期性檢測。 裝修管理 大廈交付客戶的房屋為毛坯房，因此每一客戶在進駐前必須進行內(nèi)部裝修裝飾方可進駐，因此大廈的裝修監(jiān)管工作十分重要。物業(yè)管理方在此過程中必須嚴(yán)格管理，確保裝修活動的正常有序開展，減少裝修情況對大廈的影響，因此我們在大廈裝修高峰期，設(shè)專人負(fù)責(zé)裝修管理工作。 裝修施工前 明確裝修規(guī)定、裝修辦理手續(xù) 、裝修禁止行為、裝修注意事項，并將各項內(nèi)容明確告知裝修客戶，要求客戶在裝修過程中嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。 我們擬對客戶裝修采取雙重審核，即客戶將相關(guān)裝修申請資料報送我公司，經(jīng)初步審核后，我公司將相關(guān)資料轉(zhuǎn)呈大廈業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后，客戶通過裝修審核后，方可進行裝修工程。 裝修施工中 在客戶裝修階段，管理處將配備專職的裝修管理人員，定時巡視裝修單元，對裝修行為進行管理和指導(dǎo)。 及時發(fā)現(xiàn)并制止裝修違規(guī)行為，防止裝修行為對其他客戶的影響和損害。 加強對裝修施工人員及裝修物品的進 出管理，做好大廈安全防范工作。 裝修完畢 我們將提醒客戶與裝修施工單位簽訂質(zhì)量保證文書，確定保修辦法。 我們將對住戶整體裝修情況進行查驗，確保設(shè)備設(shè)施安全良好，對大廈整體無任何不良影響。 監(jiān)管裝修施工人員的離開。 如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項設(shè)備設(shè)施的正常、安全運行。 3 清潔保潔服務(wù) 清潔保潔服務(wù)是物業(yè)管理工作中的重要組成部分，尤其是綜合型的甲級商務(wù)寫字樓。保潔服務(wù)工作的到位與否， 直接影響到整個大廈各樓層的企業(yè)形象。在一個甲級商務(wù)服務(wù)區(qū)域 中，整潔、舒適所帶來的心情舒暢的工作環(huán)境，是一個十分重要的評價指標(biāo)，也是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建文明形象、體現(xiàn)一流管理水平的重要標(biāo)志。同時，也是對建筑物和設(shè)備維護保養(yǎng)，使物業(yè)保值增值的需要。 清潔保潔工作的主要特點 大廈作為甲級寫字樓，其建筑所用材料多種多樣，保潔工作必須適應(yīng)各種材料清潔保潔要求。 大廈使用功能豐富，保潔工作必須切合實際不同功能需要。 大廈作為綜合性商務(wù)辦公樓，每天來往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來一定的難度。 大廈建筑及定位的高檔次，對清潔、保潔提出了相 應(yīng)的高要求，大廈的保潔工作應(yīng)達(dá)到五星級賓館