【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業(yè)管理方招集大廈客戶簽訂《防火責(zé)任書(shū)》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。 定期開(kāi)展消防安全檢查制度。確保消防栓玻璃、閥門(mén)、水槍、水帶完全完好。報(bào)警系統(tǒng)準(zhǔn)確無(wú)誤，達(dá)到應(yīng)急要求。配電房、值班室等應(yīng)按規(guī)定配齊各種滅火器。備用發(fā)電機(jī)、消防水泵、消防電梯能應(yīng)急使用。定期組織大檢查，每月物業(yè)管理方進(jìn)行普查，平時(shí)設(shè)置專人重點(diǎn)抽查，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。 保安人員的定期和演習(xí)制度。作為物業(yè)管理方應(yīng)定期組織安保人員進(jìn)行消防演練，以提高安保人員的實(shí)際作戰(zhàn)能力。同時(shí)，也應(yīng)定期組織大廈客戶協(xié)同演練，以提高大廈客戶的應(yīng)急能力。 建立一支高素質(zhì)的消防隊(duì)伍 為加強(qiáng)物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理方的全體員工都必須熟悉《中華人民共和國(guó)消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建筑消防管理規(guī)則》。在我公司，全體安保人員都是義務(wù)消防員，這是一支不可忽視的隊(duì)伍。公司會(huì)定期開(kāi)展工作，一是對(duì)其加強(qiáng)防火業(yè)務(wù)指導(dǎo)，二是對(duì)其進(jìn)行滅火技能培訓(xùn)，三是定期開(kāi)展檢查，達(dá)到充分發(fā)揮這支隊(duì)伍的作用 。 加強(qiáng)消防設(shè)備的管理 為了保障消防工作的安全，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，大廈內(nèi)部設(shè)有先進(jìn)的消防設(shè)備和滅火器材。作為物業(yè)管理方，我們將定期檢查消防設(shè)備的完好，禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是客戶進(jìn)行裝修時(shí)，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對(duì)不準(zhǔn)放置其他物品。 道路交通管理方案 對(duì)大廈的車輛管理，將重點(diǎn)突出以下幾方面： — 制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先會(huì)進(jìn)行調(diào)查摸底，合理規(guī)劃地面及地下停車場(chǎng)庫(kù)的使用管理，防止亂停、亂 放。同時(shí)，建立完善地管理制度，確保大廈的停車秩序。 進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駕入車場(chǎng)、車庫(kù)的車輛，均限速 5 公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引，按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛導(dǎo)向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等。 實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化 的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無(wú)控制盲點(diǎn)。 出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場(chǎng)的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場(chǎng)防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 規(guī)范化的人性管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時(shí)，關(guān)注地下停車場(chǎng)的采光、衛(wèi)生、排氣、通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)地面停車場(chǎng)，配合做好車輛的防護(hù)工作，盡量減少熱輻射對(duì)車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。 配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。 進(jìn)行車輛進(jìn)出指引 因大廈周邊區(qū)域內(nèi)部道路復(fù)雜，賓客來(lái)往行車可能不便，為解決這一問(wèn)題，我公司將設(shè)立專職車輛管理指引員，對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行指引，以方便賓客，給賓客一種人性化服務(wù)的體會(huì)。 如我公司擔(dān)任大廈的物業(yè)管理方，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用大廈配置的現(xiàn)代化安保設(shè)備，加強(qiáng)人防和技防想結(jié)合的具體運(yùn)作方式，二者相輔相成，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) ，在大廈內(nèi)部形成一個(gè)人員和設(shè)備有機(jī)結(jié)合的安全網(wǎng)絡(luò)，并積極取得大廈客戶的密切配合，為充分保證大廈的安全運(yùn)行作出有力保障。 2 房屋建筑及設(shè)備管理 大廈建筑要求十分高，它體現(xiàn)了一幢高級(jí)涉外辦公樓的內(nèi)涵與品味，因此大廈的設(shè)備也考慮得十分周全。一流的設(shè)施，必須要有一流的設(shè)施設(shè)備管理與之相匹配，才能保證其得到良好的維護(hù)和正常的使用。 設(shè)備運(yùn)行管理的主要特點(diǎn) 從大廈整體情況來(lái)看，其從使用功能上對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和管理提出了高可靠性、高安全性的高要求。其設(shè)備運(yùn)行管理的主要特點(diǎn)為： — 必須統(tǒng)籌 兼顧，突出重點(diǎn) 大廈的設(shè)備運(yùn)行管理工作十分重要，有非常復(fù)雜，在涉及機(jī)電、水務(wù)、空調(diào)、電梯、通訊、監(jiān)控、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備，特別是涉及到科技含金量高、運(yùn)行要求嚴(yán)，維護(hù)難度大的各類專業(yè)化設(shè)備的運(yùn)行管理時(shí)，一定要妥善安排好工程技術(shù)力量，統(tǒng)籌兼顧各類設(shè)備的技術(shù)保障工作，要在兼顧面上的同時(shí)，突出抓好重點(diǎn)設(shè)備和薄弱環(huán)節(jié)的運(yùn)行管理和故障預(yù)防工作，要充分認(rèn)識(shí)到越是現(xiàn)代化的綜合性大廈，對(duì)各類設(shè)備正常運(yùn)行的程度就越高，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，大廈的正常運(yùn)作就會(huì)受到影響，而且?guī)缀跛性O(shè)備的功能都無(wú)法由人取代。 必須全天候運(yùn) 作，零故障要求 由于大廈的業(yè)務(wù)將十分繁忙，大廈內(nèi)的水電供應(yīng)、內(nèi)外照明、垂直運(yùn)輸、空調(diào)新風(fēng)、安全監(jiān)控、消防報(bào)警等等必須保證全天侯運(yùn)作。并且，渣打銀行日常業(yè)務(wù)的開(kāi)展也對(duì)設(shè)備安全性提出了相當(dāng)高。大廈內(nèi)無(wú)論哪一種設(shè)備稍有差池，都有可能會(huì)給客戶和大廈帶來(lái)很大損失。因此，對(duì)大廈設(shè)備運(yùn)行和管理應(yīng)力求實(shí)現(xiàn)零故障標(biāo)準(zhǔn)。盡管大廈采用了兩路進(jìn)線并有自備發(fā)電設(shè)備等，但對(duì)大廈安全用電管理不能有絲毫的掉以輕心。 設(shè)備管理主要內(nèi)容 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開(kāi)通和運(yùn)行為目的，按公司設(shè)備管理規(guī)范做好日常巡檢，對(duì)巡查 中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應(yīng)有書(shū)面記錄。 定期保養(yǎng) 遵照公司對(duì)設(shè)備管理以防為主、養(yǎng)重于修的指導(dǎo)思想，制訂出各類設(shè)備的中、長(zhǎng)期保養(yǎng)維修計(jì)劃，并嚴(yán)格按計(jì)劃操作。各重點(diǎn)部位加強(qiáng)例行檢查，發(fā)覺(jué)故障即時(shí)排除。 報(bào)修處理 嚴(yán)格執(zhí)行公司報(bào)修處理制度，及時(shí)、負(fù)責(zé)地處理好客戶報(bào)修。接到報(bào)修后應(yīng)在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，立即進(jìn)行處理，并達(dá)到公司報(bào)修處理要求。 應(yīng)急預(yù)案 根據(jù)大廈特點(diǎn)和設(shè)備配置，制訂出發(fā)生停電、斷水、電梯困人、水溢、火災(zāi)等事故時(shí)的應(yīng)急處理方案，以防萬(wàn)一發(fā)生情況即能及時(shí)、妥當(dāng)?shù)奶?理，不致造成嚴(yán)重后果。 設(shè)備建檔 對(duì)所有設(shè)備及大廈的結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況，建立基本資料及維修保養(yǎng)檔案，并作動(dòng)態(tài)跟蹤，及時(shí)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容。 配合移交接收 在對(duì)每一項(xiàng)設(shè)備或系統(tǒng)進(jìn)行檢查移交驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理方將積極參與配合，盡可能使各種問(wèn)題能夠在免保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并得到解決。 合理使用能源 重視能源管理，制訂經(jīng)濟(jì)、合理的用電方案，對(duì)空調(diào)機(jī)組、照明等重點(diǎn)耗能設(shè)施作動(dòng)態(tài)跟蹤，采集數(shù)據(jù)，使能耗達(dá)到合理的運(yùn)行水平。 規(guī)范機(jī)房管理 嚴(yán)格執(zhí)行公司的機(jī)房管理規(guī)范，保證機(jī)房環(huán)境良好。 房屋 及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù) 房屋及配套建筑物的維修保養(yǎng) 做好季節(jié)性養(yǎng)護(hù)工作，確保大廈內(nèi)干燥、通風(fēng)，雷雨季節(jié)對(duì)避雷設(shè)施的完整有效性重點(diǎn)進(jìn)行巡查。 臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)大廈高空及室外建筑的懸掛物等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，避免意外事故的發(fā)生。 建筑物外觀完好、整潔、無(wú)有礙市容和觀瞻的搭建，建筑墻面、玻璃幕墻、地磚、天花板等各種損壞物及時(shí)修復(fù)，保持建筑整體的美感。編制養(yǎng)護(hù)工作程序及實(shí)施細(xì)則，落實(shí)內(nèi)容并責(zé)任到人。 供配電系統(tǒng) 有關(guān)技術(shù)人員持證上崗，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變配電操 作、日常保養(yǎng)和運(yùn)行管理。 建立完整的規(guī)章制度：值班工作日志、巡視記錄、進(jìn)出人員登記、系統(tǒng)運(yùn)行記錄、倒閘操作工作票制度、臨時(shí)用電管理等。 定期保養(yǎng)、根據(jù)運(yùn)行管理規(guī)定安排強(qiáng)制性電氣檢測(cè)，測(cè)試報(bào)告及時(shí)歸檔。 計(jì)劃性停電和定期維修保養(yǎng)應(yīng)提前知會(huì)相關(guān)單位及人員。 保證不間斷供電，出現(xiàn)故障應(yīng)立即組織技術(shù)人員排除。 發(fā)生供電部門(mén)瞬間停電，應(yīng)立即向供電部門(mén)調(diào)度室確認(rèn)并作詳細(xì)記錄。 制定停電應(yīng)急方案。 照明和室內(nèi)供電 每天安排巡檢（同時(shí)要求樓層保潔工配合），保證照明燈具完好。 進(jìn)駐初始階段增加到各辦公室巡檢，檢查插座等使用情況。 所有開(kāi)關(guān)下端標(biāo)明供電設(shè)施名稱，便于縮短維修時(shí)間。 提出照明節(jié)能建議。 垂直運(yùn)輸系統(tǒng) 聘請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)電梯的維修保養(yǎng)，但必須對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查，督促其做好維保記錄，管理處主管技術(shù)人員亦作好電梯運(yùn)行情況記錄。 電梯發(fā)生故障及時(shí)通知專業(yè)公司搶修。 遇到電梯關(guān)人等突發(fā)事故，按電梯困人應(yīng)急處理方案操作，并由專人操作。 大件或大批量貨物運(yùn)輸安排專人手動(dòng)操作。 定期安排勞動(dòng)局作電梯安全年度檢測(cè)，確保 持證運(yùn)行。 確保電梯內(nèi)設(shè)施（照明、通風(fēng)、通訊、報(bào)警按鈕等）完好。 空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng) 建立完整嚴(yán)格的管理制度（空調(diào)工崗位責(zé)任制、設(shè)備操作規(guī)程、交接班制度、降低能耗基本原則等） 按客戶要求管理處負(fù)責(zé)開(kāi)、關(guān)機(jī)操作，每日做好巡視記錄。 對(duì)中央空調(diào)機(jī)組聘請(qǐng)專業(yè)保養(yǎng)單位做好維護(hù)保養(yǎng)工作，以確保機(jī)組的正常運(yùn)行，并及時(shí)做好每次的保養(yǎng)記錄。 給排水系統(tǒng) 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對(duì)水泵設(shè)備進(jìn)行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關(guān)記錄。 生活水箱定期清洗，并由 為衛(wèi)生部門(mén)進(jìn)行檢測(cè)，要求符合標(biāo)準(zhǔn)。 水泵控制柜、水控制器、傳感器定期檢查，并做好相關(guān)記錄。衛(wèi)生潔具定期巡檢，及時(shí)修復(fù)損壞的零配件，并做好相關(guān)記錄。 保障對(duì)客戶供水的連續(xù)性，若確需臨時(shí)停水，應(yīng)提前通知客戶停水時(shí)間，突發(fā)性事件導(dǎo)致停水，應(yīng)及時(shí)向客戶解釋。 消防水系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)）按消防部門(mén)和管理處操作規(guī)程，實(shí)行定期由受消防培訓(xùn)的專業(yè)操作工，進(jìn)行放水試驗(yàn)。以確保設(shè)備處于正常待命狀態(tài)，并做好相關(guān)記錄。 保證消防控制中心及消防設(shè)施配備齊全、完好，按相關(guān)消防法律法規(guī)配備人員，建立突發(fā)性 火災(zāi)應(yīng)急方案，保證消防疏散通道暢通，應(yīng)急照明、指示標(biāo)志完好，無(wú)火災(zāi)隱患。 污水處理系統(tǒng) 排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象 定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 控制設(shè)備完好，對(duì)污水系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行的巡視、記錄。 弱電系統(tǒng)（門(mén)禁、應(yīng)急廣播、安保監(jiān)視、防盜、消防報(bào)警、紅外線報(bào)警等） 制定各弱電系統(tǒng)運(yùn)行、管理的規(guī)章制度：操作要求、巡視檢查等，編制各系統(tǒng)一般性維保計(jì)劃。 定期檢測(cè)各系統(tǒng)狀態(tài)，做好檢測(cè)記錄。 定期對(duì)消防控制設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)、確保系統(tǒng)和相關(guān)設(shè)備可隨時(shí)啟動(dòng)。 在免保期內(nèi)，及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與施工方聯(lián)系，落實(shí)整改。 主要弱電系統(tǒng)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)技術(shù)維護(hù)，公司弱電技術(shù)員應(yīng)監(jiān)督、檢查其維護(hù)結(jié)果。 配合專業(yè)單位對(duì)有關(guān)設(shè)備的周期性檢測(cè)。 裝修管理 大廈交付客戶的房屋為毛坯房，因此每一客戶在進(jìn)駐前必須進(jìn)行內(nèi)部裝修裝飾方可進(jìn)駐，因此大廈的裝修監(jiān)管工作十分重要。物業(yè)管理方在此過(guò)程中必須嚴(yán)格管理，確保裝修活動(dòng)的正常有序開(kāi)展，減少裝修情況對(duì)大廈的影響，因此我們?cè)诖髲B裝修高峰期，設(shè)專人負(fù)責(zé)裝修管理工作。 裝修施工前 明確裝修規(guī)定、裝修辦理手續(xù) 、裝修禁止行為、裝修注意事項(xiàng)，并將各項(xiàng)內(nèi)容明確告知裝修客戶，要求客戶在裝修過(guò)程中嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。 我們擬對(duì)客戶裝修采取雙重審核，即客戶將相關(guān)裝修申請(qǐng)資料報(bào)送我公司，經(jīng)初步審核后，我公司將相關(guān)資料轉(zhuǎn)呈大廈業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后，客戶通過(guò)裝修審核后，方可進(jìn)行裝修工程。 裝修施工中 在客戶裝修階段，管理處將配備專職的裝修管理人員，定時(shí)巡視裝修單元，對(duì)裝修行為進(jìn)行管理和指導(dǎo)。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止裝修違規(guī)行為，防止裝修行為對(duì)其他客戶的影響和損害。 加強(qiáng)對(duì)裝修施工人員及裝修物品的進(jìn) 出管理，做好大廈安全防范工作。 裝修完畢 我們將提醒客戶與裝修施工單位簽訂質(zhì)量保證文書(shū)，確定保修辦法。 我們將對(duì)住戶整體裝修情況進(jìn)行查驗(yàn)，確保設(shè)備設(shè)施安全良好，對(duì)大廈整體無(wú)任何不良影響。 監(jiān)管裝修施工人員的離開(kāi)。 如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的正常、安全運(yùn)行。 3 清潔保潔服務(wù) 清潔保潔服務(wù)是物業(yè)管理工作中的重要組成部分，尤其是綜合型的甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓。保潔服務(wù)工作的到位與否， 直接影響到整個(gè)大廈各樓層的企業(yè)形象。在一個(gè)甲級(jí)商務(wù)服務(wù)區(qū)域 中，整潔、舒適所帶來(lái)的心情舒暢的工作環(huán)境，是一個(gè)十分重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)，也是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建文明形象、體現(xiàn)一流管理水平的重要標(biāo)志。同時(shí)，也是對(duì)建筑物和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，使物業(yè)保值增值的需要。 清潔保潔工作的主要特點(diǎn) 大廈作為甲級(jí)寫(xiě)字樓，其建筑所用材料多種多樣，保潔工作必須適應(yīng)各種材料清潔保潔要求。 大廈使用功能豐富，保潔工作必須切合實(shí)際不同功能需要。 大廈作為綜合性商務(wù)辦公樓，每天來(lái)往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來(lái)一定的難度。 大廈建筑及定位的高檔次，對(duì)清潔、保潔提出了相 應(yīng)的高要求，大廈的保潔工作應(yīng)達(dá)到五星級(jí)賓館