【正文】 零九條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條之規(guī)定，于二○一四年五月十二日作出判決：一、蔡國(guó)華、蔡一塵于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海恒臻物業(yè)管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6，；二、駁回上海恒臻物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。蔡國(guó)華、。被上訴人拒不提供房屋的承重結(jié)構(gòu)圖、破壞小區(qū)綠化、拆掉圍墻鐵欄，沒(méi)有盡到物業(yè)管理義務(wù)，不應(yīng)收費(fèi)。被上訴人恒臻公司辯稱：被上訴人已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，小區(qū)內(nèi)的工程都是通過(guò)業(yè)委會(huì)同意的，故不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。本院認(rèn)為，被上訴人作為物業(yè)管理單位，與系爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同上有業(yè)主委員會(huì)主任的簽字，并加蓋了該小區(qū)業(yè)主大會(huì)的印章，故該合同合法有效，對(duì)作為小區(qū)業(yè)主的上訴人具有法律約束力。至于上訴人提及的被上訴人擅自破壞 法律俠客在線lawbingo小區(qū)環(huán)境，拆掉小區(qū)鐵圍欄等影響業(yè)主生活質(zhì)量的問(wèn)題，一則根據(jù)上訴人提供的相應(yīng)證據(jù)無(wú)法證明被上訴人在服務(wù)上存在嚴(yán)重瑕疵，再則鑒于此均涉及全體業(yè)主權(quán)利，故應(yīng)由全體業(yè)主提出主張或與被上訴人協(xié)商解決。此外，關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題，被上訴人一審提供的2010年12月18日郵寄的物業(yè)管理費(fèi)催繳函可證明其于2010年12月向上訴人發(fā)出過(guò)催繳通知，故上訴人以被上訴人主張的2009年至2013年的物業(yè)費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效為由拒付物業(yè)費(fèi)，依據(jù)不足，本院不予采信。原審判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。，由上訴人蔡國(guó)華、蔡一塵負(fù)擔(dān)。審 判 長(zhǎng)方方 代理審判員孫飛 代理審判員毛焱 二〇一四年七月二十一日書(shū) 記 員倪非第二篇：馮長(zhǎng)榮與廣州東華物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案法律俠客在線lawbingo馮長(zhǎng)榮與廣州東華物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案廣東省廣州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2014)穗中法民五終字第511號(hào)上訴人（原審被告）：馮長(zhǎng)榮。被上訴人（原審原告）：廣州東華物業(yè)管理有限公司。委托代理人：周登。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表》記載，上述房屋所有權(quán)來(lái)歷是馮長(zhǎng)榮于1992年向廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司買(mǎi)。據(jù)房產(chǎn)登記號(hào)為統(tǒng)字210759號(hào)的《廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表》及《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)》記載，廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號(hào)房屋一座，7層，使用性質(zhì)為商業(yè)，1989年新建，權(quán)屬人廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司。1998年1月1日，東華物業(yè)公司（為乙方）與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司（為甲方）簽訂《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書(shū)》，約定：為保障住宅小區(qū)（大廈）的房屋及其設(shè)備和市政公用設(shè)施的正常使用，維持良好的生活環(huán)境，根據(jù)《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及廣州市物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)規(guī)定，雙方就物業(yè)管理服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、委托管理的范圍：甲方將所開(kāi)發(fā)建設(shè)的五羊村、東湖新村、花園新村、湖濱苑、文德大樓的物業(yè)委托給乙方進(jìn)行管理。（二）專項(xiàng)服務(wù)，上門(mén)收集垃圾（每天收一次）；水池清洗（每季度收一次）；化糞池、小區(qū)排水系統(tǒng)清疏（每年清疏一次）；大樓外墻清洗（每5年一次）；水泵、電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行保養(yǎng)及檢修。（四）住宅小區(qū)（大廈）檔案資料的管理。三、管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源：（一）按雙方參照廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)議定的價(jià)格，由乙方報(bào)物價(jià)行政管理機(jī)關(guān)備案后，向業(yè)主（住戶）收取。（二）、乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，編制本住宅小區(qū)（大廈）管理服務(wù)價(jià)格方案并辦理備案手續(xù)；編制管理服務(wù)計(jì)劃及費(fèi)用概算預(yù)算、結(jié)算報(bào)告；負(fù)責(zé)制定大宗維修方案并辦理申報(bào)手 法律俠客在線lawbingo續(xù)；每半年向全體業(yè)主公布一次本住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目；按照《廣州市住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理考評(píng)辦法》的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)管好住宅小區(qū)（大廈）；接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；有權(quán)依照物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；建立本住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的財(cái)產(chǎn)；政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其他責(zé)任。合同簽訂后，東華物業(yè)公司對(duì)涉案小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。東華物業(yè)公司據(jù)此領(lǐng)取了廣州市寺右新馬路170號(hào)五羊購(gòu)物廣場(chǎng)的《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》。該社團(tuán)至今未在廣州市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，五羊購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)主也無(wú)在我國(guó)內(nèi)地成立業(yè)主委員會(huì)。1997年11月12日起，五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)先后與東華物業(yè)公司簽訂《委托管理合同書(shū)》、《委托管理續(xù)約合同》、《委托管理合同書(shū)》，由五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)將位于廣州五羊新城廣場(chǎng)A、B座14層和C座一部分屬于香港業(yè)主的物業(yè)及其設(shè)備和市政公用設(shè)施委托東華物業(yè)公司進(jìn)行管理，期限從1997年11月16日至2004年3月31日止，其中1997年11月16日至1998年11月15日的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為15元／平方米建筑面積，2003年4月1日至2004年3月31日止的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10元／平方米建筑面積等。馮長(zhǎng)榮提交了一份五羊新城業(yè)主委員會(huì)于2006年11月27日向東華物業(yè)公司發(fā)出的《關(guān)于移交廣州五羊新城廣場(chǎng)的通知》，其中內(nèi)容為五羊新城業(yè)主委員會(huì)要求東華物業(yè)公司于2007年1月1日將五羊新城廣場(chǎng)A、B、C座物業(yè)移交給廣州市德成物業(yè)管理有限公司。為此，五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)（五羊新城業(yè)主委員會(huì)）曾向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)上述《委托管理合同》于2004年3月31日終止，本案東華物業(yè)公司將五羊新城廣場(chǎng)物業(yè)管理權(quán)及五羊新城廣場(chǎng)B座地下東南口處管理用房（面積約20平方米）、A座首層配電房（具體面積不清楚）交還給該委員會(huì)。五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)不 法律俠客在線lawbingo服該裁定，提起上訴。但是，根據(jù)香港地區(qū)的法例，具有類(lèi)似我國(guó)大陸地區(qū)業(yè)主大會(huì)權(quán)利的組織應(yīng)當(dāng)是依照香港地區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》在土地注冊(cè)處登記的業(yè)主立案法團(tuán)。原審法院認(rèn)定五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)不具備合法的民事訴訟主體資格并據(jù)此駁回其起訴，該處理并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。2009年12月11日，廣州市中級(jí)人民法院對(duì)廣州市德成物業(yè)管理有限公司訴本案東華物業(yè)公司侵權(quán)糾紛一案作出（2009）穗中法民五終字第4275號(hào)民事判決，判決認(rèn)為：“東華物管公司與案涉物業(yè)的建設(shè)單位之一廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書(shū)》，從而成為案涉物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，另根據(jù)其向法院提供的2007年期間訟爭(zhēng)物業(yè)的水電費(fèi)發(fā)票可確認(rèn)訟爭(zhēng)物業(yè)一直由其實(shí)施物業(yè)管理。德成物管公司雖于2006年11月16日與五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《五羊新城廣場(chǎng)商鋪委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》，但該業(yè)主委員會(huì)并非經(jīng)五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不能代表全體業(yè)主，上述《協(xié)議書(shū)》僅對(duì)該業(yè)主委員會(huì)所代表的部分業(yè)主具有約束力??”。本案一審訴訟過(guò)程中，原審法院于2011年12月16日下午到涉案寺右新馬路168號(hào)大樓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)狀況進(jìn)行拍照。一審?fù)徶校p方一致確認(rèn)雙方無(wú)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。馮長(zhǎng)榮陳述：東華物業(yè)公司并無(wú)追討過(guò)物業(yè)管理費(fèi)。馮長(zhǎng)榮對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為不能證明東華物業(yè)公司進(jìn)行了實(shí)際管理，東華物業(yè)公司轉(zhuǎn)委托需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。馮長(zhǎng)榮稱涉案商場(chǎng)沒(méi)有開(kāi)業(yè)，東華物業(yè)公司必須證明相應(yīng)水電費(fèi)是基于公共水電的消耗，且代繳水電費(fèi)并不能代表東華物業(yè)公司對(duì)涉案商場(chǎng)提供了物業(yè)管理服務(wù)，而員工排班表是東華物業(yè)公司內(nèi)部管理的安排，而不是出勤記錄，對(duì)真實(shí)性 法律俠客在線lawbingo不予認(rèn)可。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于2001年12月4日向廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書(shū)面函（復(fù)印件），稱經(jīng)查位于五羊新城寺右新馬路168號(hào)全幢之物業(yè)，是其與香港協(xié)洋有限公司合作興建的，其中二、三層全部是分成給香港協(xié)洋有限公司之物業(yè)，該公司又將上述物業(yè)出售給德亞國(guó)際有限公司，其雙方在1991年12月23日《買(mǎi)賣(mài)合約》是有效合約。廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于2002年1月21日出具的書(shū)面說(shuō)明，稱位于廣州市東山區(qū)寺右新馬路168號(hào)（原稱五羊購(gòu)物廣場(chǎng)AB棟），是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司興建的，其中二、三層全部銷(xiāo)售給香港德亞國(guó)際有限公司，該公司有權(quán)處置上述之物業(yè)。廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司出資情況表（2008），載明：，注冊(cè)資本中方認(rèn)繳0萬(wàn)美元，實(shí)收資本中方實(shí)繳0萬(wàn)美元。廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于1992年4月24日向廣州市公安局十二處發(fā)出的函件（復(fù)印件），申請(qǐng)審批其所屬的東城廣場(chǎng)購(gòu)物中心A、B幢首層、夾層、二層、三層、四層南邊消防設(shè)施。馮長(zhǎng)榮為證明五羊新城廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)已向東華物業(yè)公司支付管理費(fèi)至2006年12月，提交了五羊廣場(chǎng)收支情況復(fù)印件若干，其中內(nèi)容并無(wú)反映物業(yè)管理費(fèi)的支付情況，也無(wú)支付管理費(fèi)的憑證。原審法院認(rèn)為：據(jù)廣州市城市建設(shè)檔案資料和房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)登記的記載，涉案商場(chǎng)的規(guī)劃報(bào)建單位是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司，雖然廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與外資方合作開(kāi)發(fā)涉案商場(chǎng)項(xiàng)目而成立了廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，但該公司并未取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)一直登記在廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司名下。法律俠客在線lawbingo鑒于涉案房屋所在區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會(huì)，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位選聘了東華物業(yè)公司作為上述區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與東華物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書(shū)》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定。東華物業(yè)公司已按照合同約定對(duì)馮長(zhǎng)榮房屋所在區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長(zhǎng)榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，東華物業(yè)公司與馮長(zhǎng)榮之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。至于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)東華物業(yè)公司按每月每平方米建筑面積10元收費(fèi)，但考慮到涉案商場(chǎng)大部分都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，與正常運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)相比，東華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)工作量減少，管理成本也降低，且從現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)可見(jiàn)保潔工作并非十分到位，從公平合理原則出發(fā)，目前對(duì)物業(yè)管理費(fèi)減半收取為宜。自起訴之日起倒數(shù)兩年之前的物業(yè)管理費(fèi)已超過(guò)訴訟時(shí)效，不予支持。至于查冊(cè)費(fèi)的問(wèn)題，因該費(fèi)用非訴訟之必要支出，且無(wú)充分證據(jù)證明為本案所支出，故東華物業(yè)公司要求馮長(zhǎng)榮承擔(dān)該費(fèi)的請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，不予支持。二、駁回東華物業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)1012元、公告費(fèi)56元，由東華物業(yè)公司負(fù)擔(dān)962元，馮長(zhǎng)榮負(fù)擔(dān)106元。（一）一審法院沒(méi)有全面地審查本案事實(shí)，選擇性地使用證據(jù)進(jìn)行斷案，有違公正。一審法院對(duì)涉案物業(yè)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題認(rèn)定上，選擇性地使用證據(jù)。（二）一審法院對(duì)同類(lèi)案件作不同的事實(shí)認(rèn)定。（三）關(guān)于對(duì)本案涉訴物業(yè)開(kāi)發(fā)商問(wèn)題的認(rèn)定。因此，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與東華物業(yè)公司簽訂的委托管理服務(wù)合同，對(duì)我方不具有約束力。現(xiàn)有證據(jù)證明，我方未予東華物業(yè)公司簽訂過(guò)任何形式的物業(yè)管理服務(wù)合同。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤?！痹?997年，廣州市中級(jí)人民法院審理確認(rèn)解除管理公約后，物業(yè)就交由業(yè)主自行管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第（四）項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定，任用和選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)一定民主程序直接與物