【文章內(nèi)容簡介】 妻面對四個老人的情況，難以兼顧兩邊，從客觀上造成了 “空巢 ”老人的出現(xiàn)。 對于這些老人來說，由于缺乏社會和家人的關(guān)懷，他們經(jīng)常會感到孤獨，精神上容易空虛，尤其是過節(jié)的時候， 他們更渴望享受天倫之樂。遇到緊急情況，如疾病、火災(zāi)等，老人的生命安全將受到威脅。 老年人飲食起居依靠社區(qū)服務(wù)。 目前，上海老年人群除了少部分住在敬老院外，絕大部分都是與子女居住或獨自居住，他們對一日三餐的 “買汰燒 ”力不從心，不少人每日三餐草草應(yīng)付，營養(yǎng)和安全難以保證。 目前上海 一些社區(qū)開出了為老人提供飲食服務(wù)的機(jī)構(gòu)， 幾乎都處于 “微利生存 ”狀態(tài)。一些社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老院利用自身資源，為社區(qū)老人提供中飯晚飯，但由于條件所限，很難提供大規(guī)模服務(wù)。 社會對養(yǎng)老保障的重視。 上海 市民政部門在 “十一五 ”規(guī)劃中提出 ， “十一五 ”期間，本市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá) 10 萬張，形成 10 萬人左右的養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)隊伍。其中 2020 年將新增 10000 張養(yǎng)老床位，完成 2萬名獨居老人緊急呼叫裝置安裝，為 13 萬名老人提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，新建 20家老年人上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 20 日間服務(wù)機(jī)構(gòu)。 中心城區(qū)重點發(fā)展中小型、單一功能為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年日托站，滿足老年人就近養(yǎng)老服務(wù)需求，郊區(qū)發(fā)展以大中型、綜合功能為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足多層次養(yǎng)老需求，重點抓好第三、第四社會福利院改擴(kuò)建。 落實解決 70 歲以上城鎮(zhèn)無保障老人等的基本生活保障和醫(yī)療保障，探索建立養(yǎng)老金增長機(jī)制，適時 提高農(nóng)村 65歲以上老年人托底養(yǎng)老補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，為全市 93％以上老年人建立健康檔案，實施動態(tài)管理，擴(kuò)大家庭病床設(shè)置，其中為老年人設(shè)置的家庭病床數(shù)達(dá)到每年 5 萬張次以上，推廣家庭保健醫(yī)生服務(wù)模式，建立家庭保健醫(yī)生與老人家屬間的定期聯(lián)系及突發(fā)性事件應(yīng)急預(yù)案制度，普及推廣社區(qū)臨終關(guān)懷安寧護(hù)理制度。 完善老年維權(quán)四級網(wǎng)絡(luò)，全面推進(jìn)基層老年維權(quán)示范崗的建設(shè)，拓展老年人優(yōu)待服務(wù)項目，鼓勵社會各行各業(yè)提供老年人優(yōu)待服務(wù)。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 五、上海老年人購房現(xiàn)狀 ? 老年公寓細(xì)分市場尚未成型，老年人購置新房選擇余地不大 ? 二手房目受老年人偏愛 ，毗鄰居住模式是其主因 （ 一 ） 、 老年人社區(qū)方興未艾 ， 細(xì)分化市場有待發(fā)展 社會化、社區(qū)服務(wù)的養(yǎng)老模式正在越來越大程度地幫助解決種種社會難題。老年住宅的建立、為老年人考慮得更多更細(xì)致的社區(qū)配套服務(wù)，社會力量尤其是加入商業(yè)化運作的企業(yè)力量對于養(yǎng)老模式的革新與良性發(fā)展提供了最直接的幫助，這在最大限度地減輕子女負(fù)擔(dān)的同時，又能讓老年人在屬于自己的社區(qū)、居所中得到全方位的照顧。 以親和源為例， 無障礙防滑地板、坡道、帶扶手的寬走廊、寬門洞、電梯低按鍵、家庭居室高插座，以及社區(qū) 24 小時紅外安防設(shè)施等種種細(xì)節(jié)，讓每 一位老年人在這里安全、方便地生活。而為了滿足老人在醫(yī)療保健方面的需要，小區(qū)建立了 2000 余平米的社區(qū)醫(yī)院，配備完善的科室與專業(yè)醫(yī)護(hù)人員，還專為老人提供了老年性疾病的康復(fù)與護(hù)理服務(wù)，并針對社區(qū)居民建立長期的健康管理和健康咨詢等服務(wù)。 但是，就目前市場情況來看，著力于這一細(xì)分的企業(yè)仍為數(shù)不多，相對于快速增長的需求來說，市場的供應(yīng)顯得非常短缺。 （ 二 ） 、 二手房受老人 “偏愛 ”三大主因支撐 相比老人們在增量房市場上遭遇到的無奈，如今的二手房市場似乎更受到老人們的 “偏愛 ”。記者從北京中原了解到，目前的二手房交 易有 7%左右都是為老人購房，而預(yù)計未來可能還有進(jìn)一步上升的趨勢。 比起新建的商品房，二手房能夠吸引老人目光的原因主要有以下幾個方面。首先是經(jīng)濟(jì)上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 22 上的考慮。老年人的收入來源往往是退休金或是兒女給的贍養(yǎng)費，這些收入一般不會太多，而老人貸款購房會受到多方面的限制，即使能貸款也要求購房者每月有穩(wěn)定且較高的收入，因此老年人寧可選擇總價稍低一些的二手房進(jìn)行購買。 其次，成熟的社區(qū)配套是關(guān)鍵。社區(qū)配套包括醫(yī)療、餐飲、購物、電梯配置等設(shè)施，這些設(shè)施關(guān)系到購房者每天的生活便捷程度。而相比新的小區(qū)來說，二手房由于居住時間較久 ，一般都能形成相對成熟、完善的配套，從而使老人省心不少。 另外，位置也是相當(dāng)重要的一個原因。由于 上海 的房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，可供選擇的新盤越來越少；而為父母購房的子女為了方便照顧老人，都會盡量選擇距離近的房子 。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 23 六、上海老年居住產(chǎn)品 需求 特點 （ 一 ） 、面積特點： 1） 老年人 的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。 2）據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有 15 ㎡；而一般公寓中，老人平均居住面積可達(dá) 30 ㎡。 （ 二 ） 、功能特點 : 1）居住方面： 老年人 的居所大都 鄰 近醫(yī)院、菜場 。因為老年人體力有限，從住所步行到菜場就增加了生活的便利性； 而且 老年人患病幾率 較高 ，萬一有急事， 可以 及時就醫(yī) . 2）療養(yǎng)方面： 老年人 社區(qū)的 醫(yī)療要比一般 公寓社 區(qū)規(guī)格高 。 對于亞健康狀態(tài)的老人，要有常見 疾病的中西醫(yī)門診；對于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對其定期進(jìn)行體檢，確保老人日常生活的安全；而專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，則可以提供老年人專業(yè)的治療和護(hù)理，護(hù)理人員可以上門為老年人服務(wù)，老年人也可以白天在醫(yī)院接受護(hù)理，晚上回家休息。 同時， 醫(yī)院可針對 敬老院 內(nèi)的老人開出相應(yīng)的 “營養(yǎng)處方 ”、 “醫(yī)療處方 ”等，具上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 24 體來講，老年人在食堂就餐時可參考醫(yī)院“營養(yǎng)處方 ”和營養(yǎng)師給出的菜單配菜；如果老年人腿腳不好，在 “運動處方 ”中便會讓老年人日常生活中多跳跳臺階，逐步進(jìn)行鍛煉。 3）學(xué)習(xí)、休閑方面： 本市每年有近 40 萬老人到各類老年教育機(jī)構(gòu)和社區(qū)學(xué)校學(xué)習(xí)，參加文化體育活動的老年人占老年人口總數(shù)的 60％以上。 4）交流方面： 本市老年人需要每天問候服務(wù)的有 萬人，需每月一次以上精神慰藉服務(wù)的 萬人。老年公寓可以滿足這方面的需求。 （ 三 ） 、戶型特點 : ? 房型以緊湊小房型為主。 ? 主臥面積設(shè)計得寬闊 舒適，而客廳通常比較小 。 ? 供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點 。 ? 有大陽臺，方便 老年人 曬太陽。 ? 南北通透，便于通風(fēng)。 （ 四 ） 、設(shè)計特點 : 1）老年人居住的 樓宇中 最好 設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)電梯 ，同時 走廊要寬 ， 樓梯踏步要上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 25 比一般踏步低 ；房屋 由外至內(nèi)， 要 完全采用無障礙設(shè)計 ； 室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料 ， 例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。 2） 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情 ， 注重簡潔、典雅，不求華麗，此外 墻面、地面 除了注意安全外要便于清洗。 室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 3） 家具應(yīng)從實用出發(fā)，宜少不宜多。 家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角 ； 老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處 ；床與沙發(fā) 應(yīng)該 稍硬 ， 不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 4） 室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng) 。 夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁 ； 老年人視力 有所衰退，寫字 、 看書 時 燈光應(yīng)強(qiáng)一些 ； 室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便 ； 家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。 5）櫥衛(wèi)設(shè)計要點： 做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋 ； 浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。 （ 五 ） 、特殊要求 : 在老年人 居住的 社 區(qū)和房屋里， 需 隨處設(shè)計 “緊急按扭 ”和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老年人忽然感到身體不適，可通過 “緊急按扭 ”尋求幫助 。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 26 第二部分 個案產(chǎn)品分析 上海荒島房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 27 一、 上海老年公寓現(xiàn)狀與展望 老年公寓是根據(jù)老年人生理特點和方式設(shè)計建造，專供生活能自理的老年夫婦（包括單身）住用的成套獨用住宅；在經(jīng)營管理上，這一養(yǎng)老形式是一項按市場機(jī)制運作、為老年人提供社會化服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 20 世紀(jì) 80 年代后期，由上海市退休職工管理委員會在浦東新區(qū)建立的“上海市退休職工老年公寓”，開創(chuàng)了上海建設(shè)老年公寓的先河。 （一） 、 當(dāng)前老年 公寓發(fā)展現(xiàn)狀 上海目前老年公寓現(xiàn)狀 目前，上海的老年公寓走的仍是養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，而類似國外流行的健康型老年公寓仍零星可數(shù)。 上海以“老年公寓”命名的機(jī)構(gòu)共有 10家，包括位于嘉定區(qū)的“眾仁老年公寓”、靜安區(qū)的“孫克仁老年公寓”、盧灣區(qū)的“金色港灣老年公寓”、“上海市退休職工嘉定老年公寓”、黃浦區(qū)“黃浦老年公寓”和“千鶴老年公”寓、閘北區(qū)“彭浦新村老年公寓”以及“虹口區(qū)老年公寓“等。 這些老年公寓依然帶有強(qiáng)烈的社會福利色彩，一般是由政府經(jīng)營，多為敬老院性質(zhì)，大部分不具備成套獨用的特點，真正具備老年公寓基 本特征的幾乎為零。 到目前為止，真正進(jìn)入上海市政府統(tǒng)計系統(tǒng)的老年公寓床位不到 2000 張，這些老年公寓大多規(guī)模較小。拿目前在上海規(guī)模最大、檔次較高的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)“眾仁老年公寓”來說，只有 3 幢住宅樓、 492 張床位。最小的老年公寓甚至僅設(shè)幾張床位。 目前老年公寓類型 老年公寓可分三種類型，按 7： 2： 1 的比例劃分，即分散建設(shè)的老年公寓組團(tuán)占 70%（約 189 萬平方米），集中建設(shè)的老年公寓小區(qū)占 20%（約 54 萬平方米），綜合建設(shè)的“老年城”占 10%（約 27 萬平方米）。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人