【文章內(nèi)容簡介】 鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬）總面積（ha）人均用地（㎡/人）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ha）人均建設(shè)用地（㎡/人）總面積）（ha）城區(qū)147953119150綜上所述，溧陽市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)在“過熱”與“泡沫的爭(zhēng)議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：2004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積城市施工面積（萬平方米）本年新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）溧陽45142004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積城市實(shí)際銷售（萬平方米）住宅銷售（萬平方米）空置（萬平方米）溧陽3733●，；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為14萬平方米，銷售面積為37萬平方米，其中住宅為33萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房價(jià)格平均為2800元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到3200元/平方米，別墅一般為5000——7000元/平方米，營業(yè)房價(jià)格為8000——12000元/平方米?！駨匿嚓柺薪甑纳唐贩渴┕で闆r來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時(shí)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。2004施工面積比2003增加136%，而實(shí)際竣工的面積和2003年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有潛在的沖擊。● 從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于2004年房價(jià)高于2003年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場(chǎng)上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。與2002年相比還算不錯(cuò)?！?在市場(chǎng)持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽20002004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場(chǎng)日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)隨著18號(hào)文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會(huì)問題，特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問題、限價(jià)出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價(jià)問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。預(yù)計(jì)2005年下半年國家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康的發(fā)展。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂觀，較2002年增長3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)?？紤]到國家可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂觀。 老城區(qū)改造力度加大。20022004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。根據(jù)2005年溧陽土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。 商品房放量推案2005年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總量將達(dá)到25萬平方米，相對(duì)于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。 洗牌悄悄進(jìn)行2005年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。一些開發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場(chǎng)，相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過程中變的更加強(qiáng)大。競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。目前溧陽市在售住宅項(xiàng)目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項(xiàng)目有嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。在這些樓盤項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的（平均單價(jià)在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街