xx廣場定價及推盤策略匯報(編輯修改稿)
2025-03-26 05:11 本頁面
【文章內容簡介】 18 1 70 12 商鋪2 15 1 55 6 商鋪1 8 1 64 14 商鋪2 1 60 商鋪3 9 1 64 14 沿南山路外鋪 7 %內街 %沿解放中街外鋪 15 %沿天九街外鋪 13 %新都匯商鋪分析樣本 年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天） 平均租金（元/ ㎡天） 比例主街與次街的比率為 1： 外街與內街的差值在 1： 通過與參考慈溪市中心的上林坊、新天地、新都匯等三個城市綜合體項目的定價 我們可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律： 外街與內街的差值在 1：（ ） 由上表并結合根據(jù)慈溪市類似項目得出的本項目租金系數(shù)比得出： 第五梯隊商圈租金為 4元 /㎡ 天 (車行入口商業(yè) ,北側可以開門 , 且可視性高 ,商業(yè)價值大于第六梯隊 ). 第六梯隊商圈租金為 3元 /㎡ 天 參照商鋪 店鋪 1 店鋪 2 店鋪 3 店鋪 4 店鋪 5 店鋪 6 本案 評分指標 權重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X5) 評分 (X6) 評分(X7) 參照類別 單間面寬 5% 4 3 4 4 3 3 進深 5% 4 5 5 3 4 2 5 層高 5% 4 3 5 3 5 3 5 地段 50% 25 25 18 15 13 10 20 人流量 35% 20 22 18 15 10 10 25 總評分 100% 57 58 50 40 35 28 各店鋪租金（元 /㎡ 天） P1(a) 3 P2(a) P3(a) 2 P4(a) P5(a) 2 P6(a) 參照權重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加權后租金（元） P1(b) P2(b) P3(b) P4(b) P5(b) P6(b) 本項目加權平均租金價格 P商鋪價格 本項目區(qū)位租金價格 P商鋪區(qū)位 3 與三門縣三四級商圈租金對比 第七梯隊產(chǎn)品： 3層商業(yè) 單層面積： 75461平方 總量： 5536 平方 對比：北京六佰本商業(yè)項目 對比理由：同為雙首層商業(yè)體 ,3層與底層商業(yè)的租金比例上具有可比性 . 位置 平均租金（元 /㎡ 天） 底層商業(yè)租金 3層商業(yè)租金 由上表比率可以得出雙首層商業(yè)和中庭底層商業(yè)的租金比 :1左右 ,本項目中庭廣場商業(yè) 1通 2租金在 5元 /㎡ 天左右 ,其底層商業(yè)租金在 4元 /㎡ 天左右 ,因此此處雙首層商業(yè)的租金在 /㎡ 天左右 . 第八梯隊參考次商業(yè)中心商業(yè)價格：租金范圍在 元 /㎡ 天左右 第八梯隊： Z北 外側商業(yè) ,可視性差 ,商業(yè)價值弱 . 產(chǎn)品類型： 2F， 1層為超市 ,2層為商業(yè)內鋪 單層面積：主力 38平方（單層面積），邊套： 62平方、 47平方 層高： 1層 ,2層 對比：建民路 \新興路商業(yè) 對比理由：都是次商業(yè)帶 ,商業(yè)地段價值不高 . 第九梯隊： 4F商業(yè) 產(chǎn)品類型：層高 4F總面積： 5588平方 對比：與三門第五級商圈的租金進行對比。 對比的理由： 產(chǎn)品的特殊性，周邊縣市沒有類似項目參考，與本城市同類型的租金體系進行對比。 從 202 2023年寧波各縣市與三門縣主要社會經(jīng)濟指標的對比可以發(fā)現(xiàn)，三門縣的經(jīng)濟發(fā)展水平還處在較低的水平， GDP、社會消費品總額以及城鎮(zhèn)居民人均 GDP都大大低于寧波各縣市。鑒于寧波各縣市的商業(yè)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀沒有出現(xiàn) 3F、 4F的街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)，可見這種產(chǎn)品的經(jīng)濟風險較大，因此只能參照三門當?shù)氐谖寮墑e商圈租金水平。 G D P （億元） 社會消費品總額（億元） 人均G D P ( 元） G D P （億元） 社會消費品總額（億元） 人均G D P ( 元）慈溪市 24535 47964余姚市 410 45540 484 155 52129奉化市 170 60 35300 188 40032象山縣 38003 44904寧?？h 32793 218 72 41934三門縣 16294 80 30 26852縣市2023年 2023年20232023寧 波各縣市主要經(jīng)濟指標與三門縣對比建議 ： 4F商圈租金為 1元 /㎡ 天左右。 第九梯隊參考街區(qū)所在位置 13元 /㎡ 天 4元 /㎡ 天 /㎡ 天 10元 /㎡ 天 /㎡ 天 /㎡ 天 3元 /㎡ 天 4F:1元 /㎡ 天 本項目不同梯隊租金分布 3F: /㎡ 天 參考寧波、臺州縣級城市的租金與售價之間的關聯(lián)度 層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）商鋪1 45 2 120 4 16 900 %商鋪2 25 1 90 4 12 470 %商鋪3 40 2 160 4 15 680 %商鋪1 113 2 310 17 1800 %商鋪2 31 1 17 510 %商鋪2 32 1 75 17 500 %售價（萬元） 投資回報率東段西段樣本 年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天）解放街步行街商鋪分析層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）商鋪1 12 2 130 4 15 400 %商鋪2 11 2 115 4 15 361 %商鋪1 45 1 100 4 16 5 957 %商鋪2 46 2 200 4 16 5 898 %商鋪1 15 2 105 12 456 %商鋪2 6 1 60 10 175 %西段中段東段三北大街繁華地段臨街商鋪分析樣本 年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天） 售價（萬元） 投資回報率層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）商鋪1 16 2 190 4 16 5 500 %商鋪2 13 2 180
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