xx廣場定價及推盤策略匯報(存儲版)
【正文】 ，天氣晚來秋。 2023年 3月 26日星期日 下午 6時 3分 26秒 18:03: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 26日星期日 下午 6時 3分 26秒 18:03: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 6時 3分 :03March 26, 2023 1行動出成果，工作出財富。 同時做好下一批推盤的準備 風險：開盤當天出現退定的現象？ 營銷預案：將退定的客戶分流，簽約區(qū)和退定區(qū)分開。 ? 開盤前準確鎖定客戶， ? 為正式開盤前制造輿論的鋪墊。本套商鋪的競得者有權以同等的單價購買轉角商鋪，由于轉角商鋪是 1通 2設計，其價格體系是單層底商的 。 第三步：拍賣 目的：將整個項目的推廣節(jié)奏提升到一個高潮。從中試探客戶的意向度和價格接受范圍。 單套售價 單套租金 /單套投資回報率 =單套售價 本項目總銷 =344285829元 二、銷售實施策略 推盤節(jié)奏的考慮 第一批推出： 12F商鋪。 二級商圈投資回報率在 46% 三級商圈投資回報率只有 3%左右。天 /㎡ 鑒于寧波各縣市的商業(yè)發(fā)展歷史與現狀沒有出現 3F、 4F的街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)，可見這種產品的經濟風險較大，因此只能參照三門當地第五級別商圈租金水平。天） P1(a) 3 P2(a) P3(a) 2 P4(a) P5(a) 2 P6(a) 參照權重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加權后租金（元） P1(b) P2(b) P3(b) P4(b) P5(b) P6(b) 本項目加權平均租金價格 P商鋪價格 本項目區(qū)位租金價格 P商鋪區(qū)位 3 與三門縣三四級商圈租金對比 第七梯隊產品： 3層商業(yè) 單層面積： 75461平方 總量： 5536 平方 對比：北京六佰本商業(yè)項目 對比理由：同為雙首層商業(yè)體 ,3層與底層商業(yè)的租金比例上具有可比性 . 位置 平均租金（元 /㎡ 天（步行街） 13元/㎡天 第五梯隊 上林坊租金分布 層數 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 層高（米）一類 2 110 15 10 100%二類 2 100 15 5 50%三類 2 60 15 35%四類 2 55 15 25%五類 2 55 10 1 10%租金水平（元/ ㎡天 /㎡ 與三門縣三、四級商圈的租金進行對比。天 ,此處超市出入口商業(yè)租金為 /㎡ 邊套： 、 層高： 1F: 2F: 總量： 14間，共 1768平方（單層面積 884平方） 對比：海游街商鋪和人民路商鋪 對比理由：屬于城市的二級商圈，有一定的參考性。按照 ： 1的系數來確定。天）商鋪結構（米）三門縣主要商業(yè)街區(qū)概況1013 45 三門商業(yè)街區(qū)租金體系 租金（元 /㎡ 第一梯隊： 沿人民路商業(yè)街區(qū)，人氣最旺，參考附近商業(yè)租金。首府廣場定價 及推盤策略匯報 寧波迪賽 一、定價策略 定價思路： 一、根據產品的商業(yè)價值將產品進行分區(qū)細分。 第三梯隊 ：超市出入口商業(yè) ,依托超市出口人流 , 商業(yè)價值次之。租金缺乏依據。而且是三門最熱鬧的街區(qū)，最有可比性。天） P1(a) 8 P2(a) 6 P3(a) 5 P4(a) 6 P5(a) 4 P6(a) 6 參照權重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加權后租金（元） P1(b) P2(b) P3(b) P4(b) P5(b) P6(b) 本項目加權平均租金價格 P商鋪價格 本項目區(qū)位租金價格 P商鋪區(qū)位 8 第三梯隊：超市出入口商業(yè) ,依托超市出口人流 , 商業(yè)價值次之。 邊套： 52平方、 34平方 層高： 1F: 2F: ：寧波天一廣場中庭內街商鋪 對比理由：建筑形態(tài)相似，區(qū)域商業(yè)價值雷同 , 在內街超市旁商業(yè)和普通中庭商業(yè)租金比例上有一定的參考性。 參考慈溪市同類項目租金分布 （上林坊、新天地、新都匯） 南門大街 解放中街（步行街） 水門路（次干道） 中心小廣場 5元 /㎡ 天 /㎡ 天（ 1F） 2F 2F 2F 4F 2F租金水平 水景廣場 /㎡ 天 層數 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）商鋪1 31 1 55 16 商鋪2 32 1 58 16 商鋪1 47 1 100 12 商鋪2 45 1 95 12 商鋪1 18 1 70 12 商鋪2 15 1 55 6 商鋪1 8 1 64 14 商鋪2 1 60 商鋪3 9 1 64 14 沿南山路外鋪 7 %內街 %沿解放中街外鋪 15 %沿天九街外鋪 13 %新都匯商鋪分析樣本 年租金（萬元）商鋪結構租金（元/ ㎡天左右 ,因此此處雙首層商業(yè)的租金在 /㎡ 第九梯隊參考街區(qū)所在位置 13元 /㎡ 天 本項目不同梯隊租金分布 3F: /㎡ 建議本項目的投資回報率如下所示： 位置 投資回報率 理由 回收成本周期 人民路外街產品 7% 位置好 ,總價高 14年 南山路外街產品 6% 位置較好 ,總價較高 16年 3層和 4層大板塊商業(yè) 6% 商業(yè)價值低 ,利用高回報吸引客戶 16年 其他產品 4% 普通產品 25年 單套租金定價 板塊平均租金系數 :單套租金系數之和的平均數 板塊平均租金 :前面已經論證 單套租金系數 :根據鋪位位置 ,鋪位狀況得出 租金系數參考因子所占權重如下 : 鋪位位置（ 8分） 鋪位狀況（ 2分） 人流（ 6分） 視覺觸及程度(2分 ) 鋪面形狀（ 2分） 鄰主 干道
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