【正文】 4F:第九梯隊 參考三門的租金體系 層數(shù) 面寬 進深 層高人民路中西段 服飾、手機、珠寶 1 1 0 —1 5 3 . 5 —4 13 一級商業(yè)中心海游街南段 服飾、珠寶 1 1 0 —1 5 8 次級商業(yè)中心南山路北段 服飾、餐飲 1 4 —1 0 3 —4 . 5 5 三級商業(yè)街區(qū)建民路 餐飲、美容美發(fā)、電器 1 8 —1 5 3 . 8 —4 . 2 3 四級商業(yè)街區(qū)上洋路 服飾、餐飲 1 8 —1 5 3 四級商業(yè)街區(qū)新興路、人民東路 餐飲、五金、雜貨 1 3 . 3 —4 1 0 —1 5 3 . 6 —4 . 5 四級商業(yè)街區(qū)平安路 女性服飾 1 3 . 3 —3 . 6 1 0 —1 5 五級商業(yè)街區(qū)商圈級別商業(yè)區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 租金水平（元/ ㎡ 一、根據(jù)產(chǎn)品的商業(yè)價值將產(chǎn)品進行細(xì)分。 二、將細(xì)分后的產(chǎn)品與三門當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨痼w系進行對比。 第四梯隊 ：中庭內(nèi)街商圈，商業(yè)氛圍相對超市出入口商業(yè)較弱。 參考周邊縣市區(qū)的案例。 由上表并結(jié)合寧波周邊縣市租金體系 1通 2商鋪與 1F商鋪的租金比率可以得出人民路外街產(chǎn)品租金為 1213元 /㎡ 產(chǎn)品類型： 1+2F，面寬： 進深： 14m 單層面積：主力 40平方。 位置 面積（㎡） 平均租金（元 /㎡ 天 /㎡ 天 元/㎡天 2F 2F 2F 4F /㎡ 天） 平均租金（元/ ㎡天左右 . 第八梯隊參考次商業(yè)中心商業(yè)價格：租金范圍在 元 /㎡ 天 4元 /㎡ 天 參考寧波、臺州縣級城市的租金與售價之間的關(guān)聯(lián)度 層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）商鋪1 45 2 120 4 16 900 %商鋪2 25 1 90 4 12 470 %商鋪3 40 2 160 4 15 680 %商鋪1 113 2 310 17 1800 %商鋪2 31 1 17 510 %商鋪2 32 1 75 17 500 %售價（萬元） 投資回報率東段西段樣本 年租金（萬元）商鋪結(jié)構(gòu)租金（元/ ㎡按照 ： 1的系數(shù)來確定，可根據(jù)固定系數(shù)關(guān)系得出一二樓的分層租金價格 . 租金系數(shù)參考因子所占權(quán)重說明 1\各參考修正因素及權(quán)重： 鋪位位置： 80% 根據(jù)過往經(jīng)驗，商鋪鋪位的“所在位置”是最為影響價格高低的關(guān)鍵因素，所占比重可占到 80%的比例，按 10分制來對鋪位進行評分，鋪位位置的分值可占到 8分。 （南山路路內(nèi)街 1922和人民路 2629， Z字形 119號帶租約銷售 ) 第三批推出： 34F大板塊商鋪。 第二步：外地巡展目的：提高外地對三門的投資熱度， 將外地客戶帶進本項目中，使得本項目外街商鋪的價值挖掘到最大化。 為防止冷場的局面出現(xiàn)，在 3050組意向客戶里面安排萬國地產(chǎn)的托，兩到三個。在選鋪當(dāng)天可以獲得 5萬的總價優(yōu)惠。 第六步：開盤簽約目的：落袋為安。 :03:2618:03Mar2326Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 18:03:2618:03:2618:033/26/2023 6:03:26 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 , March 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 26日星期日 6時 3分 26秒 18:03:2626 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :03:2618:03Mar2326Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 18:03:2618:03:2618:03Sunday, March 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :03:2618:03:26March 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 外街提前一天開盤，內(nèi)街第二天開盤。具體每套的價格在選鋪的時候公布。 風(fēng)險二： 拍賣的價格未達到事先的預(yù)期？ 營銷預(yù)案：以托的方式，將拍賣的價格炒高，另外事先在選定的 3050組意向客戶必須要準(zhǔn)確，有針對性。提升外地客戶的投資熱度。 8月 8日之前推盤策略 客戶回訪 造勢階段 選購階段 推盤方案一 分成兩個階段： 造勢階段和選購階段，以拍賣活動達到整條推盤線的高潮。 鋪位狀況： 20% 相同位置不同的鋪面狀況，也會影響該鋪位的價格制定，在 10分制中所占的分值為 2分，考慮鋪面狀況主要取決如下因素： 1）“鋪位形狀” 2分 鋪位的“開間比” 鋪面的“長度” 鋪位的“面積大小” 鋪位的“實用程度” 鋪位的“層高” 其他因素，如“柱位”、“井位”等 2\其他說明： 對于“鋪位位置”因素，因為各商鋪“人流”存在差距，所以各個商鋪“鋪位位置”總體得分有較大的差距。天） 售價（萬元） 投資回報率層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）商鋪1 16 2 190 4 16 5 500 %商鋪2 13 2 180 4 16 5 400 %商鋪1 20 2 450 22 450 %商鋪2 30 2 430 23 700 %商鋪1 12 2 160 16 343 %商鋪2 12 1 60 8 380 %西段中段東段環(huán)城南路繁華地段臨街商鋪分析樣本 年租金（萬元）商鋪結(jié)構(gòu)租金（元/ ㎡天 10元 /㎡ 對比的理由： 產(chǎn)品的特殊性，周邊縣市沒有類似項目參考，與本城市同類型的租金體系進行對比。天 (車行入口商業(yè) ,北側(cè)可以開門 , 且可視性高 ,商業(yè)價值大于第六梯隊 ). 第六梯隊商圈租金為 3元 /㎡ 天） 平均租金（元/ ㎡天 2元/㎡天 小山后路 /㎡ 天 ,此處中庭內(nèi)鋪商業(yè)租金為 /㎡ 位置 面積（㎡） 平均租金（元 /㎡ 天） P1(a) 10 P2(a) 4 P3(a) 8 P4(a) 15 P5(a) 4 P6(a) 5 參照權(quán)重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加權(quán)后租金（元） P1(b) 2 P2(b) P3