【文章內(nèi)容簡介】 競爭優(yōu)勢，更應(yīng)該充分認識到項目推廣的抗性，在遵循市場規(guī)律前提下主導引領(lǐng)市場，確立項目競爭的領(lǐng)導地位，實現(xiàn)項目效益最大化。 ?拔高項目整體，從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計和推出本項目的商業(yè)形象是完全必要的選擇，也是非?，F(xiàn)實的市場考量，同時也是成就項目無形品牌資產(chǎn)的根本。 ——為商家打造全新賺錢模式 陶瓷萬千，新永興當先 推廣主題確立原則： ? 給予目標客戶群體明確的項目感知，印象深刻，增強購鋪欲望； ? 切中項目核心，符合項目目標人群的心理需求、投資價值，并傳達項目獨特賣點，明晰項目屬性 ； ?推廣主題的形象和包裝的形象應(yīng)服從項目的整體形象與商業(yè)屬性風格定位上 。 項目形象定位 項目推廣主題 陶瓷衛(wèi)浴： 隨著新的建材市場崛起，傳統(tǒng)建材市場由于規(guī)劃設(shè)計上存在先天性不足，消防不合格，硬件等配套設(shè)施陳舊，跟不上市場的發(fā)展，受到了強烈的挑戰(zhàn)和沖擊，建材行業(yè)的大整合勢在必行。 本項目為永興商城定向項目，永興商城以經(jīng)營陶瓷衛(wèi)浴為主，渠道商眾多、銷售輻射至江蘇、山東、安徽等鄰省市，而本項目以 10萬平米的體量 ，超大的倉儲、寬裕的停車位，得天獨厚的交通物流優(yōu)勢，將本項目打造成江蘇最大的陶瓷衛(wèi)浴批發(fā)集散地。 新永興當先： 新永興陶瓷衛(wèi)浴建材城領(lǐng)先于行業(yè)市場，是市場開拓、創(chuàng)新經(jīng)營、產(chǎn)品領(lǐng)先的先鋒；樹立新永興陶瓷衛(wèi)浴家居建材廣場的市場經(jīng)營先鋒和旗艦的品牌形象和地位。 思 維 導 圖 項目回顧 營銷總體策略 營銷推廣 銷售執(zhí)行 項目形象定位 項目銷售賣點 項目推廣渠道 項目銷售檔期 項目推廣預算 項目核心賣點 產(chǎn)品線 ? 700米超長臨街店面，展示面非常好 ； ? ，買一送一； ? 創(chuàng)新連廊設(shè)計，人流不斷檔，層層都是一樓； ? 地面、地下、屋頂停車場，不再為停車而煩惱； 服務(wù)線 ? 永興商城的整體搬遷； ? 著名商管公司進駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理； ? 科學合理的業(yè)態(tài)定位； 營銷線 ? 3年年 8%的穩(wěn)定回報； ? 超低首付門檻；租鋪？不如買鋪！ 營銷賣點設(shè)計 ? 項目 10萬平米的超大規(guī)模； ? 政府重點支持的永興商城定向項目，無縫承接； ? 永興的新家 ? 交通便利、物流優(yōu)越、配套完善； ? 700米超長的臨街店鋪，展示面非常好，品牌商家必爭之地； ? 困守舊市場，還是殺入新市場？是生存還是發(fā)展？ ? 租鋪 ?不如買鋪 ! ? 新市場，產(chǎn)品互補，資源共享，新商機 ； ? 新永興引來知名商業(yè)管理公司的強力加盟，保證市場未來經(jīng)營。 ?? 對自營客戶說什么？ — — 超大規(guī)模、永興商城定向項目、經(jīng)營有保障 營銷賣點設(shè)計 ? 除了股票、保險我們還能投資什么 ? ?“投資，從誰下手” ? ? 體現(xiàn)投資者的遠見，看準新永興引領(lǐng)未來，共榮共贏。 ? 3年年 8%高回報； ? 升值潛力大，租金節(jié)節(jié)攀升； ? 低門檻、低總價、低首付、全民投資創(chuàng)富總動員； ? 24%一次性返還，沖抵總價，門檻低； ? 一鋪養(yǎng)三代； ? 面積小，投入少，小本大贏； ?? 對投資客戶說什么？ —— 升值潛力大、回報高、低風險 營銷賣點設(shè)計 ? 政府規(guī)劃發(fā)展及重點扶持 ? 交通物流優(yōu)勢 ? 支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ? 項目規(guī)模與定位優(yōu)勢 ? 項目配套優(yōu)勢 ? 經(jīng)營前景與投資“錢”景 ?營銷推廣優(yōu)勢 如何突出項目價值？如何提升項目價值？ 我們需要做的不僅僅是提煉，還需要更多的賦予！ 營銷賣點設(shè)計 政府規(guī)劃發(fā)展及重點扶持 ? 根據(jù)《南通市港閘區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確指出：港閘區(qū)政府將大力發(fā)展商貿(mào)物流、商務(wù)辦公、娛樂休閑、房地產(chǎn) 、 大型專業(yè)市場 …… 做大做強以紡織、 建材 、汽貿(mào)汽配、 家居裝飾 等門類為重點的專業(yè)市場帶和特色市場群 …… ?港閘區(qū)政府近年來還提出“建設(shè)北翼新城”和“打造南通強區(qū)”的戰(zhàn)略目標，加快實施“城建興區(qū)”戰(zhàn)略。 ?政府扶持永興商城定向項目：永興商城由于規(guī)劃設(shè)計上存在先天性不足，消防不合格，硬件配套設(shè)施陳舊，跟不上市場的發(fā)展，政府決定對其拆遷，而本項目正好作為政府支持永興商城拆遷的定向項目，與其無縫承接； 闡敘核心關(guān)鍵： 本項目位于政府重點打造的“北翼新城”之內(nèi)，而房地產(chǎn)業(yè)和建材市場亦是項目所在港閘區(qū)政府重點扶植行業(yè)。而本項目正好作為政府支持永興商城拆遷的定向項目；因此，項目應(yīng)充分借助政府政策的有力支持，整合媒體資源，突出項目價值點，將政府規(guī)劃概念展開大規(guī)模宣傳。 交通物流優(yōu)勢 闡敘核心關(guān)鍵： 項目位于城港路 204國道旁，臨鄰天生港、九圩港碼頭，對面是支云物流園，西接寧通、沿海兩條高速公路，并連接蘇通長江大橋，交通便利，物流十分優(yōu)越。往北輻射蘇中、蘇北的泰州、鹽城、連云港，往南一小時融入上海、蘇州、杭州長三角經(jīng)濟區(qū)。 交通物流是專業(yè)市場必備的條件，而本項目交通物流條件如此優(yōu)勢，這是其它競爭對手所不俱備的。 項目所在地 營銷賣點設(shè)計 支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ?建筑業(yè)是南通一大支柱產(chǎn)業(yè)，南通曾有“建筑之鄉(xiāng)”之美譽，目前南通在整個江蘇地區(qū)甚至全國有影響力的正是建材市場和家紡市場 。 08年全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 1580億元，實現(xiàn)增加值 380億元，利稅總額 102億元， 同比分別增長 %、 %和 17%，各項主要經(jīng)濟技術(shù)指標繼續(xù)位居全省第一。到目前為止共捧得魯班獎累計達到 53項，居全國地級市之首。 ? 南通建材市場從 1993年開始，依托南通市近年來蓬勃的房地產(chǎn)市場發(fā)展和優(yōu)越的地理交通條件輻射影響江蘇、山東、安徽、浙江乃至華東地區(qū)，銷售直徑約 1000公里左右，年銷售額幾十億元。 闡敘核心關(guān)鍵： 南通建筑產(chǎn)業(yè)在全省乃至全國的影響力是不言而喻的，加上目前南通建材市場貿(mào)易輻射范圍寬廣，而我項目正是基于此而定位，借勢一起共同做強做大市場。 營銷賣點設(shè)計 項目規(guī)模與定位優(yōu)勢 闡敘核心關(guān)鍵： 一個商業(yè)項目的準確入市 ，并得到廣泛關(guān)注認同的關(guān)鍵在于項目定位的價值是否符合市場需求，順應(yīng)時勢發(fā)展。本項目極力響應(yīng)政府規(guī)則（永興商城的拆遷）， 以江蘇陶瓷衛(wèi)浴建材批發(fā)總站的市場定位， 善于利用資源優(yōu)勢（承接永興商城），準確定位。 因此，在營銷推廣過程中，要重點突出項目定位優(yōu)勢，將其形象拔高，達到在目標客戶群體中形成 共鳴。 ?項目以 10萬平米的體量，承接永興商城，打造南通最大的陶瓷衛(wèi)浴家居建材廣場； ?南通唯一的建材品牌孵化基地 —— 市場已全面進入品牌競爭時代，單純靠產(chǎn)品和價格已難以打動消費者。商家必需改變現(xiàn)狀，提升其品牌形象及價值，而本項目的超長臨街店面及展廳正是商家提升其品牌形象和價值的平臺 ! 營銷賣點設(shè)計 項目配套優(yōu)勢 闡敘核心關(guān)鍵： 倉儲小和停車難這是南通目前所有專業(yè)市場在經(jīng)營發(fā)展過程中遇到最難解決的問題； 10萬平方米的倉儲配套，這樣大手筆的倉儲配套，縱觀整個南通都無人能及，再加上地面、地下、屋頂一千多個停車位，這無疑是南通配套設(shè)施最大、最全的商業(yè)項目；因此，推廣過程中應(yīng)指出當前市場上的現(xiàn)狀和不足，我項目是如何站在營商角度去解決這些問題的，以客觀如實的手法去推廣給予經(jīng)營者和投資者更多的信心。 ?倉儲是專業(yè)市場的必需配套，本項目有將達 20萬平方米的倉儲配套，讓進駐經(jīng)營商家不用再為倉儲而煩惱； ?停車難，是每個城市、每個商業(yè)項目都難以解決的問題，本項目前瞻地規(guī)劃了寬闊的地面、地下、樓頂三維立體停車場，形成立體、生動的商業(yè)動線，使客戶快捷到達每間店面，解決停車難這老難題。 營銷賣點設(shè)計 經(jīng)營前景與 投資“錢”景 闡敘核心關(guān)鍵： 經(jīng)營前景和投資“錢”景分別是從自營客戶和投資客戶的角度來闡述項目的核心價值所在。通過從不同客戶的不同關(guān)注需求出發(fā)換位思考，站在他們的位臵，細致分析并點解項目的價值點，有助于營銷概念的準確無誤以及達到較強的針對性。 ?經(jīng)營前景 ——科學合理的項目定位、業(yè)態(tài)劃分、動線規(guī)劃、功能配套設(shè)施和物業(yè)管理等； ? 投資“錢”景 ——投資成本、投資風險、升值潛力和發(fā)展空間等； 營銷賣點設(shè)計 營銷推廣優(yōu)勢 闡敘核心關(guān)鍵： 通過宣傳開發(fā)商設(shè)立專項推廣資金，多渠道來造勢宣傳，來體現(xiàn)開發(fā)商的實力和決心，給客戶更多的信心。 ?開發(fā)商設(shè)立千萬專項廣告推廣資金，通過報紙、戶外路牌、燈旗、電視、電臺、公交車體、 DM直郵等多渠道的廣告媒體持續(xù)不斷的市場推廣，形成全方位的廣告宣傳攻勢，樹立新永興陶瓷衛(wèi)浴家居建材廣場良好的商業(yè)品牌。 營銷賣點設(shè)計 思 維 導 圖 項目回顧 營銷總體策略 營銷推廣 銷售執(zhí)行 項目形象定位 項目銷售賣點 項目推廣渠道 項目銷售檔期 項目推廣預算 傳播途徑 戶外廣告 車身廣告 DM傳單 報紙、南通樓市網(wǎng)絡(luò)廣告 電視、廣播廣告、手機短信 活動 媒體形式 放眼皆是新永興 —— 戶外廣告先行 ? 戶外廣告（高炮廣告牌及燈箱廣告）作為一種瞬間產(chǎn)生高度注目率的媒體，具有展示時間長，針對性強、表現(xiàn)手段靈活，并可以利用光電技術(shù)更具有吸引力等優(yōu)點。而對于本項目，若要在開盤之前形成“路人皆知”的局面，大量地運用戶外廣告是勢在必行的。經(jīng)我司調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在南通，戶外在吸引客戶來訪、來電有較好的效果。 ? 建議在 南通市建材主要市場、永興商城、通往項目的 204國道、高速公路路口、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括平潮鎮(zhèn)等） 均大批量地投放戶外廣告牌及燈箱廣告，造成遍地皆可見到“新永興陶瓷家居建材廣場”，形成全城為之矚目的狀態(tài)，以此，迅速地樹立項目的品牌形象，以轟動性的效應(yīng)創(chuàng)造項目之高關(guān)注率與高知名度。 戶外廣告 報紙、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志 —— 信息傳播最快最直接 ? 報紙傳遞信息量大，受眾群體廣，同時也是樹立形象的傳播載體之一，在充分吸引的受眾的前提下可比較詳細對項目加以具體傳達；建議選擇： 江海晚報、南通日報、揚子晚報； ? 南通樓市是南通目前較為專業(yè)的樓市雜志之一，市場關(guān)注率較高，業(yè)內(nèi)人士、同行必看讀物； ? 進入 21世紀網(wǎng)絡(luò)越來越顯示出強大的傳播能力。盡管相對而言網(wǎng)絡(luò)傳播的有很大一部分尚不具備購買力，但在項目形象塑造以及現(xiàn)代溝通角度考慮網(wǎng)絡(luò)廣告盡管投入比例可以不大，但這是不可或缺。建議：建立新永興官方門戶網(wǎng)站，網(wǎng)絡(luò)廣告投放選擇： 搜房網(wǎng)、 0513home。 報紙、南通樓市 網(wǎng)絡(luò)廣告 流動的傳播媒體 —— 車身廣告 ? 車身廣告是流動性的傳播媒體，在其所經(jīng)過的地區(qū)皆可吸引廣大公眾的注目，在這一過程中也較好地解決了知名度推廣的問題。 ? 我司建議，在南通地區(qū)的公交車，尤其是經(jīng)過專業(yè)市場商業(yè)區(qū)以及來往各下屬城區(qū)的線路上，投放車身廣告，達到“花小錢，辦大事”的媒體原則。 車身廣告 寧可錯殺一千，不可放過一個 —— 無孔不入的 DM傳單 ? DM傳單具有價格便宜、傳播針對性強的優(yōu)點，即能大面積覆蓋，亦能針對性傳遞； ? DM傳單可類似與現(xiàn)場發(fā)放給客戶的海報（或完全一樣）； ? DM傳單的使用： ? DM傳單建議在南通各專業(yè)市場、商貿(mào)城、鐘秀路一條街等商業(yè)經(jīng)營場所投放，直接發(fā)放到經(jīng)營戶手中，有利于項目宣傳、銷售與招商；