【文章內容簡介】 60。18（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金3千萬元；項目土地銀行抵押貸款7千萬元；銷售期銷售回款5千萬元；（四）投資使用計劃（見附表1）七、銷售及經營收入預測（一）電梯公寓銷售收入估算電梯公寓按5000元/m2計算：項目銷售收入=5000元*144㎡=72萬元（二）財務內部收益率財務內部收益率。根據現金流量表計算可得出本方案的財務內部收益率為%。%，按月計算。八、風險分析與回避的手段（一）開發(fā)風險評測對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析?？梢?售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標還是以銷售利潤作為目標至關重要?？梢钥闯?本方案具有一定的抗風險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風險。本項目盈虧平衡點=總固定成本/1（單位變動成本/單位銷售價格）=3000/1（300/5000=（萬元），項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風險。（二）項目市場風險及回避市場風險是指由市場供求關系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。在現在房地產市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風險主要體現在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2.項目市場風險的控制首先要用科學方法來編制工程進度計劃，經充分考慮到當地正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。上層決策機構的決策對本項目的發(fā)展起著關鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調查，和更多的市場信息的基礎上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預測，及時調整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風險，減少不必的損失。（三）項目其它風險其它風險包括：政策風險、自然風險、經營風險和信用風險等。主要包括以下風險１、項目在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。２、控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。３、項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。４、不可預見的其他風險。在現在**這樣的房地產市場上，上述風險對本項目不會造成太大影響。九、可行性研究結論及建議（一）項目評價通過財務評價可以看到本項目具有一定的經濟性。本項目配套建設、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，整個方案具有良好的社會效益。本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結論綜上所述，根據市場分析與財務分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風險能力。（三）項目運作建議根據本項目定位，我們建議項目應重點在建筑立面和小區(qū)內部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內部環(huán)境上應結加強小區(qū)內植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質，創(chuàng)造特色。在后期經營管理上，物業(yè)經營管理公司，采用科學、專業(yè)、高效的經營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關鍵的推動作用。房地產項目的投資概算應包括以下內容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。A土地費用：①土地出讓金政府一次性收取的標準地價②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償的開支）圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評估費：35000元獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設施而出現的賠償開支土地費用合計：本項目占地畝，每畝萬元，土地總價值為萬元。B建設成本估算前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。設計方案一：對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置一棟**15層；一棟**12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。建筑成本估算①工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%