【文章內(nèi)容簡介】 60。18（三）資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來源于三個(gè)方面：其中：開發(fā)商自有資金3千萬元；項(xiàng)目土地銀行抵押貸款7千萬元；銷售期銷售回款5千萬元；（四）投資使用計(jì)劃（見附表1）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測（一）電梯公寓銷售收入估算電梯公寓按5000元/m2計(jì)算：項(xiàng)目銷售收入=5000元*144㎡=72萬元（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%。%，按月計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測對(duì)項(xiàng)目投資利潤率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤率的因素作敏感性分析?？梢?售價(jià)變化對(duì)利潤率影響最大,其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤率影響較小。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要?？梢钥闯?本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格）=3000/1（300/5000=（萬元），項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)及回避市場風(fēng)險(xiǎn)是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好、競爭對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動(dòng)力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：A、其它項(xiàng)目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2.項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)的控制首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場預(yù)測，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn)１、項(xiàng)目在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會(huì)加長項(xiàng)目的開發(fā)周期。２、控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開發(fā)。３、項(xiàng)目自身的環(huán)境營造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷售。４、不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。本項(xiàng)目配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，整個(gè)方案具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）項(xiàng)目運(yùn)作建議根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營管理上，物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)：搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元過渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地畝，每畝萬元，土地總價(jià)值為萬元。B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟**15層；一棟**12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%