【正文】 費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。建筑成本估算高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶?？傉嫉孛娣e：5861㎡，建筑密度：%15層40*15*15層；12層40*15*12層；**12層；**15層；地塊內(nèi)大致布置沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。設(shè)計方案一：前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。土地費用合計：本項目占地畝，每畝萬元，土地總價值為萬元。*34929平方米=再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為：按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。34929平方米*100元/平方米=3492900元房屋拆遷評估費：35000元管理費，委托拆遷費：小計：632535元住宅：34329平方米**6個月=514935元小計：64500元住宅：200戶*300元=60000元搬家費、臨時過渡費：閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。其它房屋均為二——四層。②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）A土地費用：房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。在后期經(jīng)營管理上，物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。（三）項目運作建議綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。九、可行性研究結(jié)論及建議在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。不可預(yù)見的其他風(fēng)險。３、控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。１、其它風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進(jìn)行監(jiān)理。項目市場風(fēng)險的控制在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。，項目達(dá)到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險。=3000/1（300/5000可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險?？梢?售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。（一）開發(fā)風(fēng)險評測%。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為（二）財務(wù)內(nèi)部收益率電梯公寓按5000元/m2計算：（一）電梯公寓銷售收入估算（四）投資使用計劃項目土地銀行抵押貸款7千萬元；整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面：18項目產(chǎn)權(quán)辦理15天項目室外安裝及環(huán)境2項目室內(nèi)安裝3報建2報規(guī)3立項時間（月）（二）開發(fā)各階段的周期安排（附表1）按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間六、項目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措開發(fā)形式為22層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。（三）項目定位針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：，資金投入較大c.b.a.e.d.c.b.a.五、方案評估項目=300000000/140000000*100%==260000000/130000000*100%=2項目稅后利潤率分析方案2：稅收費用=項目銷售收入*%=5200000000*%=3億元項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=42億元%計算，則項目稅后利潤與利潤率分析=4700000000/140000000=方案2：項目利潤=47億元（參照下面6方案2）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%方案1：單價5500元/m2方案2：總建筑面積938900m2=單價5000元/m2924800m2項目總投資為：（億元）方案1：單位綜合成本為：144元/M2建安成本=144元/M2：3綠化率：≥:％總占地面積：5527000畝容積率：綠化率：：552700畝方案一：22方案1：單位綜合成本為：144元/M2建安成本=144元/M2：3綠化率：≥:％總占地面積：5527000畝容積率：綠化率：：552700畝方案一：22項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)項目的客戶定位物業(yè)服務(wù)消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式建一層地下室，用于物管配套和停放車輛。５、項目的環(huán)境規(guī)劃在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為100m2150m2的三室一廳和四室兩廳的錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔