【正文】 結構中的鋼筋無腐蝕性。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”主要工程項目見表33表33主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱說 明 1土建工程建筑面積10608㎡ 2給排水工程水箱、水池、水泵機房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強電)配電房變配電設備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通申話配線(端子接單元口) 7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門 8通風工程地下停車庫通風 9閉路電視住宅區(qū) 10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設方案1．建設場地環(huán)境 地形 建設場地現(xiàn)狀為不規(guī)則矩形地塊，見附圖。以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 寫字樓 每戶建筑面積210平方米。 B建筑面積60平方米。 高層住宅B戶型： 每戶建筑面積89平方米。(2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 (1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修成。 根據(jù)這一功能劃分趨勢，“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。四、建設規(guī)模及功能標準1．建筑面積和內(nèi)容“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”商住小區(qū)項目，初步規(guī)劃總建筑面積10608平方米，其中住宅建筑面積3828平方米，酒店建筑面積1730平方米，地下停車庫500平方米，公寓建筑面積2500平方米，寫字樓建筑面積900平方米，商鋪建筑面積1150平方米。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 該區(qū)域內(nèi)商業(yè)、教育設施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，形成了良好的文化氛圍。 建設廠區(qū)“五通”條件具備 市政設施中道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等均已完善。 交通方便 通道街、中山路為市區(qū)主干道，交通網(wǎng)絡便利。三、項目選址及建設條件1．項目選址 呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”項目建設地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步行街北端，奧威休閑廣場對面，中山路商業(yè)中心的第二商圈。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。考慮上述因素，高層住宅價格每平方米定在4800～5800元之間，寓住宅每平方米62006900元之間；寫字樓每平方米72008900元之間；酒店每平方米76007900元之間；商鋪每平方米16000元，可研中分別取4800、6600、7800、7600、16000元，地下停車位每個60000元。表32 樓盤銷售價格情況表（2010年2月）序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元／平方米)最高價(元／平方米)1奧威花園多層住宅市區(qū)中心步行街480058002金天地高檔商住市區(qū)中心中山路248038803絕對城市高檔住宅市區(qū)中心中山路450068004波士名人高檔住宅市區(qū)中心中山路68009800 從呼和浩特市2010年2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在4480～4880元之間；公寓住宅每平方米62007900元之間；寫字樓每平方米72008900元之間；酒店每平方米76007900元之間；商鋪每平方米1600035000元之間。4．4定價策略 (1)價格定位。 3)促銷手段。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐呼和浩特市辦事機構商用或商?。虎芷渌M者。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 1)促銷的階段性策略。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。(2) 物業(yè)管理在的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高質量、高水平。包括建筑外形外觀設計均體現(xiàn)這一現(xiàn)代元素，打造現(xiàn)代商住新理念。 4．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：4．1 確定項目整體形象“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”處于回民區(qū)商業(yè)區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質物業(yè)，開發(fā)一個精品商住小區(qū)。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著呼和浩特市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”項目位于溫州步行街北端，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品商住小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。 (2)商業(yè)消費潛力。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （1）先富者的市場潛力。在去年呼和浩特市房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)呼和浩特市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。3．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121