恒大地產(chǎn)公司海灣大橋西項目投資開發(fā)可行性報告-資料下載頁
2025-05-29 22:40本頁面
【正文】 行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。（ic）設(shè)定（方案1）財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。①營業(yè)收入估算營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出租36/年300元/㎡月個合計1829/年未計住宅樓銷售收入1794萬元②成本費用估算例表：___________項目測算表（萬元）項目名稱標準說明土地費用土地為___萬/畝前期費用設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費行政性收費建安工程費景觀及配套費用銷售成本按銷售收入3%控制財務(wù)費用貸款按總投入50%利率為8%管理費按總投入的3%計合計③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/年100%出租率合計1129/年未計住宅樓銷售利潤1794萬元④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標2001年﹒﹒﹒20年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)①投資收益率(R)投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，1192（）+1794247。15487=300%每年為300%247。50=6%②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（154871794）247。（1193250）=。（，經(jīng)營期每年只支付利息）①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等①流動比率②杠桿比率主要經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率（方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。第六部分：不確定性分析在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價，盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。例如：A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。36264+1300]247。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點20050%50%247。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡月計算，保平點是5247。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如：經(jīng)濟指標預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預(yù)測售價90%預(yù)測售價預(yù)測售價110%預(yù)測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率
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