【正文】 目錄調(diào)查人員聲明第一部分：項目總論.8第二部分：市場研究第三部分：項目開發(fā)方案第四部分：投資估算與融資方案..第五部分：財務評價（方案1）（方案2）第六部分：不確定性分析.第七部分：綜合評價（定性）（影響及對策）第八部分：研究結(jié)論與建議第九部分：附錄：：：雅居樂地產(chǎn)湛江海悅城項目投資開發(fā)可行性報告、性質(zhì)、開發(fā)方式 湛江海悅城是一棟多層式建筑，設計堅持簡單、經(jīng)濟、實用、高效益但同時也不失美感。海悅城集休閑、娛樂、健身、購物等于一體的休閑購物中心。由雅居樂地產(chǎn)控股有限責任公司獨家開發(fā)，依托城中央，便捷的交通，臨海的優(yōu)勢，建設一個五星級的家。 地處有中國“十大休閑城市”之稱的湛江，位于湛江海灣大橋西，附近有完善的生活配套設施，附近有城堡幼兒園、市第二中學等學校，有萬達、嘉俊等大廣場，商業(yè)基礎好，靠近海邊，無線風光，溫差較小，是個宜居地段。 本項目臨湛江樂山路而建，直通湛江海灣大橋，東通海濱大道，西達人民大道中、綠華路等，出門就是湛江海灣大橋西公交站，交通便捷，四通八達。 該項目位于湛江霞山區(qū)樂山路東側(cè)，樂山路東通海濱大道，湛江海灣大橋，西達人民大道中、綠華路等。 按照規(guī)劃局下達的規(guī)劃目標，該項目占地面積X平方米，總建筑面積，綠化率，海悅城位于湛江霞山區(qū)樂山路，靠近海岸，湛江海灣大橋。建筑面積，計劃投資億元，地下一層，地上商用兩層，住房21層。具體布局如下： 負1樓，停車場 1樓，超市和室外步行街等 2樓，高級餐飲、電影院、美容SPA等服務門店。 3樓，商品房和空中花園。 422樓，商品房。用款計劃表項目金額（萬元）停車場商業(yè)區(qū)商品房土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期費用其他費用不可預見費用 城鎮(zhèn)居民收入分析 ，%。，比 %。，比2009年增24%。，比2009年增9%。三次產(chǎn)業(yè)比例由 ::::。，%。，%。實際利用外資810萬美元，%。，%。地方財政一 ，%，比2009年純增9681萬元，首破4億元大關。城區(qū)居民人均可支配收入15305元，農(nóng)村居民人均 純收入7400元，均比2009年增12%。 ，%。，比 %。，%。，%。 ::::47。 2012年，比2011年增長7%。，比2011 年增長12%。，%。，%。地方公共財政預算 ，%。需求分析。該項目位于霞山區(qū)商業(yè)區(qū)，有白領、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著商業(yè)區(qū)人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。C、投資人對霞山區(qū)升值潛力看好。霞山區(qū)目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高速的建通和粵西經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使湛江房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。A、 企業(yè)的中等收入層是購房的主力。包括白領、高校教師、商人等。白領階層是相對較高端的階級群體，追求高品質(zhì)的生活。我們的項目設計主要是針對白領階層。海灣大橋西靠近湛江市中心，交通發(fā)達，白領階層人群及流動人員較多。C、外地來人員。從消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力。包括外地來經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風險、保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。新城房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。B、社區(qū)主題化 打出“遠見、心建、共建未來”標語的雅居樂，致力于打造未來精品建筑、綠色建筑、人文建筑、未來建筑，為顧客創(chuàng)造一個美好的家園。E、價格呈上升趨勢。近年來，人們越來越追求生活上的享受，盡管政府一再調(diào)控房價。房價也由4500元/平方米一路上揚沖高到了50007000元/平方米。G、戶型趨向于小康型。海悅城開發(fā)的項目在進行充分的市場調(diào)查基礎上，戶型設計趨向小康型。 海悅城目前在售樓盤總開放規(guī)模約X平方米，價格主要在65007500元/平方米之間，比霞山區(qū)同時的其它房地產(chǎn)開發(fā)項目稍貴，但海悅城在地理位置上有明顯的優(yōu)勢，戶型以小康型三室、四室為主，110260平方米為主。一、湛江市海悅城房地產(chǎn)市場環(huán)境（SWTO）分析（T）：。房地產(chǎn)行業(yè)所受到的政策制約已大大影響企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力，提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求。，增加了難度。政府對土地的供給以及土地招拍的市場運作，增加了企業(yè)資金需求。，碧桂園，恒大等地產(chǎn)高速擴張，削弱了雅居樂的競爭優(yōu)勢，對未來增長構(gòu)成威脅。潛在外部機會（o）：，在中央政府和地方政府開始放緩對房地產(chǎn)的打壓。央行下調(diào)銀行貸款利率，促進了房地產(chǎn)貸款需求釋放。從購房對象劃分來看，各樓盤的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)以本地需求為主。，雅居樂將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。（s）：，直通湛江海灣大橋，靠近海岸，風光無限。，是湛江市核心區(qū)域，升值空間大。，周邊設施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。（w）：。，競爭壓力大。，住房年限較短。根據(jù)SWOT矩陣分析，可以看出雅居樂應采用ST戰(zhàn)略。依托集團較高的內(nèi)部管理水平、房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗等，結(jié)合海悅城地產(chǎn)的優(yōu)勢，采用滲透整合優(yōu)勢戰(zhàn)略，提升競爭力，從而大造物業(yè)品牌，合理規(guī)避風險。 A．海悅城位于湛江霞山區(qū)海灣大橋西東側(cè)，靠近海邊，海景伊人，溫差小，通風采光極好。附近景點多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學濱海校區(qū)、湛江國際會展中心、湛江奧林匹克體育中心等。交通非常方便，，途徑海灣大橋西公交車站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交?？拷虡I(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大型廣場等。C．消費者對雅居樂生活價值具備較高的選擇性認知。由于雅居樂整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。D．湛江市整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。 海岸生活，引領世界的生活方式三、項目用地分析及評價（一）地塊解析 海悅城位于湛江霞山區(qū)海灣大橋西東側(cè)，靠近海邊，海景伊人，溫差小，通風采光極好。附近景點多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學濱海校區(qū)、湛江國際會展中心、湛江奧