【正文】 ，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；３、建筑層數(shù)為22層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中高檔電梯公寓。項目的建筑設(shè)計開發(fā)為居住為主的22層的單元式框架結(jié)構(gòu)中高檔電梯公寓。海悅城位于商業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善?？拷虡I(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大型廣場等。附近景點多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、湛江國際會展中心、湛江奧林匹克體育中心等。 海岸生活，引領(lǐng)世界的生活方式三、項目用地分析及評價湛江市整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。消費者對雅居樂生活價值具備較高的選擇性認知?？拷虡I(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大型廣場等。附近景點多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、湛江國際會展中心、湛江奧林匹克體育中心等。 根據(jù)SWOT矩陣分析，可以看出雅居樂應(yīng)采用ST戰(zhàn)略。，周邊設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。，是湛江市核心區(qū)域，升值空間大。，雅居樂將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。從購房對象劃分來看，各樓盤的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)以本地需求為主。央行下調(diào)銀行貸款利率，促進了房地產(chǎn)貸款需求釋放。碧桂園，恒大等地產(chǎn)高速擴張，削弱了雅居樂的競爭優(yōu)勢，對未來增長構(gòu)成威脅。政府對土地的供給以及土地招拍的市場運作，增加了企業(yè)資金需求。房地產(chǎn)行業(yè)所受到的政策制約已大大影響企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力（T）三室、四室為主，110260平方米為主。房價也由4500元/平方米一路上揚沖高到了50007000元/平方米。D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風(fēng)險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險、保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。包括外地來經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。C、外地來人員。海灣大橋西靠近湛江市中心，交通發(fā)達，白領(lǐng)階層人群及流動人員較多。白領(lǐng)階層是相對較高端的階級群體，追求高品質(zhì)的生活。包括白領(lǐng)、高校教師、商人等。霞山區(qū)目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高速的建通和粵西經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使湛江房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求分析。%。比2011 年增長12%。 ::::47。%。 ，%。城區(qū)居民人均可支配收入15305元，農(nóng)村居民人均 純收入7400元，均比2009年增12%。%。%。三次產(chǎn)業(yè)比例由 ::::。比2009年增24%。用款計劃表項目金額（萬元）停車場商業(yè)區(qū)商品房土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期費用其他費用不可預(yù)見費用 城鎮(zhèn)居民收入分析 ，%。 3樓，商品房和空中花園。建筑面積，計劃投資億元，地下一層，地上商用兩層，住房21層。 該項目位于湛江霞山區(qū)樂山路東側(cè)，樂山路東通海濱大道，湛江海灣大橋，西達人民大道中、綠華路等。 地處有中國“十大休閑城市”之稱的湛江，位于湛江海灣大橋西，附近有完善的生活配套設(shè)施，附近有城堡幼兒園、市第二中學(xué)等學(xué)校，有萬達、嘉俊等大廣場，商業(yè)基礎(chǔ)好，靠近海邊，無線風(fēng)光，溫差較小，是個宜居地段。海悅城集休閑、娛樂、健身、購物等于一體的休閑購物中心。：：（影響及對策）（定性）第七部分：綜合評價第六部分：不確定性分析（方案2）（方案1）.第五部分：財務(wù)評價第四部分：投資估算與融資方案8. 目錄調(diào)查人員聲明第一部分：項目總論第二部分：市場研究第三部分：項目開發(fā)方案..第八部分：研究結(jié)論與建議第九部分：附錄：雅居樂地產(chǎn)湛江海悅城項目投資開發(fā)可行性報告、性質(zhì)、開發(fā)方式 湛江海悅城是一棟多層式建筑，設(shè)計堅持簡單、經(jīng)濟、實用、高效益但同時也不失美感。由雅居樂地產(chǎn)控股有限責(zé)任公司獨家開發(fā)，依托城中央，便捷的交通，臨海的優(yōu)勢，建設(shè)一個五星級的家。 本項目臨湛江樂山路而建，直通湛江海灣大橋，東通海濱大道，西達人民大道中、綠華路等，出門就是湛江海灣大橋西公交站，交通便捷，四通八達。 按照規(guī)劃局下達的規(guī)劃目標，該項目占地面積X平方米，總建筑面積，綠化率，海悅城位于湛江霞山區(qū)樂山路，靠近海岸，湛江海灣大橋。具體布局如下： 負1樓，停車場 1樓，超市和室外步行街等 2樓，高級餐飲、電影院、美容SPA等服務(wù)門店。 422樓，商品房。比 %。比2009年增9%。%。實際利用外資810萬美元，%。地方財政一 ，%，比2009年純增9681萬元，首破4億元大關(guān)。比 %。%。 2012年，比2011年增長7%。%。地方公共財政預(yù)算 ，%。該項目位于霞山區(qū)商業(yè)區(qū)，有白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著商業(yè)區(qū)人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。C、投資人對霞山區(qū)升值潛力看好。A、 企業(yè)的中等收入層是購房的主力。我們的項目設(shè)計主要是針對白領(lǐng)階層。從消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力。新城房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。B、社區(qū)主題化 打出“遠見、心建、共建未來”標語的雅居樂，致力于打造未來精品建筑、綠色建筑、人文建筑、未來建筑，為顧客創(chuàng)造一個美好的家園。E、價格呈上升趨勢。近年來，人們越來越追求生活上的享受，盡管政府一再調(diào)控房價。G、戶型趨向于小康型。海悅城開發(fā)的項目在進行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計趨向小康型。 海悅城目前在售樓盤總開放規(guī)模約X平方米，價格主要在65007500元/平方米之間，比霞山區(qū)同時的其它房地產(chǎn)開發(fā)項目稍貴，但海悅城在地理位置上有明顯的優(yōu)勢，戶型以小康型一、湛江市海悅城房地產(chǎn)市場環(huán)境（SWTO）分析：。，提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求。，增加了難度。潛在外部機會（o）：，在中央政府和地方政府開始放緩對房地產(chǎn)的打壓。（s）：，直通湛江海灣大橋，靠近海岸，風(fēng)光無限。（w）：。競爭壓