【正文】 公司的營銷策劃管理模式，充分發(fā)揮各分公司營銷中心在當(dāng)?shù)氐臓I銷管理主導(dǎo)作用，順利地實現(xiàn)各項目的銷售目標(biāo)，為集團(tuán)公司的持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第十七條 集團(tuán)營銷品牌中心負(fù)責(zé)市場調(diào)查及分地公司上報定價方案的審核，如出現(xiàn)方案有較大偏差而未審核發(fā)現(xiàn)，將對營銷品牌中心負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行通報批評及相應(yīng)處分。若對樓宇價格進(jìn)行下調(diào)，分公司須提出調(diào)整原因分析報告，報集團(tuán)營銷品牌中心給予審核意見后，經(jīng)董事局主席批準(zhǔn)執(zhí)行。文件下發(fā)當(dāng)天，營銷部督促銷售代理公司組織銷售人員進(jìn)行銷售知識及技巧培訓(xùn)。涉及價格調(diào)整，價目表必須經(jīng)各分公司財務(wù)部審核。第十四條 項目發(fā)售前，各分公司根據(jù)集團(tuán)審批同意的定價方案完成銷售文件的下發(fā)工作。第十二條 集團(tuán)營銷品牌中心是各項目價格的審核監(jiān)督管理部門，對每個項目的定價必須有獨立3人以上進(jìn)行上述同樣的市場調(diào)查工作，形成獨立的價格方案和報告，為價格審核提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。第十條 項目定價方案和有關(guān)需要上報資料包括以下：項目城市總體市場分析報告；競爭樓盤和本項目地理位置圖（在同張地圖上表示競爭樓盤和本項目）；競爭樓盤銷售現(xiàn)場和實景圖片（不少于8張），項目的總規(guī)劃圖，項目各類型物業(yè)主力戶型圖，項目裝修標(biāo)準(zhǔn)，項目宣傳資料（如單張或樓書）；競爭樓盤詳細(xì)市場調(diào)查分析和評分表（附表二）；本項目的總平面圖（總平面圖需標(biāo)注：每棟樓的樓號、層數(shù)；該次定價的樓宇范圍；項目內(nèi)外對房屋單位價格有影響的因素的位置，如：高壓線、變電站、垃圾回收站、地下車庫出入口、加油站、鐵路等）；本次定價范圍內(nèi)的所有戶型圖（戶型圖應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的形式表達(dá)，平面圖需有每戶的建筑面積、套內(nèi)面積、房號、戶型、指北針和該棟樓宇在項目總平圖上的位置）；本次定價范圍內(nèi)的所有單位價格明細(xì)表；各分公司對本項目的成本預(yù)算資料。第九條 項目發(fā)售1個月前，各項目定價小組全體成員及集團(tuán)品牌營銷中心價格審批部審核小組人員須到項目現(xiàn)場定價工作，必須做到實地每個單元、重點樓層的查看，最后形成項目定價原則方案。第八條 項目統(tǒng)一按建筑面積計算單價和總價（當(dāng)?shù)卣厥庖?guī)定除外）。根據(jù)銷售條件和實際銷售策略需要，提出的價格策略方案；包括首次推出的均價和優(yōu)惠政策，提價的策略等。第七條 項目整體均價定價價值評估體系，請參照附件二《項目銷售定價系數(shù)評估表》要求，各項目的價格參考因素和權(quán)重進(jìn)行打分評定，根據(jù)所選競爭樓盤價格和系數(shù)分?jǐn)?shù)綜合得出。恒大金碧天下項目的競爭樓盤選擇，不應(yīng)局限在同區(qū)域板塊樓盤，還應(yīng)選擇該城市的所有郊區(qū)別墅型綜合樓盤，以及本項目周邊50公里范圍內(nèi)的郊區(qū)別墅型綜合樓盤。恒大綠洲、恒大城、恒大名都等市區(qū)樓盤，應(yīng)選擇與項目同區(qū)域具有可比性的樓盤作為競爭樓盤，當(dāng)區(qū)域板塊樓盤數(shù)量不足5個時，可考慮選擇同城市同檔次樓盤。第二章 項目定價原則和流程第四條 項目定價應(yīng)該在項目開售前對項目周邊市場及當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行一次深入市場調(diào)查。第二條 各地分公司必須成立定價工作小組。第二十九條 本辦法自公布之日起正式實施，此前下發(fā)的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。如相關(guān)人員將信息泄露，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將視情節(jié)輕重予以問責(zé)、降薪、降職直至開除處分，對公司造成損失或構(gòu)成犯罪的，依法追究其法律責(zé)任。投資中心定期對地區(qū)公司房地產(chǎn)投資信息、項目信息檔案進(jìn)行抽查考核。如因工作需要，需借閱或復(fù)印土地合同的，均須按公司規(guī)定報批后從監(jiān)察室或監(jiān)察分室借閱或復(fù)印，并不得轉(zhuǎn)借或私自備份。由投資中心直管副總裁審批執(zhí)行。第二十四條投資中心每月抽查不少于10個項目的土地合同維權(quán)取證情況。第二十三條在土地合同履行過程中，如合作方出現(xiàn)違約情況的，地區(qū)公司投資部須在違約情況發(fā)生后2小時內(nèi)進(jìn)行維權(quán)取證，并通知投資中心。地區(qū)公司投資部須制作證據(jù)清單并及時更新，維權(quán)取證的證據(jù)原件須妥善保管。土地合同履行過程中的每一個節(jié)點，均須提取保留書面文件、圖片等證據(jù)，包括工商變更相關(guān)資料及核準(zhǔn)通知書、拆遷現(xiàn)場照片、交地確認(rèn)書、印章、證照、發(fā)票等資料的交接清單，外來函件的收發(fā)證據(jù)等。第二十一條土地合同方面款項清收工作，由投資中心制定考核計劃，經(jīng)財務(wù)中心簽署意見后，報投資中心直管副總裁審批。第十九條與土地合同相關(guān)的對外函件，須經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后，方可發(fā)函；如對外函件涉及增加合同款項，按土地合同審批權(quán)限報批后方可執(zhí)行，如涉及變更合同款項支付節(jié)點等增加我司義務(wù) 的，須報投資中心直管副總裁審批后方可執(zhí)行。資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)剝離完成后2個工作日內(nèi)，地區(qū)公司投資部須將剝離結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人及地區(qū)公司董事長審核后報投資中心、經(jīng)營中心及財務(wù)中心備案。對較復(fù)雜的二手土地合同，由投資中心聯(lián)合經(jīng)營中心協(xié)助地區(qū)公司開展盡職調(diào)查。第十六條二手土地合同簽約后1個工作日內(nèi)，地區(qū)公司投資部組織合同管理部、財務(wù)部等相關(guān)部門進(jìn)行盡職調(diào)查，并在土地合同規(guī)定時間的前2日完成盡職調(diào)查，并形成書面調(diào)查報告，參與部門負(fù)責(zé)人簽字后報投資中心、經(jīng)營中心、財務(wù)中心審核、備案。涉及因項目開盤或推貨需支付的土地方面款項，由投資中心聯(lián)合營銷中心、管理及監(jiān)察中心出具審核意見。第十四條地區(qū)公司須填寫《申請使用資金審批表》，并附經(jīng)地區(qū)公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人及主管投資部的領(lǐng)導(dǎo)審批的《項目合同履行情況匯總表》以及地區(qū)公司合同管理部出具的審核意見。除本條上述14款外的其他土地合同的審批權(quán)限按本條第2款規(guī)定執(zhí)行。與政府簽訂的房地產(chǎn)項目投資協(xié)議，經(jīng)投資中心審核后，報投資中心直管副總裁審批；如涉及1000萬元以上款項支付的,須再報董事局主席審批。第十二條集團(tuán)所有土地合同均由各地區(qū)公司投資部填寫土地合同審批表，并按以下土地合同審批權(quán)限報批：一手土地出讓合同及其變更合同，經(jīng)投資中心審核后，報投資中心直管副總裁審批執(zhí)行。第十一條投資中心獨立進(jìn)行拓展、談判的房地產(chǎn)新項目，由投資中心負(fù)責(zé)土地合同的草擬以及立項工作。為履行土地購買合同而簽署的補充協(xié)議、承諾書、借款協(xié)議、解約協(xié)議、會議紀(jì)要、備忘錄，以及其他為履行土地購買合同而簽訂的相關(guān)協(xié)議等。第三章 土地合同的立項及審批第九條本辦法所指的土地合同包括：（一）土地購買合同土地使用權(quán)成交確認(rèn)書；國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；一級土地整理合同；項目投資合作意向書、框架協(xié)議等；土地合作開發(fā)協(xié)議；為取得土地使用權(quán)而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。第八條經(jīng)董事局主席批示參加競買的新項目（含拓地項目），地區(qū)公司須在報名截止7日前，上報競買請示報告、競買保證金的《申請使用資金審批表》、出讓文件、《利潤測算表》等資料。第七條在已有房地產(chǎn)項目周邊拓地的，地區(qū)公司投資部須上報拓地申請，并附《項目調(diào)研報告》（含拓地方案）、《利潤測算表》，經(jīng)投資中心、管理及監(jiān)察中心、營銷中心共同研究并簽署意見，報投資中心直管副總裁審批后，再報董事局主席審批。地區(qū)公司投資部未經(jīng)批準(zhǔn)不得放棄跟進(jìn)五星項目。第六條如集團(tuán)以召開新項目專題會議的形式集中篩選房地產(chǎn)新項目的，各地區(qū)公司投資部須按投資中心規(guī)定的時間及要求上報相關(guān)資料，否則不予上會。新項目取得后，投資中心負(fù)責(zé)將地區(qū)公司填報的《購買新項目考核計劃表》轉(zhuǎn)管理及監(jiān)察中心、營銷中心進(jìn)行考核。投資中心在接到董事局主席批示后24小時內(nèi)，組織地區(qū)公司、營銷中心、建筑設(shè)計院召開新項目定位專題會議。經(jīng)董事局主席審批同意調(diào)研的新項目、在《出讓項目日報表》中批示參與競買的項目、新項目專題會議確定為五星的項目，由投資中心和營銷中心在接到董事局主席批示后72小時內(nèi)，分別進(jìn)行市場調(diào)研，形成獨立調(diào)研報告，并附本條第1款中相關(guān)資料，報董事局主席審批。投資中心對地區(qū)公司上報的新項目，按當(dāng)階段新項目上馬標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。集團(tuán)系統(tǒng)均須根據(jù)集團(tuán)新項目上馬要求拓展房地產(chǎn)新項目。投資中心負(fù)責(zé)對各地區(qū)公司房地產(chǎn)新項目的論證、拿地方案、談判、決策以及土地合同的立項、履行、維權(quán)取證等工作進(jìn)行統(tǒng)一管理監(jiān)督。第一篇：恒大地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項目投資管理辦法恒大地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項目投資管理辦法目錄第一章總則第二章第三章第四章第五章第六章新項目的上馬立項 土地合同的立項及審批 土地合同的履行及監(jiān)督 土地合同的維權(quán)取證 附則第一章總則第一條 為了規(guī)范公司房地產(chǎn)項目投資的管理，明確房地產(chǎn)項目的立項及合同簽訂、履行、維權(quán)取證和管理監(jiān)督過程中相關(guān)部門的職責(zé)，維護(hù)公司權(quán)益，結(jié)合公司的實際情況，特制定本辦法。第二條 地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)新項目的信息搜集篩選、拿地方案制定、土地合同談判、土地合同的草擬以及立項、履行以及維權(quán)取證等工作。第二章新項目的上馬立項 第三條投資中心根據(jù)集團(tuán)不同的發(fā)展階段，制定當(dāng)階段的房地產(chǎn)新項目上馬要求，報集團(tuán)董事局主席審批通過后實施。第四條新項目上馬流程地區(qū)公司申請購買新項目時，須填寫《購買新項目考核計劃表》，并附《新項目上馬評價因素匯總表》、《新項目上馬標(biāo)準(zhǔn)對比表》、《利潤測算表》、《項目調(diào)研報告》（含拿地方案）及項目規(guī)劃設(shè)計條件、紅線圖等相關(guān)資料（二手項目需額外提交《二手項目上馬審查表》）報投資中心審核。不符合要求的，將處理意見退回地區(qū)公司；符合要求的，報直管副總裁審批后，再報董事局主席審批是否同意調(diào)研。董事局主席批準(zhǔn)同意上馬的新項目，由投資中心在接到董事局主席批示后24小時內(nèi)，負(fù)責(zé)通知地區(qū)公司、營銷中心、資金中心及建筑設(shè)計院主要負(fù)責(zé)人。建筑設(shè)計院須在會后3日內(nèi)完成拿地規(guī)劃方案，并報董事局主席審批。第五條地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)每日搜集篩選本地區(qū)公司所轄區(qū)域內(nèi)的土地出讓信息，并注明有無意向參加競買及其他特殊情況后，于每個工作日12:00前報投資中心審核匯總后，報董事局主席閱。集團(tuán)新項目專題會議確定為五星項目的，地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)重點跟進(jìn)，并將進(jìn)展情況于每周五12:00前報投資中心審核匯總后，報董事局主席閱。地區(qū)公司擬不再跟進(jìn)的五星項目，需經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）簽字確認(rèn)后，于當(dāng)周周五12:00前報投資中心。經(jīng)董事局主席審批同意后，方可進(jìn)行拓地。對已批同意競買的新項目，如地區(qū)公司擬放棄參加競買的，地區(qū)公司投資部須將地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手)簽字的情況說明報董事局主席審批。（二）土地購買合同的履行協(xié)議征地、拆遷、補償協(xié)議（含因工程、銷售等原因簽訂的拆遷補償合同）；根據(jù)土地合同與政府相關(guān)部門簽訂的代建、回遷工程等合同。第十條土地方面的支出，均須簽訂書面合同。地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)本公司所有土地合同的草擬以及立項工作。二手土地合同（含合同條款變更）金額不超過50萬元（含50萬元）的，經(jīng)地區(qū)公司投資部、合同管理部審核后，由地區(qū)公司董事長(或主持工作一把手)審批；50萬元以上、1000萬元以下（含1000萬元）的，經(jīng)投資中心、經(jīng)營中心審核后，報投資中心直管副總裁審批執(zhí)行；1000萬元以上的，再報董事局主席審批。地區(qū)公司根據(jù)土地合同與政府相關(guān)部門簽訂的代建、回遷工程等合同，由投資中心審核（需第一招投標(biāo)中心、合同管理中心審核的，轉(zhuǎn)相關(guān)部門出具審核意見），報投資中心直管副總裁審批后，再報董事局主席審批。第四章 土地合同的履行及監(jiān)督第十三條土地方面款項審批權(quán)限，50萬元以下（含50萬）的 付款由地區(qū)公司董事長(或主持工作一把手)審批；50萬元以上、2000萬元以下的，報投資中心審核后報直管副總裁審批；2000萬元（含2000萬元）以上的，經(jīng)直管副總裁審批后報董事局主席審批。如涉及土地購買合同（出讓合同除外）的尾款，由投資中心聯(lián)合合同管理中心、財務(wù)中心等相關(guān)部門就合同履行情況出具書面意見。第十五條各地區(qū)公司投資部應(yīng)及時跟進(jìn)土地方面款項的支付情況，并在土地方面款項支付后24小時內(nèi)通知投資中心。如盡職調(diào)查情況與合同約定存在部分不符，則由地區(qū)公司完善后續(xù)手續(xù)，土地合同繼續(xù)履行；如在盡職調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)與合同存在嚴(yán)重不符情況的，須經(jīng)投資中心直管副總裁審批同意后，方可繼續(xù)履行合同。第十七條土地合同中涉及資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)剝離的，在進(jìn)行剝離的10個工作日前，地區(qū)公司投資部須擬定資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)剝離方案，經(jīng)地區(qū)公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人及地區(qū)公司董事長審核后報投資中心，投資中心組織經(jīng)營中心及財務(wù)中心研討、審核、批準(zhǔn)后執(zhí)行。第十八條土地合同中涉及工商變更登記的，地區(qū)公司投資部須將辦理工商登記的股東會決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及公司章程報投資中心審批后執(zhí)行。第二十條地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)土地合同履行，編制土地合同月度履約臺賬，并根據(jù)履約情況及時更新，于每月25日前報投資中心備案。第五章 土地合同的維權(quán)取證 第二十二條 地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)土地合同履約維權(quán)取證工作并確保履約證明文件的完整性、合法性、有效性。地區(qū)公司須于證據(jù)取得后24小時報投資中心備案。投資中心負(fù)責(zé)抽查。在24小時內(nèi)將相關(guān)處理結(jié)果提交投資中心。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)維權(quán)取證不到位的，對相關(guān)責(zé)任人及各級責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)予以問責(zé)、降薪、降職直至開除處分。第六章 附則 第二十五條土地合同的立項部門須在土地合同簽署后1個工作日內(nèi)將土地合同原件交監(jiān)察室或監(jiān)察分室存檔，監(jiān)察室或監(jiān)察分室須在收到已簽訂的土地合同原件后24小時內(nèi)上傳檔案系統(tǒng)。第二十六條地區(qū)公司投資部需建立房地產(chǎn)投資信息庫（包括城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)相關(guān)政策、法律法規(guī)、房地產(chǎn)交易市場信息）、項目信息檔案庫（包括在跟進(jìn)和終止跟進(jìn)項目信息）及項目聯(lián)系人信息庫，并及時更新維護(hù)。第二十七條 所有接觸土地及項目相關(guān)信息的人員，均須做好保密工作。第二十八條 本辦法由投資中心負(fù)責(zé)解釋。附件：購買新項目考核計劃表新項目上馬評價因素匯總表二手項目上馬審查表新項目上馬標(biāo)準(zhǔn)對比表利潤測算表關(guān)于參加XX地塊競買的請示報告土地合同審批表項目基本情況及合同內(nèi)容摘要項目合同履行情況匯總表第二篇：恒大地產(chǎn)集團(tuán)項目定價管理辦法恒大地產(chǎn)集團(tuán)項目定價管理辦法恒地司營字[2008]第013號第一章 總 則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范營銷管理工作，以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，綜合本項目的優(yōu)勢及賣點，考慮項目的成本預(yù)算和目標(biāo)利潤，制定準(zhǔn)