【正文】 ：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬(wàn)平方米。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！ 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場(chǎng)券。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“1”在哪里？？ 要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色?？偼顿Y利稅率：%,總投資凈利率：%,銷(xiāo)售利稅率:%,銷(xiāo)售凈利率:%.綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類(lèi)房屋的平均銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論（一）市場(chǎng)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)可批準(zhǔn)；政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿(mǎn)足消費(fèi)者需求；本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)和其他相關(guān)職能部門(mén)的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用。其余CC（），用于拍賣(mài)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算管理辦法作者：日期： “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況“文殊院”。（，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。二、投資可行性研究依據(jù)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司對(duì)“文殊院”項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；《成都市城市總體規(guī)劃》；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；成都市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；委托方提供的相關(guān)資料：成都市2001年至2004年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；1其他相關(guān)資料。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)；委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車(chē)停車(chē)位：2280元/㎡（按成本價(jià)格出售）（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷(xiāo)售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；；、。第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析一、成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境（一）、成都將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進(jìn)“3+1”格局的真正形成！（二）、成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位和主要城市的比較城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力：2003年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），排名保持去年第四的位置；2003年成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)橫向比較研究城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)：，仍居首位，；城市居民購(gòu)買(mǎi)力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額角度判斷，成都市居民的購(gòu)買(mǎi)總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位；城市對(duì)外開(kāi)發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開(kāi)放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位；（三）成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境成都市是我國(guó)西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家級(jí)重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。2002年成都市規(guī)劃部門(mén)制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居2003年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第11位，超過(guò)烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。二、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國(guó)重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對(duì)中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。（一）、城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將成為一個(gè)綠色的新區(qū)。 （二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃（1）向東發(fā)展A、總體格局采用帶狀形式，即連片發(fā)展，以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。B、主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分）東大街改造十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)東部城市副中心文化居住區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)百工堰山水公園省級(jí)公路口岸沙河整治向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。通過(guò)四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來(lái)。（2）向南發(fā)展A、總體格局主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)、華陽(yáng)和牧馬山旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，主要實(shí)施人民南路南延線和火車(chē)南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。B、主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分）國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)火車(chē)南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目南站體育公園琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū)三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū)南部城市副中心府河延伸整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段，年平均上漲幅度達(dá)30%。根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年成都市（含郊區(qū)縣），整體來(lái)看，總供求狀況相對(duì)平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場(chǎng)步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢(xún)和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來(lái)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅產(chǎn)品在房型、戶(hù)型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時(shí)，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。個(gè)性化項(xiàng)目越來(lái)越多，新的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概念不斷出現(xiàn)。大規(guī)模舊城改造使小戶(hù)型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時(shí)促進(jìn)了二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)日益升溫。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿(mǎn)足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。城東區(qū)域城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進(jìn)入了市場(chǎng) 培育階段?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，城東下階段的開(kāi)發(fā)，將要依托城東副中心——十陵片區(qū)的啟動(dòng)，但就市區(qū)內(nèi)的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。從政府開(kāi)始實(shí)行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對(duì)該區(qū)域內(nèi)的150多個(gè)中小企業(yè)進(jìn)行拆遷改造。雖然從目前表現(xiàn)來(lái)看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開(kāi)發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。結(jié)論此可以推論，未來(lái)本案將在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)