【正文】 容積率4容積率2主要指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)120%預(yù)測(cè)售價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本90%例如：敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。敏感系數(shù)可正可負(fù)。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。50=10%C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。20050%50%247。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ?300=98%[（154878472）247。例如：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。第六部分：不確定性分析B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。方案的比較分析：略投資回報(bào)率銷售凈利率稅后利潤(rùn)稅前利潤(rùn)毛利率總投資銷售收入單位數(shù)值（元/m2）①流動(dòng)比率②內(nèi)部收益率（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。50=6%15487=300%投資回報(bào)率計(jì)算利潤(rùn)(萬(wàn)元)結(jié)算面積（m2）下半年下半年下半年計(jì)20年2001年④項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元合計(jì)36/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室配套功能營(yíng)業(yè)收入486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；寫字間出租1794計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明營(yíng)業(yè)項(xiàng)目合計(jì)貸款按總投入50%利率為8%財(cái)務(wù)費(fèi)用景觀及配套費(fèi)用行政性收費(fèi)土地為___萬(wàn)/畝土地費(fèi)用項(xiàng)目名稱例表：未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬(wàn)元合計(jì)36/年200元/㎡月，不含會(huì)議室配套功能營(yíng)業(yè)收入972/年90%出租率；50元/㎡寫字間出租1794計(jì)算依據(jù)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目（ic）設(shè)定在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)利息將隨本金逐年償還而減少。等額還本，利息照付。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。還本付息的方式有兩種：計(jì)劃還款時(shí)間。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)；借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。編制投資使用計(jì)劃表。投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。（3）融資成本分析（1）資金來(lái)源可靠性分析可行性研究中，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選?？尚行匝芯恐?，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。其它資金來(lái)源。國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%不可預(yù)見費(fèi)486酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；790計(jì)算依據(jù)項(xiàng)目①建設(shè)期自有資金7238現(xiàn)金凈流量258其他費(fèi)用250利財(cái)務(wù)費(fèi)用154管理費(fèi)45工程監(jiān)理費(fèi)220室外工程費(fèi)5472建安工程費(fèi)847前期費(fèi)用1302土地費(fèi)用7701合計(jì)借入資金457主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000–54097794現(xiàn)金流入量8642時(shí)間項(xiàng)目最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。土地增值稅營(yíng)業(yè)稅及附加毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本==總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)：142392800元商鋪6000*5300=31800000地下車庫(kù)800元/㎡商鋪6000元/小高層住宅1900元/㎡綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。9）各種稅金支出7）銷售費(fèi)用5）室外工程費(fèi)3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）1）土地費(fèi)用投資總額（萬(wàn)元）項(xiàng)④不可預(yù)見開支②各項(xiàng)保險(xiǎn)開支按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。D金融成本⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支④廣告開支②項(xiàng)目策劃的開支C營(yíng)銷預(yù)算⑦預(yù)備費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元地下室：4861*600元/㎡=工程成本：根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)