【正文】 項目招標 本項目在建設過程中，嚴格執(zhí)行《中華人民共和國招標投標法》和《陜西省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》，凡是重要設備、材料等貨物單項合同估算價在 50 萬元以上的采購，單項合同估 恒大地產(chǎn)集團 。此外，在項目實施的過程中要加強項目的檔案管理工作，從項目籌劃到工程驗收各個環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關規(guī)定收集、整理和歸檔。本項目建成后，要嚴格按照國家有關規(guī)定和批復的建設內容，進行竣工驗收。在項目建設過程中，應嚴格按照國家建設程序辦理有關事宜。恒大城項目可行性研究報告 42 第六章 項目管理及進度安排 項目建設單位遵照大型地產(chǎn)項目建設規(guī)律，充分考慮自身資金實力、銷售力度、融資能力、品牌效應等合理安排恒大城住宅項目資金，按既定的施工進度計劃開始分階段逐步實施，確保項目建設順利進行。年累計光照時數(shù)平均為— ，六、七、八三個月的日照時數(shù)約占全年的 32%。氣候溫和，光、熱、水資源豐富，利于農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)發(fā)展。 市政配套條件 恒大城項目規(guī)劃總建筑面積 537289平方米，現(xiàn)有施工用水水源為市政管網(wǎng)，供水量滿足施工現(xiàn)場用水要求；臨時供電將在施工現(xiàn)場安裝 2臺 630千伏安變壓器， 供電容量滿足施工要求；施工道路南側緊鄰城南路，場地西面臨邰城路，道路交通暢通；施工現(xiàn)場具備“三通一平”條件。 交通條件 楊凌 東距西安市 82 公里，西距寶雞 86 公里，歐亞大陸橋隴海鐵路線及西 (安 )寶 (雞 )高速、 高鐵專線、西寶 中線公路 、 310 國道 從區(qū)內穿過， 距咸陽國際機場 30 分鐘路程， 交通十分便利。恒大城項目可行性研究報告 41 楊凌示范區(qū)概況 楊凌示范區(qū)位于陜西省關中平原中部，東距西安 82 公里，西距寶雞 86 公里，總面積 135 平方公里，其中國務院批準的示范區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，目前城市建成區(qū)約 17 平方公里。 第五章 項目建設地點與建設條件 本項目建設地址位于楊凌農(nóng)業(yè)高新技術示范區(qū)穆家寨村，北至永安路 ，南至城南路，西至規(guī)劃道路，東至水運東路。恒大城項目可行性研究報告 40 (5)信息管理系統(tǒng)包含 5 個子系統(tǒng)：公共廣播音樂系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、樓宇電視系統(tǒng)；系統(tǒng)通過多種媒體方式，包括視頻、音頻、圖文實現(xiàn)小區(qū)內部的信息發(fā)布、音樂播放等，通過先進的軟件系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)住戶、房產(chǎn)等的基礎數(shù)據(jù)、財務管理、客戶服務、資產(chǎn)設施、內部管理等； (6) 其他包括：電梯三方（或五方）通話、防雷系統(tǒng)及機房工程，小區(qū)所有弱電系統(tǒng)均具有防雷功能，各系統(tǒng)防雷從直擊雷防護、雷電波侵入、等電位連接和電涌保 護多方面進行，由前端設備防雷、傳輸線路防雷、終端設備防雷三部分組成。恒大城項目可行性研究報告 39 變電所 2 臺 1000KVA 變壓器。 5 號地庫變電所 2 臺 1000 KVA 變壓器， 2臺 800KVA變壓器。 2號配變電所 4臺 800 KVA 變壓器， 3號變電所 2臺 1000KVA，2 臺 800KVA 變壓器。 采暖及空調工程 住宅采暖：采用壁掛鍋爐地輻熱采暖； 綜合樓、 劇場：采用中央空調； 天然氣：天然氣設計計量入戶； 電氣 1. 強電： (1) 楊凌恒大城小區(qū)供電主電源兩路 10kV 市電由附近變電站引來，距離約 4000 米，小區(qū)內一級、二級負荷均采用雙回路供電，一、二級負荷的主電源由一路 10kV 電源下的變壓器供電，備用電源由另一路 10kV 電源的變壓器供電，兩路電源在末端自動切換，以保證一、二級負荷的要求； (2)小區(qū)變壓器總容量為 20500kVA，設置總配變電所一座，分變電所6 個，變壓器總安裝容量為 20500kVA。 熱水系統(tǒng) 住宅、綜合樓有生活熱水系統(tǒng)。恒大城項目可行性研究報告 38 統(tǒng)。 自噴系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng)豎向分為一個區(qū)：小區(qū)一棟樓天面設專用消防水箱。消防泵的控制由設在消火栓箱內按鈕啟動，其信號傳至 消防控制中心。室內消火栓給水系統(tǒng)地下 2 層～地下 1層由高區(qū)消火栓泵減壓供給， 1 層～ 32 層由高區(qū)消火栓泵供給。 安裝工程設計標準 給排水及消防 給水系統(tǒng) 生活給水由邰城路引入本小區(qū) DN200 市政供水管，小區(qū)設置 500立方米的生活水池及集中泵房，地下 2 層～地上 3層由小區(qū)市政給水管網(wǎng)直接供給， 4～ 12層由生活泵房的低區(qū)變頻供水設備供水， 13～24 層由生活泵房的中區(qū)變頻供水設備供水， 25～ 32 層由生活泵房的高區(qū)變頻供水設備供水，住宅小區(qū)采用入戶計量，公建部分有給水計量系統(tǒng)。產(chǎn)品以實用、緊湊、舒適型戶型為主，其中，兩居室在 75－90平方米之間，小三室在 95115 平方米左右。 恒大城各戶型的數(shù)量和所占比例如下表： 恒大城戶型比例表 戶 型 建筑面積（㎡） 套數(shù) 戶型比 一室 4565 172 5% 兩室 7590 1368 40% 小三室 95115 1197 35% 大三室 120140 683 20% 合計 3420 100% 項目戶型配比合理，二室、小三室、三室各類戶型配比合理科學， 恒大地產(chǎn)集團 楊凌以開闊寬廣的湖面為小區(qū)景觀的核心，以多層次的立體園林為小區(qū)景觀的特點，展現(xiàn)尊貴、精致、自然、生態(tài)小區(qū)景觀風貌。每家每戶都有南向主臥和起 居室，每個房間都能自然采光和通風?？山M合成母子型房型。提高空間實用率，在小戶型中創(chuàng)造大空間，動靜、干濕、公私分區(qū)。恒大城項目可行性研究報告 36 綠地率： 38%； 容積率： 。 總住宅建筑面積 393760 方米，共 3420 戶，公共建筑面積36649 平方米 。（ 3）地下車庫 ,設 停車位 3142 個。 項目建設內容為：（ 1） 28幢精裝修住宅樓， 28 幢 32層， 共 3420戶 。通過對市場的分析，結合購房者的實際需求，在本項目的規(guī)劃設計中充分體現(xiàn)“以人為本，體現(xiàn)舒適、和諧、快樂、陽光的生活空間”理念，在風格上做到獨具匠心。 、經(jīng)濟、技術、生態(tài)、環(huán)境社會等多方面的綜合效益。恒大城項目可行性研究報告 35 公用設施集中、景觀綠化集中原則，形成自然景觀與現(xiàn)代建筑的和諧統(tǒng)一。 參考以上市場行情，根據(jù)本項目的地理位置、周邊環(huán)境，建設標準、裝修標準、小區(qū)配套，運用“市場比較法”進行價格定位、分 析預測，對住宅進行價格定位，運用同樣的方法對商業(yè)用房和和停車位進行價格定位，價格詳見下表： 各類型房屋預計銷售均價一覽表 單位：元 /平方米 分類 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 精裝修住宅 4600 4800 5200 5400 商業(yè)用房 8000 10000 12020 停車位 7 萬 /個 8 萬 /個 9 萬 /個 第四章 項目建設方案 、市的有 關政策法規(guī)和控制性規(guī)劃，努力創(chuàng)造獨具特色新型住宅社區(qū)形象。 恒大地產(chǎn)集團 楊凌其他： 地輻熱采暖。面積區(qū)間 102 ㎡ ~165 ㎡ ，二居、三居、四居及頂層復式（面積 170㎡ ~270㎡ ） 。恒大城項目可行性研究報告 33 開發(fā)商：陜西天元鴻途置業(yè)有限公司 項目地址：楊凌示范區(qū)邰城路南端（邰城廣場旁） 項目概況： 總占地 100多畝，總住戶 1000多戶。預計 2020 年交房。 銷售情況： 一期基本售罄， 2020 年底交房。車位比達 1：1（地上 amp。小區(qū)教育配套幼兒園。 配套 amp。面積區(qū)間80 ㎡ ~200 ㎡ 。一期7 棟，二期 6 棟，其他待定。分別為 12層小高層， 15 層小高層， 18 層高層。 田園新都市 開發(fā)商：陜西高力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恒大地產(chǎn)集團 楊凌 價格 3500 元 /㎡ 3700元 /㎡ 。其他 ：市政暖氣片式采暖，雙氣開通。面積區(qū)間98 ㎡ 133 ㎡ 。 錦繡豪庭 開發(fā)商：寶雞市通匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 ：楊凌康樂路西段 恒大地產(chǎn)集團 楊凌其他： 市政暖氣片式采暖，雙氣開通。 均價 3500 元 /㎡ ,具體一房一價。 玉祥 .雅典名城 開發(fā)商：陜西玉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恒大地產(chǎn)集團 楊凌 銷售情況： 一期為多層（總高六層）已交房入住。小區(qū)內無配套。其他： 市政暖氣片式采暖，雙氣開通。恒大城項目可行性研究報告 29 項目概況： 總占地 90 畝左右，面積區(qū)間 95 ㎡ ~140 ㎡ ，二居、三居室。 恒大地產(chǎn)集團 楊凌 公司員工、老客戶介紹客戶購房優(yōu)惠。 成立業(yè)主俱樂部 1）通過業(yè)主介紹而成交了新客戶，給予業(yè)主適當返利；此舉開發(fā)業(yè)主社會資源、推動業(yè)主營銷； 2）與外界商戶、文體機構、康療機構、建材家電賣場等聯(lián)動，針對不同客戶群體，給予購物優(yōu)惠：如年輕女性給予更多美容、購物的優(yōu)惠；男性給予更多社交場所優(yōu)惠；老人給予更多醫(yī)療保健的 優(yōu)惠，想 恒大地產(chǎn)集團 楊凌 分銷 1）成為政府定向獎勵、補貼房源：如政府重獎科技人員、體育明星、開發(fā)區(qū)補貼留學歸國科技人員指定房源； 2）與大型連鎖中介機構合作，讓其分銷一部分一手房源；或者配合其開展舊房置換業(yè)務，使這部分客戶補貼差價就能購買本項目的房屋。 擬定營銷方案 自銷 1）體驗營銷：集中建造樣板房，設計樣板房外環(huán)境與窗外景觀，并進行統(tǒng)一管理，通過讓客戶對房型的體驗，增強客戶購房信心； 2）休閑營銷：結合戶外景觀布置，將一些食肆（如真鍋等）商戶先期引入，也可以舉辦諸如網(wǎng)球培訓等，給成交意向大的客戶以體驗代金券，吸引客戶過來，以消除客戶對項目距離感，度過休閑的購房經(jīng)歷，同時也能吸引客戶與其朋友一同前來； 恒大地產(chǎn)集團 楊凌 點、線、面相結合的媒體組合策略 在媒體組合中，選擇一批重點投放的媒體（點），一批配合互動的媒體（線）和廣譜性的眾多媒體（面）相呼應。 全國、西安與楊凌媒體兼容互動策略 以楊凌本地媒體為主，以全國性專業(yè)化和行業(yè)媒體為輔。項目推廣不僅要實現(xiàn)項目的成功營銷，還要注重打造項目品牌價值，進而通過項目品牌成功樹立企業(yè)品牌。通過活動制造軟文話題，通過軟文宣傳加大項目知名度、影響力（與公關活動相呼應）；同時，以戶外引導系統(tǒng)為基礎，其他各種媒體有效配合，通過點、線、面相結合的復合式推廣模式，讓傳播效果最大化；以快打 恒大地產(chǎn)集團 楊凌項目推廣過程中，圍繞各階段銷售重點，精心設計一系列的活動廣泛造勢，（項目的一切對外活動【項目奠基、項目開盤、大商家簽約、項目封頂、研究成果……】）也都將納入造勢傳播范疇，全面引導市場關注度。 項目營銷策略 確定推廣策略 以活動營銷為龍頭，（制造新聞點及軟文宣傳點），充分發(fā)掘話題點。恒大城項目可行性研究報告 24 、目標群體定 位 1）本地客戶首次置業(yè)及改善型為主； 2）楊凌示范區(qū)的大部分白領及高收入群； 3）周邊企事業(yè)單位、院校人員； 3）本地企事業(yè)單位中高層管理者，私營企業(yè)老板； 4）本地其它區(qū)域中產(chǎn)階級、城市名流、新富精英、成功的新中青年精英； 5）西安、咸陽、寶雞等周邊縣區(qū)、城市看好楊凌房地產(chǎn)市場有興趣在楊凌投資置業(yè)的客戶。 3）、以大規(guī)模及配套完善的綜合性住宅區(qū)提升區(qū)域本身的形象及價值，在區(qū)域內形成鮮明的市場形象及產(chǎn)品號召力； 4）、西安、咸陽、寶雞地區(qū)較高的置業(yè)價格給普通置業(yè)者造成了一定的進入門檻；以小高層、高層及面積較小的精裝修產(chǎn)品滿足首次置業(yè)者剛性需求，充分吸引更多對楊凌農(nóng)業(yè)示范區(qū)報以期待的投資型置業(yè)者； 5）、建設沿街二層商鋪，以彌補小區(qū)周邊商業(yè)欠發(fā)達的狀態(tài)。恒大城項目可行性研究報告