【正文】 。 通過對項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可知，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。恒大地產(chǎn)集團(tuán)以“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”為企業(yè)宗旨，實(shí)施精品戰(zhàn)略，恒大金碧系列已經(jīng)為市民認(rèn)可。項(xiàng)目地處西安市近郊，地理環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目所在位置交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，適合人們生活居住休閑。圖81單因素變化敏感性分析圖第九章 結(jié)論及建議近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長之勢，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢向好，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場保持供需兩旺的局面。10％范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)部收益率都高于或接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收益率水平10%，這表明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表81 敏感性分析表變動(dòng)因素內(nèi)部收益率變化%%%銷售價(jià)格%%%建設(shè)投資%%%基準(zhǔn)收益線%%%銷售價(jià)格敏感度系數(shù)=指標(biāo)變化率/銷售價(jià)格變化率 =建設(shè)投資敏感度系數(shù)=指標(biāo)變化率/建設(shè)投資變化率 =以上計(jì)算表明，銷售價(jià)格敏感度系數(shù)大于建設(shè)投資敏感度系數(shù)，說明銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目投資效益的最敏感因素，因此要合理定價(jià)，做好宣傳，保證以理想價(jià)格銷售，保證投資效益。根據(jù)市場行情分析，銷售率低于該點(diǎn)的可能性極小。通過上面盈利能力、貸款償還能力分析可知，在將公共配套設(shè)施建設(shè)成本計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本，而不考慮公共配套設(shè)施經(jīng)營情況的情況下，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有很強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好。詳見下表。本項(xiàng)目擬貸款50000萬元，以項(xiàng)目現(xiàn)金流為主要還款來源。表7—3 總成本費(fèi)用表項(xiàng) 目合計(jì)第1年 第2年第3年第4年總成本187333 105845 56470 23554 1465 （財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表及指標(biāo)）根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算《項(xiàng)目損益表》、《全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表》，從而計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見下面報(bào)表。詳見下表。（利率按當(dāng)時(shí)人民銀行掛牌利率） 銷售收入估算根據(jù)第二章分析，確定各類銷售產(chǎn)品的價(jià)格，各類銷售產(chǎn)品分類計(jì)算匯總。u 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為１0%。u 稅費(fèi)經(jīng)營收入計(jì)征營業(yè)稅，稅率5%；城建稅和教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營業(yè)稅的7%和3%估算；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅，實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率；所得稅稅率按25%估算。表6—4 資金來源占比表序號　金額（萬元）占比備注1自有資金50000 %按總投資27%計(jì)算2銀行貸款50000%　3銷售收入87333 %　4合計(jì)187333 %　 表6—4 資金來源與運(yùn)用表　 　單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)第1年 第2年第3年第4年備注1資金運(yùn)用187333 105845 56470 23554 1465 　開發(fā)建設(shè)投資164582 98749 49375 16458 0 四年按６：３：1：0比例分?jǐn)偲陂g費(fèi)用22751 7095 7095 7095 1465 　　管理費(fèi)用3996 1199 1199 1199 400 四年按３：3：3：１比例分?jǐn)偂∝?cái)務(wù)費(fèi)用8100 2700 2700 2700 　三年平均　銷售費(fèi)用10656 3197 3197 3197 1066 四年按３：3：3：１比例分?jǐn)?資金籌措187333 105845 56470 23554 1465 　自有資金50000 50000 0 0 0 　銀行貸款50000 50000 0 0 0 按計(jì)劃貸款額銷售收入87333 5845 56470 23554 1465 ?。ㄗⅲ嘿Y金籌措=資金運(yùn)用）第七章 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)u 國家發(fā)展計(jì)劃委員會“計(jì)辦投資[2002]15號 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”；u 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；u 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；u 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為187333萬元，各單項(xiàng)投資詳見下表。主要考慮項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間所發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。其它費(fèi)用主要包括項(xiàng)目工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、竣工決算編審費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。其中，主要包括借貸款利息、金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)以及其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目各單體建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)和安裝工程費(fèi)用等。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。n 土地費(fèi)用按合同價(jià)款或評估價(jià)值估算。n 建筑工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、地方有關(guān)規(guī)定。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。l 銷售期：（2010/72012/9）預(yù)計(jì)2010年7月銷售。l 籌建期：（2009年10月前）完成征地及各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工前準(zhǔn)備、部分配套設(shè)施及景觀建設(shè)。該項(xiàng)目將充分利用現(xiàn)有的自然環(huán)境優(yōu)勢，將人與大自然渾為一體，將建筑與自然景觀水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自然引入建筑中的設(shè)計(jì)手法。建筑設(shè)計(jì)充分滿足低密度住宅的功能需求及住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。低密度住宅單體錯(cuò)落布置，使得每一棟建筑都能觀賞周邊獨(dú)特的景色。把自然引入建筑，把建筑融于自然是我們關(guān)于生態(tài)低密度住宅的設(shè)計(jì)理念。使區(qū)內(nèi)居住者在盡情享受、陽光、清涼山風(fēng)、清潔空氣的同時(shí)，與現(xiàn)代生活、資訊緊密聯(lián)系在一起。在規(guī)劃中采用樹狀的開放結(jié)構(gòu)，不僅滿足各組團(tuán)私密的需求，同時(shí)也為規(guī)劃具有動(dòng)態(tài)的可能性提供了基礎(chǔ)。多角度的自然景觀引入室內(nèi)，區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一體。詩意的棲居：規(guī)劃方案注重對現(xiàn)代高尚休閑、娛樂、居住理念體現(xiàn)，以人為本，與自然充分融合是規(guī)劃布局的首要出發(fā)點(diǎn)。恒大城項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案用地面積：150939平方米 建筑面積：總建筑面積621039平方米容積率： 綠化率：48% 建設(shè)內(nèi)容恒大城項(xiàng)目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。　“一心三翼”－－構(gòu)筑和諧新區(qū) 　　隨著西安中心城市的拓展，依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編，未來西安發(fā)展的空間布局為“九宮布局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心”昆明池位于城市重點(diǎn)發(fā)展的西南方向主軸上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將成為未來西安中心城區(qū)的重要組成部分。 環(huán)境分析昆明池位于西安市西南方向，距離市中心5公里，根據(jù)市政道路規(guī)劃，西安市西二環(huán)與西三環(huán)之間，東鄰丈八北路，北鄰昆明路，南鄰大寨路。恒大城圖31 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 該項(xiàng)目凈用地226畝，整個(gè)地塊較平坦，可直接進(jìn)行勘探及項(xiàng)目施工。因此，本項(xiàng)目市場開發(fā)有較好的外部環(huán)境。 目前，城市近郊土地供應(yīng)趨緊，土地成本持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)增加，價(jià)格整體提高，商鋪投資增長強(qiáng)勁，管理日趨專業(yè)化。參照周邊樓盤的銷售價(jià)格、樓盤品質(zhì)以及市場走勢，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為4000元/平方米以上。從城西區(qū)均價(jià)走勢圖來看，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢，%，％，%；。從本月西高新均價(jià)走勢圖來看， %，商服用房類在售均價(jià)環(huán)比下降幅度較大，%；%；%。1）各區(qū)域客源比例預(yù)估：西安市區(qū)80%、周邊城市20%；2）年齡層區(qū)分預(yù)估：3045歲65%、其他35%；3）購買目的預(yù)估：純自用85%、純投資5%、自住兼投資10%。 城西區(qū)土地開發(fā)市場資源較其他城區(qū)豐富，目前城西城市改造的主要力度著重于道路改造和商業(yè)配套打造上，從環(huán)城西路、大慶路、勞動(dòng)南路等市區(qū)確定的20條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治，以及大興路商業(yè)步行街的規(guī)劃都無不體現(xiàn)城西發(fā)展的路徑趨向，配套設(shè)施現(xiàn)行成為城西房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前，大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成，北半幅快車道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實(shí)施。今年是大興新區(qū)示范區(qū)綜合改造工作全面提速的一年。蓮湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點(diǎn)工作，國慶節(jié)前化覺巷、北院門、社會路將變身為具有明清建筑風(fēng)格的旅游精品街區(qū)。 普通住宅分價(jià)格段銷售情況城西區(qū)2009年3月普通住宅各價(jià)格段銷售套數(shù)分段單位：元2800以下28003000300032003200350035003800380042004200450045004800480051005100540054005700570060006000以上151113161232541391419313434 普通住宅購買人群來源情況城西區(qū)2009年3月普通住宅購買人群來源情況 單位：套本市本省其他地區(qū)外省市境外52224310 區(qū)域動(dòng)態(tài)今年，對環(huán)城西路、大慶路、勞動(dòng)南路等市區(qū)確定的20條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治。 普通住宅銷售排行