【正文】 建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào) 查、估算、分析、預(yù)測后得出的。 風(fēng)險性分析 項(xiàng)目建設(shè)得到有關(guān)部門的大力支持，項(xiàng)目引發(fā)社會矛盾的可能性不大。 社會影響效果分析 本項(xiàng)目綠化率較高，將 會提高城市綠化面積，同時小區(qū)在建設(shè)過程中大 量運(yùn)用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。本項(xiàng)目估算管理費(fèi)用為 90萬元 利潤及利潤分配 靜態(tài)盈利能力分析 動態(tài)盈利能力分析 評價 結(jié)論 通過對本項(xiàng)目的盈利能力和清償能力分別進(jìn)行分析可以得出結(jié)論：本項(xiàng) 目具有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力，在財務(wù)上是可行的。 根據(jù)第十屆全國人民代表大會第五次會議于 20xx 年 3 月 16 日通過的 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，項(xiàng)目所得稅稅率按 25%計(jì)算。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 營業(yè)收入 龍山新湖棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報告 25 稅金及附加 根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》和《征收教育費(fèi)附加 的暫行規(guī)定》，本項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入營業(yè)稅率估算為 %，城市維護(hù) 建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以年應(yīng)繳營業(yè)稅稅額為 計(jì)征依據(jù)，城市維護(hù)建設(shè)稅稅 率為 5%，教育費(fèi)附加稅率為 5%。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合同類項(xiàng)目資金 投入比例及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期各期的施工進(jìn)度計(jì)劃，擬定項(xiàng)目各期資金的投 資計(jì)劃，詳見附表：資金來源與應(yīng)用表。 基礎(chǔ)設(shè)施工程包括場地平整、道路以及管線敷設(shè)工程、綠 化等。 第二部分其他費(fèi)用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。 第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 《陜西省建筑工程消耗量定額》； 《陜西省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》； 《陜西省安裝工程消耗量定額》； 《陜西省市政園林工程消耗量定額》； 《陜西省建筑工程措施項(xiàng)目計(jì)價辦法》； 23 《陜西省建筑工程造價計(jì)價規(guī)則》。 20xx年 6月 — 20xx年 9月：完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主 體工程建設(shè)； 20xx年 10月 — 2019年 8月：主體工程全部竣工；開工室內(nèi)裝飾 工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室 外環(huán)境道路 工程等； 2019年 10月底驗(yàn)收投入使用。 21 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 參考建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，工 期定額和單位工程工期定額，結(jié) 合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程度、施工條件和使用要 求等情況，算上前期工作時間，項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃按 70個月控制。 合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作。 項(xiàng)目建設(shè)過程中，為了確保本項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，達(dá)到項(xiàng)目建 設(shè)的預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目擬組建 ― 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組織 ‖ ，由董事會、總裁以及四 個工作組組成。 在招標(biāo)過程中要遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接 受依法實(shí)施的監(jiān)督。 水泵出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。 水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。 施工工藝： 施工廢水： 施工粉塵： 施工噪聲： 施工期水土流失： 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境保護(hù)是我國的一項(xiàng)基 本國策，必須在合理利用自然資源的同 時，深入認(rèn)識污染環(huán)境的根源和危害，有計(jì)劃的保護(hù)環(huán)境，預(yù)防環(huán)境 質(zhì)量的惡化，控制環(huán)境污染。 采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，公共衛(wèi)生間的洗手盆，小便器采用自 閉式?jīng)_洗龍頭，大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。 合理的確定供排水方案，選用節(jié)能 型管網(wǎng)，節(jié)約用水。 節(jié)水措施 本工程建設(shè)方案執(zhí)行國家頒布的節(jié)能政策，從建筑設(shè)計(jì)、圍護(hù)結(jié) 構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 選用新型的節(jié)能型用電設(shè)備和 節(jié)能電機(jī)，用電設(shè)備力求做到 供電、用電及電力拖動系統(tǒng)合理配置，降低電耗，節(jié)約用電 。采用新材料、新墻體 (如 保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實(shí)心粘土磚 )、新技術(shù)，提高建筑熱環(huán) 境綜合指標(biāo)。 建筑節(jié)能 總平面規(guī)劃考慮建筑的朝向、風(fēng)向、 窗墻比和建筑體形系數(shù) 等關(guān)系，要求自然通風(fēng)良好，日照充足；加強(qiáng)室內(nèi)通風(fēng)、蓄熱和隔熱。 設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令 76號）；建設(shè)部其他建筑 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 通過對新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源 和資源，降低造價，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。 區(qū)內(nèi)垃圾收運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃為分類收集。 日。 燃?xì)夤こ桃?guī)劃 該項(xiàng)目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的燃?xì)? 管線接入，小區(qū)全部采用管徑為 DN100低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐 保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，以及 城市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施 的施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配 套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。 均好原則 整體性與獨(dú)立性的銜接 集約性原則 可持續(xù)原則 超前性原則 設(shè)計(jì)定位 由于本地塊整個區(qū)域范圍屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，其開發(fā)建設(shè)必 須符合城市總體 規(guī)劃。因此，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方案上應(yīng)體現(xiàn)其科學(xué)性。 戶型設(shè)計(jì)：初步以 90m2— 170m2為主。 功能定位：提供在附近住宅的人仕有一個更佳的購物商場、休 閑娛樂的生活小區(qū)。 通過對灃東新城可能的消費(fèi)群研究，本項(xiàng)目市場定位為 : 核心客戶群：灃東新城商戶老板、在附近工作的中高檔收入人 仕、收租保值的當(dāng)?shù)鼐用瘛? 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 整個項(xiàng)目總建筑面積為 ，其中安置房區(qū)域建筑面積 為 m2，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域建筑面積 740035 m2。 項(xiàng)目土地使用權(quán)為國有出讓土地，土地性質(zhì)為商住用地。 在總體布局時應(yīng)充分考慮入口空間的展示作用，集中體現(xiàn)項(xiàng) 目主題，最大限度地展現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)。 合理處理建筑物與環(huán)境場地之間的關(guān)系。 充分體現(xiàn)均好性原則。 項(xiàng)目總體布局設(shè)計(jì)要求正確反映用地范圍內(nèi)及周圍主要現(xiàn)狀 地形地貌，正 確表示道路、河道、綠化帶等城市公共設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 情況，合理布置地塊內(nèi)的配套設(shè)施和綠化用地。 建設(shè)條件 建設(shè)區(qū)塊交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，便于項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)行中利用 城市市政工程設(shè)施，區(qū)塊周邊自來水、污水管道、電力設(shè)施已全部接 入到位。 購房人群的分類 通過市場調(diào)研對項(xiàng)目所在地購房人群的購房行為進(jìn)行的分析和 統(tǒng)計(jì)，將項(xiàng)目所在地的購房人群分成投資型和自居型兩大類，在其兩 大類中又將其細(xì)化，具體分類如下： 第一大類：投資型 第二大類：自居購房 各類購房人群的比例 市場調(diào)研結(jié)論 : 在項(xiàng)目所在地購房人群中，投資型的占 53%，自居型的占 47%， 基本上對 半開，與其它發(fā)達(dá)地區(qū)購房人群的情況基本相同。 ，利于提升城市形象 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)灃東新城城市化進(jìn)程，推動區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市面貌和人居環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根 據(jù)灃東 新城總體規(guī)劃的要求，實(shí)施新城壹品項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 大改善灃東新城的基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共基 礎(chǔ)設(shè)施水平 ，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 新城壹品項(xiàng)目附帶大面積商業(yè)用房，將為灃東新城服務(wù)業(yè)提高發(fā) 展空間。同時，根據(jù)場地 的條件，提出項(xiàng) 目的初步建設(shè)方案，并提出項(xiàng)目有關(guān)建議和意見。 建議業(yè)主采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工 單位進(jìn)行工程施工，在保證工程質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地控制建設(shè) 成本，降低工程建設(shè)成本，確保工程建設(shè)按期完成。 資金管理 ....................................................................................................................... 20 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................................................................... 21 建設(shè)工期 ....................................................................................................................... 21 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 .....................................................................................