【正文】 。另外，從未來長 期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低游樂園的經(jīng)營 成本，提高游樂園的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營中承諾的投資回報(bào)， 降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 項(xiàng)目在市區(qū)域內(nèi)，目前屬于綜合大型游樂戶外體驗(yàn)中心項(xiàng)目。 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁 XX市中心位置，視野開闊，中高層 單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營期間平均每年預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造相關(guān)稅利 。 49 第十三章社會效益和影響分析 ，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推 動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程。 敏感性分析 附表 126 因素變化測算結(jié)果敏感率 % 基本方案 經(jīng)營 15年凈收益折現(xiàn)總 價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收 益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)租賃單價(jià)下降 10% 計(jì)算期 15年凈收益折現(xiàn) 總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年經(jīng)營成本提高 10% 計(jì)算期 15年凈收益折現(xiàn) 總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年建設(shè)投資提高 10% 計(jì)算期 15年凈收益折現(xiàn) 總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 本項(xiàng)目的經(jīng)營收入 、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動對項(xiàng) 目效益會產(chǎn)生影響。 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15年（含建設(shè)期 2年），本項(xiàng)目的收益 年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 , NPV(8%)=； 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15年（含建設(shè)期 2年），故項(xiàng)目的收益 年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 ,投資動 態(tài)回收期 :； 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15年（含建設(shè)期 2年），故項(xiàng)目的收益 年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 ,內(nèi)部收益 率 IRR=%。 ： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 各種稅費(fèi) 主要指營業(yè)稅支出，每年約需 530萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年 收入）。 折舊及攤銷費(fèi)用 游樂設(shè)備和房屋折舊及攤銷每年約需 ；詳見經(jīng)營成 本估算表（年成本）。 員工費(fèi)用 45 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，服務(wù)和管理人員共 36人 ,每人每 月工資 3500元；共需要支出 126萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成 本）。 項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表： 建設(shè)期資金來源及籌措表 項(xiàng)目資金 (萬元 )比例 自籌資金 % 銀行融資 % 總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動資金） % 由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會影響工程進(jìn) 度的實(shí)施。詳見投資估算匯總表（附表 111）、建筑安裝工程投資估算表（附表 112）、工程建設(shè)其他費(fèi)用投資 估算表（附表 113）、建設(shè)期利息計(jì)算表（附表 114）。 ⑨ 工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 ⑦ 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)??；勞動安 全衛(wèi)生評審費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)?。凰Y源建設(shè)、評價(jià)、保 護(hù)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ⑥ 施工圖審查費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ⑤ 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 20xx年）《工程勘 察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。工程保險(xiǎn)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用 的 %計(jì)取。 ② 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［ 20xx］ 670 號文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 工程其它費(fèi)用參照國家建設(shè) 部門發(fā)布的建標(biāo)（ 1996） 628號《建 筑政工程可行性研究估算辦法》及國家有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定計(jì)取。 36 第十一章投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)方案提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)； 20xx年《 XX省自治區(qū)建筑工程預(yù)算定額》， 20xx年《 XX 省自治區(qū)裝飾工程預(yù)算定額》， 20xx年《 XX省自治區(qū)安裝工程 預(yù)算定額》， 20xx年《 XX省自治區(qū)市政工程預(yù)算定額》； 20xx年《 XX省自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則》及有關(guān) 文件。評標(biāo)機(jī)構(gòu)為評審委員會，由包 括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)等方面的專家組成。 招標(biāo)范圍包括：工程監(jiān)理和施工總承包。 35 第十章建設(shè)工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目的建設(shè)擬實(shí)行招投標(biāo)制，以通過公開、公平、公正的市場經(jīng) 濟(jì)行為選擇條件優(yōu)越者參與項(xiàng)目建設(shè)，力爭用最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、 最低的價(jià)格和最短的周期來完成該項(xiàng)目。 34 第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本建設(shè)項(xiàng)目為大型體育文化公園，單元裝置較多，投資較大。 嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理制度 建設(shè)單位應(yīng)通過招標(biāo)選擇有資格的工程質(zhì)量監(jiān)理機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)工 程監(jiān)理，并實(shí)行監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)制，以確保項(xiàng)目工程質(zhì)量和建設(shè)工期要 求。大風(fēng)大雨天 影響施工安全，嚴(yán)禁施工。經(jīng)常對工地的防火工作進(jìn)行檢查，責(zé)任落實(shí)到人。 (2)現(xiàn)場所用機(jī)械設(shè)備的裝設(shè)必須牢固穩(wěn)定，嚴(yán)禁帶故障作業(yè)，所有 設(shè)備由專業(yè)人員進(jìn)行操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作。 (1)現(xiàn)場用電嚴(yán)格遵守《建設(shè)工程施工現(xiàn)場用電安全規(guī)范》 （ GB50419493）。 (6)對一些技術(shù)性較強(qiáng)的工作，必須由具備相應(yīng)級別以上的工人進(jìn)行 打操作。 (4)水泥、鋼筋、鋼管、附件、機(jī)具、防水材料、裝飾材料等均應(yīng)有 出廠合格證，并進(jìn)行有關(guān)的質(zhì)量檢驗(yàn)測試，不合格不得使用。 (2)結(jié)合本工程的特點(diǎn)，制定詳盡的施工組織方案和質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃及 質(zhì)量保證措施，實(shí)行過程目標(biāo)控制，從而達(dá)到較高的質(zhì)量水平。遷移管線或拆移設(shè)施，為臨時(shí)和主體工程施工創(chuàng)造條件。 物資準(zhǔn)備工作 做出材料供應(yīng)計(jì)劃，確定工程所需用的各種材料的供貨地點(diǎn)、數(shù)量 32 及運(yùn)輸方式，建立完善的檢測試驗(yàn)手段，保證按期開工。內(nèi)業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備主要包括：認(rèn)真學(xué)習(xí)施工規(guī)范、審核施工圖 紙、編寫施工組織設(shè)計(jì)、結(jié)合工程特點(diǎn)編寫技術(shù)管理辦法和實(shí)施細(xì)則、 編寫開工報(bào)告等。 技術(shù)準(zhǔn)備 施工人員進(jìn)場后即開始進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備工作。 人員物資及機(jī)械設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃 人員物資及機(jī)械設(shè)備進(jìn)場，以滿足工程施工需要和監(jiān)理工程師要求 為原則，可按工程進(jìn)度計(jì)劃分期分批進(jìn)入施工現(xiàn)場，并隨工程進(jìn)度情況 及時(shí)調(diào)整。 培訓(xùn)計(jì)劃為以送去正在運(yùn)行的同類工程跟班作業(yè)為主，理論學(xué)習(xí)為 輔，參與器械安裝、調(diào)試、驗(yàn)收的全過程，為本體育文化公園的正常運(yùn) 行奠定基礎(chǔ)。 31 本建設(shè)項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)卮迕裉峁┮徊糠止ぷ鲘徫唬员阍黾愚r(nóng)民收入。 所有職工的薪酬應(yīng)反應(yīng)每個(gè)職工的職能、責(zé)任和工作表現(xiàn)，符合法 律規(guī)定，并且在人才市場具有競爭性。 主要值班崗位工作人員，要求身體健康，具有高中或同等學(xué)歷。 管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建成后的實(shí)際需要，提出增減人員的計(jì)劃，并交討 論決定。白班工作人員主要負(fù)責(zé)器械 及場地的安全，避免受到破壞，晚班工作人員主要進(jìn)行器械場地維護(hù)和 看護(hù)。該組織機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，可以滿足建設(shè)、運(yùn)營的需 要，當(dāng)然也存在精簡機(jī)構(gòu)的可能。 （ 5）技術(shù)管理部門 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)文件，技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè)計(jì)圖紙的會審， 處理有關(guān)技術(shù)問題等項(xiàng)工 作。 （ 3）施工管理部門 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮、施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施 工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查及工程驗(yàn)收工作。成立 “ 項(xiàng)目 經(jīng)理部 ” ，作為本工程項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)構(gòu)，下設(shè) 5個(gè)職能部門： （ 1）行政管理部門 負(fù)責(zé)日常行政工作以及項(xiàng)目履行單位的接待、聯(lián)絡(luò)工作。 其工作的要點(diǎn)為：組建精干高效的項(xiàng)目經(jīng)理部，做到統(tǒng)一指揮、內(nèi)外協(xié) 調(diào)、全面負(fù)責(zé)；公開招標(biāo)專業(yè)水平高的綜合作業(yè)隊(duì)伍投入項(xiàng)目建設(shè)；保 證材料的加工及供應(yīng)。 綠地與土壤之間設(shè)貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度， 增加土壤的相對含水量，減少綠化的人工澆灌用水。采取防滲漏措施， 杜絕水量流失。衛(wèi)生器具最低配水點(diǎn)處的靜 壓力不超過 。安裝 6升水便器配套系統(tǒng)，并使用兩檔式便器水箱 及配件。燈泡、燈具、玻璃、墻壁不清潔時(shí)， 其反射率和透光率也會大大降低。照明節(jié)電管理主要以節(jié)電宣傳教育和建立實(shí)施照 明節(jié)電制度為主，使人們養(yǎng) 成隨手關(guān)燈的習(xí)慣。設(shè)計(jì)照明 可按國家頒布的照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來選擇照度，照明質(zhì)量合理的照度值和優(yōu) 良的照明質(zhì)量形成的光環(huán)境可以提高工作效果和改進(jìn)人們的心情，要綜 合考慮照明系統(tǒng)的總效率。不合理的高照 度則會浪費(fèi)電力。 （ 4）合理的選擇照度值：選擇照度是照明設(shè)計(jì)的重要問題。充分利用室內(nèi) 受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墻面的反射系 數(shù)可達(dá) 70～ 80%，同樣能起到節(jié)電的作用。 （ 2）合理的選擇控制開關(guān)和充分利用天然光：天然光是免費(fèi)的光源， 27 應(yīng)充分的利用，合理的設(shè)計(jì)照明開關(guān)。 三相四線式供電比其它供電方式線路損耗小得多。 （ 1）合理的選擇照明線路：照明線路的損耗約占輸入電能的 4%左右， 影響照明線路損耗的主要因素是供電方式和導(dǎo)線截面積。 電氣系統(tǒng)選用節(jié)能變壓器，裝設(shè)低壓電力電容器補(bǔ)償無功功率。按要求配裝能源計(jì)量表。 （ 5）采用節(jié)能產(chǎn)品 購買和使用符合國家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能照明器具、風(fēng)機(jī)、水 泵等，降低建筑物能耗。 （ 4）新風(fēng)處理及空調(diào)系統(tǒng)的余熱回收技術(shù) 新風(fēng)負(fù)荷一般占建筑物負(fù)荷的約 30%40%，變新風(fēng)量所需的供冷量比 固定的最小新風(fēng)量所需的供冷量少 20%左右。 （ 3）采暖末端裝置可調(diào)技術(shù) 主要包括末端熱量可調(diào)及熱量計(jì)量裝置，連接每組散熱器 的恒溫閥， 響應(yīng)的熱網(wǎng)控制調(diào)節(jié)技術(shù)以及變頻泵的應(yīng)用。 （ 2）能源系統(tǒng)節(jié)能控制技術(shù) 采暖空調(diào)系統(tǒng)的控制技術(shù)是對既有熱網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造、實(shí)現(xiàn)優(yōu) 化運(yùn)行節(jié)能控制的關(guān)鍵技術(shù)。 （ 1）圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施 墻體采用聚苯乙烯塑料這種新型高效保溫絕熱材料以及復(fù)合墻體， 降低外墻傳熱系數(shù)。 （ 3）建立消防水源 本擬建項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮到消防用水量及水壓，根據(jù)裝置大 小、高度及滅火能力，建立合適的消防水池，保 證 30min用水量。中斷燃燒物的供給，火勢無法蔓延。降低燃燒物質(zhì)溫度到燃點(diǎn)以下，可停止火勢蔓延。隔斷空氣的流通，造成無氧狀態(tài)停止燃燒。使用火災(zāi)監(jiān)測儀能夠?qū)崿F(xiàn)火災(zāi)的早期發(fā) 現(xiàn)，早報(bào)警、早滅火，減少火災(zāi)損失。 本項(xiàng)目各建筑物的耐火等級均為。 （ 2）配電室等服務(wù)用房極易引起火災(zāi)。本工程內(nèi)的水泵 等均設(shè)置在單獨(dú)的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。 盥洗污水、糞便污水、生活污水、綠化用水及雨水采用分流系統(tǒng)。 按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB5005794）規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、 感應(yīng)雷和防雷電波被浸入的措施，以及防側(cè)擊的保護(hù)措施。 本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)有負(fù)荷保護(hù)和短路保 護(hù)，對插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過 12伏的安全超低壓供電。為減少接地故障引起電氣火災(zāi)危 險(xiǎn)而裝設(shè)的漏電電流作用保護(hù)器，其額定