【正文】 對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。 （2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 按 照 新 恒 基 集 團(tuán) 成 本 核 算 指 導(dǎo) 設(shè) 置 科 目 明 細(xì) ，詳 細(xì) 列 示 成 本 測 算 過 程 成本測算可采用兩種方法： （1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 第 6 章 在 新 城 市 開 發(fā) 需 要 補(bǔ) 充 的 內(nèi) 容 29 / 33 市 場 分 析 部 分 增 加 當(dāng) 地 商 品 住 宅 市 場 總 體 狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。 根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。 機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 綜 合 分 析 與 建 議 ：26 / 33 優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫發(fā)展思路等方面論述。 人力資源需求啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理） 。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 （1） 成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （2） 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 24 / 33稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 項 目 資 金 預(yù) 測 ： 資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。21 / 33并參照下面表格列示：項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/平方米）土地成本前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 直接建造成本小計 營銷費(fèi)用管理費(fèi)用 總 計 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 銷 售 計 劃 各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)） 、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷） 、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 18 / 33 規(guī) 劃 設(shè) 計 的 可 行 性 分 析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和新恒基所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 主要產(chǎn)品類型多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 16 / 33 分 析 ： 本 案 在 區(qū) 域 市 場 內(nèi) 的 機(jī) 會 點(diǎn) ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）17 / 33 結(jié) 論 本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路12 / 33面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率