【文章內容簡介】 亮點較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內居民消費層次較低， 內需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內居民大多在到外區(qū)消費的習慣，因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營檔次偏低 。 近期，芳村區(qū)開始對原有商業(yè)配套進行改造升級，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項目。 2021 年，芳村取消經(jīng)營近 10 多年的陸居路 “ 燈光夜市 ” ，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風情街構筑長堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū) 花地灣板塊內，通過住宅項目的帶動商業(yè)項目的發(fā)展，確立該區(qū)成為購物中心區(qū)，區(qū)內的花地城廣場 已 成為芳村區(qū)首個地鐵上蓋的購物中心， 2021 年 1月好又多進駐其中，中心效應同時帶動了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設施的發(fā)展，同時也提升了板塊內的租金水平。但在芳村區(qū)，實質意義上的購物商圈仍未能形成。 4 項目初步建議 項目分析 1）基本數(shù)據(jù) 1 用地性質 屬商住用地 2 占地面積 7132 m2 3 總建筑面積 28500 m2 4 銷售面積 27550 m2 1）地上面積 24050 m2，包括：住宅 21000 m2，商業(yè) 3050 m2 2）地下面積 3500 m2 5 公建配套 950 m2 6 車位 80 個 2）位臵 項目位于芳村花地大道中西 塱 地鐵站西北面，市第一人民醫(yī)院鶴洞分院以南，廣州鋼鐵集團原址以西，觀賞魚博覽中心以北。 3）配套 周邊生活配套較完善，有真光中學、文偉中學等；雖然目前商業(yè)氛圍相對花地大道北淡薄，但隨著芳村 并入荔灣后，大交通環(huán)境逐步完善，將進一步帶動本區(qū)域的發(fā)展。 4）用地環(huán)境 地塊目前除了有一幢多層的樓宇要拆除， 外，整個地塊較為平坦。 項目 SWOT 分析 S (優(yōu)勢 )： 1. 緊鄰芳村東區(qū)西 塱 地鐵站出口，為雙地鐵物業(yè)，能加強本區(qū)域與外區(qū)域的緊密聯(lián)接，給居住帶來方便與商機，同時帶動外區(qū)客戶進入本區(qū)臵業(yè)。； 2. 項目靠近批發(fā)市場，客源有一定的保證； 3. 大交通環(huán)境已逐步完善，將拉動整個芳村區(qū)樓市的發(fā)展。 W(劣勢 )： 1. 項目缺乏景觀資源支持，相對其他較大規(guī)模的項目可營造大型景觀以提高項目檔次，本項目在此方面則存在不足； 2. 項目地塊規(guī)摸較小，規(guī)模優(yōu)勢較弱，且難以配套完善的配套設施以提高項目檔次與形象； 3. 隨著廣信地塊逐漸得到盤活，其商業(yè)氛圍將會延續(xù)到本區(qū)域，改善本區(qū)域相比花地大道北生活氛圍薄弱的現(xiàn)狀。 O(機會 )： 1. 行政并區(qū)等市政多方利好，促進本區(qū)形象提升，增強居民對該區(qū)的臵業(yè)信心； 2. 大交通環(huán)境逐步完善，在鎖定本地消費群體的基礎上，有效擴大客戶資源，為項目帶來新的機遇； 3. 區(qū)域內在售的住宅項目總體檔次不高，規(guī)劃及建筑形式相對落后，本項目作可產(chǎn)品設計、品質把握上均有較大的提升空間。 T(威脅 )： 1. 目前已有個較大規(guī)模樓盤（包括南 海雅居樂、恒基項目）正在發(fā)售或開發(fā)中，規(guī)模樓盤具有更多優(yōu)勢，也會分化一部分目標客戶群。 小結： 通過對項目 SWOT 的分析，總體來說，項目具有良好的優(yōu)勢資源與機遇結合的良性空間，但劣勢和威脅并存，應盡可能的避免或最大限度地減低其影響程度，做到揚長避短。另外，協(xié)調及把握好住宅與商業(yè)兩者的平衡發(fā)展，達到互相促進銷售，創(chuàng)造利潤的最大化，尋求利益的最高點的目的。 具體操作方向為： 1. 強調本項目為雙地鐵物業(yè)，市場前景較好，升值空間高； 2. 對項目市場準確認識，注重目標客戶群，細分市場，規(guī)避投資風險； 3. 強化項目內部素質的優(yōu)勢， 弱化配套設施的劣勢影響； 4. 注意住宅與商業(yè)兩者的相互促進銷售，做到平衡發(fā)展； 項目定位 1）目標客戶群定位 由于本項目規(guī)模較小，應以鎖定本地區(qū)域客戶群為立足點，再擴大到其他區(qū)域，如荔灣區(qū)、海珠區(qū)、南海等。又因為本項目鄰近亞太地區(qū)最大的觀賞魚博覽中心及其他批發(fā)市場，因而批發(fā)市場的經(jīng)營戶戶主也將列為本項目的重要客戶群之一，會推出相應的措施作針對性的推廣。 2）項目定位 市場缺口 發(fā)展趨勢 目前芳村區(qū)房地產(chǎn)市場尚缺高品質的公寓 中低檔次產(chǎn)品難以滿足目標客戶群的需求 本區(qū)首個高品質的公寓 3）項目價格定位 A、住宅部分 市場比較法價格 修正表 項目名稱（可比案例） 四季花城 逸彩新世界 翠竹苑 雍景豪園 標準價格（元 /M2） 4300 5000 5400 4500 交易時間修正 交易情況修正 區(qū)域因素修正 周邊交通 1 周邊生活配套 1 環(huán)境條件 1 個別因素修正 園林 \生活配套 項目規(guī)模 社區(qū)文化 品牌知名度 裝修標準 產(chǎn)品特色 本項目相對售價（元 /M2） 4549 4914 5322 4252 權重 40% 16% 30% 14% 估算銷售價格 4798 本項目的住宅定價參考目前芳村區(qū)域在售項目：四季花園、逸彩新世界、翠竹苑以及鄰近芳村的 雅居樂雍景豪園 。通過市場比較法可初步得出本項目住宅 的均價為 4800 元 /m2（帶精裝修） 。 B、商業(yè)部分 由于芳村推出商業(yè)面積較少，若僅以房管局部門登記的成交價格作為參考則有欠全面的，因此應對目前芳村商鋪租售狀況及發(fā)展趨勢作全面的考慮，將本項目商業(yè)部分的銷售價格擬定為 10000 元 /m2。 貨到付款 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內容與本站所列目錄嚴重不 符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款?。?！ 內容簡介： 一、包含本站六大版塊內容：研究報告、規(guī)劃設計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個細分欄目全部在內：市調、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火…… 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容 量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2021 年以及 2021 年網(wǎng)站更新的資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗證！ 內容簡介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設計師的精華設計源文件 ! 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