【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 亮點(diǎn)較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低， 內(nèi)需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣，因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次偏低 。 近期，芳村區(qū)開始對(duì)原有商業(yè)配套進(jìn)行改造升級(jí)，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項(xiàng)目。 2021 年，芳村取消經(jīng)營(yíng)近 10 多年的陸居路 “ 燈光夜市 ” ，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長(zhǎng)堤路的白鵝潭酒吧風(fēng)情街構(gòu)筑長(zhǎng)堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū) 花地灣板塊內(nèi)，通過(guò)住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，確立該區(qū)成為購(gòu)物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場(chǎng) 已 成為芳村區(qū)首個(gè)地鐵上蓋的購(gòu)物中心， 2021 年 1月好又多進(jìn)駐其中，中心效應(yīng)同時(shí)帶動(dòng)了周邊銀行、中介、飲食、娛樂(lè)等配套設(shè)施的發(fā)展，同時(shí)也提升了板塊內(nèi)的租金水平。但在芳村區(qū)，實(shí)質(zhì)意義上的購(gòu)物商圈仍未能形成。 4 項(xiàng)目初步建議 項(xiàng)目分析 1）基本數(shù)據(jù) 1 用地性質(zhì) 屬商住用地 2 占地面積 7132 m2 3 總建筑面積 28500 m2 4 銷售面積 27550 m2 1）地上面積 24050 m2，包括：住宅 21000 m2，商業(yè) 3050 m2 2）地下面積 3500 m2 5 公建配套 950 m2 6 車位 80 個(gè) 2）位臵 項(xiàng)目位于芳村花地大道中西 塱 地鐵站西北面，市第一人民醫(yī)院鶴洞分院以南，廣州鋼鐵集團(tuán)原址以西，觀賞魚博覽中心以北。 3）配套 周邊生活配套較完善，有真光中學(xué)、文偉中學(xué)等；雖然目前商業(yè)氛圍相對(duì)花地大道北淡薄，但隨著芳村 并入荔灣后，大交通環(huán)境逐步完善，將進(jìn)一步帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展。 4）用地環(huán)境 地塊目前除了有一幢多層的樓宇要拆除， 外，整個(gè)地塊較為平坦。 項(xiàng)目 SWOT 分析 S (優(yōu)勢(shì) )： 1. 緊鄰芳村東區(qū)西 塱 地鐵站出口，為雙地鐵物業(yè)，能加強(qiáng)本區(qū)域與外區(qū)域的緊密聯(lián)接，給居住帶來(lái)方便與商機(jī)，同時(shí)帶動(dòng)外區(qū)客戶進(jìn)入本區(qū)臵業(yè)。； 2. 項(xiàng)目靠近批發(fā)市場(chǎng)，客源有一定的保證； 3. 大交通環(huán)境已逐步完善，將拉動(dòng)整個(gè)芳村區(qū)樓市的發(fā)展。 W(劣勢(shì) )： 1. 項(xiàng)目缺乏景觀資源支持，相對(duì)其他較大規(guī)模的項(xiàng)目可營(yíng)造大型景觀以提高項(xiàng)目檔次，本項(xiàng)目在此方面則存在不足； 2. 項(xiàng)目地塊規(guī)摸較小，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱，且難以配套完善的配套設(shè)施以提高項(xiàng)目檔次與形象； 3. 隨著廣信地塊逐漸得到盤活，其商業(yè)氛圍將會(huì)延續(xù)到本區(qū)域，改善本區(qū)域相比花地大道北生活氛圍薄弱的現(xiàn)狀。 O(機(jī)會(huì) )： 1. 行政并區(qū)等市政多方利好，促進(jìn)本區(qū)形象提升，增強(qiáng)居民對(duì)該區(qū)的臵業(yè)信心； 2. 大交通環(huán)境逐步完善，在鎖定本地消費(fèi)群體的基礎(chǔ)上，有效擴(kuò)大客戶資源，為項(xiàng)目帶來(lái)新的機(jī)遇； 3. 區(qū)域內(nèi)在售的住宅項(xiàng)目總體檔次不高，規(guī)劃及建筑形式相對(duì)落后，本項(xiàng)目作可產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)把握上均有較大的提升空間。 T(威脅 )： 1. 目前已有個(gè)較大規(guī)模樓盤（包括南 海雅居樂(lè)、恒基項(xiàng)目）正在發(fā)售或開發(fā)中，規(guī)模樓盤具有更多優(yōu)勢(shì)，也會(huì)分化一部分目標(biāo)客戶群。 小結(jié)： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目 SWOT 的分析，總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目具有良好的優(yōu)勢(shì)資源與機(jī)遇結(jié)合的良性空間，但劣勢(shì)和威脅并存，應(yīng)盡可能的避免或最大限度地減低其影響程度，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。另外，協(xié)調(diào)及把握好住宅與商業(yè)兩者的平衡發(fā)展，達(dá)到互相促進(jìn)銷售，創(chuàng)造利潤(rùn)的最大化，尋求利益的最高點(diǎn)的目的。 具體操作方向?yàn)椋? 1. 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目為雙地鐵物業(yè)，市場(chǎng)前景較好，升值空間高； 2. 對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)，注重目標(biāo)客戶群，細(xì)分市場(chǎng)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)； 3. 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?nèi)部素質(zhì)的優(yōu)勢(shì)， 弱化配套設(shè)施的劣勢(shì)影響； 4. 注意住宅與商業(yè)兩者的相互促進(jìn)銷售，做到平衡發(fā)展； 項(xiàng)目定位 1）目標(biāo)客戶群定位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，應(yīng)以鎖定本地區(qū)域客戶群為立足點(diǎn)，再擴(kuò)大到其他區(qū)域，如荔灣區(qū)、海珠區(qū)、南海等。又因?yàn)楸卷?xiàng)目鄰近亞太地區(qū)最大的觀賞魚博覽中心及其他批發(fā)市場(chǎng)，因而批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶戶主也將列為本項(xiàng)目的重要客戶群之一，會(huì)推出相應(yīng)的措施作針對(duì)性的推廣。 2）項(xiàng)目定位 市場(chǎng)缺口 發(fā)展趨勢(shì) 目前芳村區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚缺高品質(zhì)的公寓 中低檔次產(chǎn)品難以滿足目標(biāo)客戶群的需求 本區(qū)首個(gè)高品質(zhì)的公寓 3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 A、住宅部分 市場(chǎng)比較法價(jià)格 修正表 項(xiàng)目名稱（可比案例） 四季花城 逸彩新世界 翠竹苑 雍景豪園 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（元 /M2） 4300 5000 5400 4500 交易時(shí)間修正 交易情況修正 區(qū)域因素修正 周邊交通 1 周邊生活配套 1 環(huán)境條件 1 個(gè)別因素修正 園林 \生活配套 項(xiàng)目規(guī)模 社區(qū)文化 品牌知名度 裝修標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品特色 本項(xiàng)目相對(duì)售價(jià)（元 /M2） 4549 4914 5322 4252 權(quán)重 40% 16% 30% 14% 估算銷售價(jià)格 4798 本項(xiàng)目的住宅定價(jià)參考目前芳村區(qū)域在售項(xiàng)目：四季花園、逸彩新世界、翠竹苑以及鄰近芳村的 雅居樂(lè)雍景豪園 。通過(guò)市場(chǎng)比較法可初步得出本項(xiàng)目住宅 的均價(jià)為 4800 元 /m2（帶精裝修） 。 B、商業(yè)部分 由于芳村推出商業(yè)面積較少，若僅以房管局部門登記的成交價(jià)格作為參考則有欠全面的，因此應(yīng)對(duì)目前芳村商鋪?zhàn)馐蹱顩r及發(fā)展趨勢(shì)作全面的考慮，將本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售價(jià)格擬定為 10000 元 /m2。 貨到付款 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不 符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。?！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容 量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2021 年以及 2021 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 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