【文章內(nèi)容簡介】 特 別 是 房 價 的 持 續(xù) 下 跌 ， 使 市 民 對住 宅 的 潛 在 消 費 需 求 得 以 釋 放 。 商 品 房 銷 售 繼 續(xù) 保 持 旺 勢 。 今 年 前 6 個 月 ， 全 市 累 計 銷 售 各 類 商品 房 屋 萬 平 方 米 ， 較 上 年 增 長 倍 。 其 中 住 宅 萬 平 方米 ， 較 上 年 增 長 倍 。 從 銷 售 情 況 看 ， 上 半 年 ， 全 市 共 銷 售 住 宅 萬 平 方 米 ， 銷售 額 達(dá) 億 元 。 同 比 分 別 增 長 了 %和 %。 銷 售 項 目 集 中在 三 、 四 環(huán) 之 間 ， 西 部 中 關(guān) 村 、 北 部 亞 運 村 地 區(qū) 的 銷 售 量 仍 占 各 區(qū) 榜 首 。二、房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析從 供 應(yīng) 量 來 看 ， 截 止 6 月 底 ， 全 市 住 宅 竣 工 面 積 為 萬 平 方米 ， 同 比 去 年 增 長 了 %， 新 開 工 面 積 達(dá) 453 萬 平 方 米 ， 市 場 供 應(yīng) 量進(jìn) 一 步 增 加 。 上 半 年 ， 全 市 共 有 超 過 70 個 新 盤 推 出 （ 包 括 原 有 項 目 的 二 ，三 期 的 開 盤 ） 。 從 新 增 供 應(yīng) 區(qū) 位 來 看 ， 主 要 集 中 在 東 部 和 北 部 ， 分 別 各9占 了 %， 南 部 地 區(qū) 受 交 通 設(shè) 施 的 改 善 ， 政 府 的 大 力 扶 持 ， 上 半 年 現(xiàn) 開盤 數(shù) 也 近 20 個 ， 占 總 數(shù) 的 23%。 X 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 成 熱 點 ， 自 1988 年 到 今年 4 月 底 ， X 全 市 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) 累 計 開 工 546 萬 平 方 米 ， 竣 工 176萬 平 方 米 ， 累 計 銷 售 169 萬 平 方 米 。 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 價 格 控 制 在 每 平 方 米2400 至 4450 元 ， 其 中 價 格 在 每 平 方 米 2022 至 3000 元 的 9 個 項 目 計 萬 平 方 米 ， 占 總 量 的 %； 價 格 在 每 平 方 米 3000 至 4000 元 的有 14 個 項 目 計 萬 平 方 米 ， 占 總 量 的 %； 價 格 在 每 平 方 米4000 元 以 上 的 有 2 個 項 目 萬 平 方 米 ， 占 總 量 的 %。 僅 今 年 上半 年 竣 工 面 積 達(dá) 18 萬 平 方 米 ， 其 中 住 宅 萬 平 方 米 。 其 中 回 龍 觀 文化 居 住 區(qū) 于 六 月 竣 工 的 面 積 即 達(dá) 萬 平 方 米 ， 其 中 住 宅 萬 平方 米 。三、房地產(chǎn)市場需求分析在 福 利 分 房 被 取 消 后 ， 自 購 住 房 成 為 人 們 不 得 不 面 對 的 現(xiàn) 實 ， 消 費 觀念 的 改 變 ， 特 別 是 投 資 意 識 的 加 強(qiáng) ， 據(jù) 調(diào) 查 表 明 在 個 人 購 房 中 有 1/3的 購 房 者 抱 有 投 資 理 念 ， 同 時 市 場 可 供 選 擇 余 地 大 ， 住 房 金 融 信 貸 進(jìn) 一 步放 寬 ， 再 加 上 實 實 在 在 價 格 的 持 續(xù) 走 低 ， 更 刺 激 了 個 人 消 費 者 的 購 買 欲 。今 年 前 四 個 月 ， X 市 統(tǒng) 計 局 發(fā) 布 的 統(tǒng) 計 報 告 稱 ， X 個 人 購 房 量 比 去 年 同比 增 長 313． 5%。 這 一 明 顯 的 市 場 放 量 證 實 ， 住 房 消 費 在 X 人 家 庭 消 費中 已 經(jīng) 占 據(jù) 日 趨 重 要 的 位 置 ， 購 買 商 品 房 已 成 為 越 來 越 多 百 姓 家 庭 投 資 的主 選 方 向 。 隨 著 個 人 購 房 明 顯 增 多 ， 說 明 相 當(dāng) 一 部 分 人 看 好 X 房 地 產(chǎn)市 場 前 景 走 勢 ， 搶 占 市 場 先 機(jī) 投 資 置 業(yè) 。從 進(jìn) 入 2022 年 以 來 的 形 勢 看 ， X 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 已 逐 漸 走 出 上 年 前三 個 季 度 需 求 不 足 的 陰 影 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 增 長 拉 動 方 式 也 由 單 純 的 投 資 拉 動發(fā) 展 變 為 投 資 與 消 費 雙 向 拉 動 ， 市 場 調(diào) 控 程 度 進(jìn) 一 步 提 高 ， X 市 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 前 景 將 繼 續(xù) 看 好 。四、房地產(chǎn)市場價格分析今 年 上 半 年 X 共 推 出 新 樓 盤 58 個 ， 其 中 40005000 元 /平 方 米 的 項目 最 多 ， 共 有 18 個 ， 而 在 99 年 期 間 新 盤 以 售 價 在 60007000 元 /平 方米 所 占 比 例 最 大 。 今 年 上 半 年 在 東 南 西 北 各 個 方 位 中 都 是 以 4000500010元 /平 方 米 的 項 目 為 最 多 。 它 們 分 別 集 中 在 東 部 的 十 里 堡 、 管 莊 、 石 佛 營 、酒 仙 橋 ； 西 部 的 學(xué) 清 路 ； 南 部 的 方 莊 、 東 鐵 營 、 潘 家 園 、 陶 家 園 、 豐 益 橋及 豐 臺 ； 而 北 部 則 分 布 在 亞 北 地 區(qū) 。 而 房 價 高 于 7000 元 /平 方 米 的 中 高檔 住 宅 ， 今 年 上 半 年 推 出 的 新 盤 則 都 集 中 在 京 城 的 東 部 及 西 部 。 從 99年 下 半 年 以 來 ， 京 城 西 部 紫 竹 橋 附 近 ， 中 關(guān) 村 、 萬 柳 地 區(qū) 這 幾 個 地 段 整 體供 應(yīng) 量 逐 漸 增 大 ， 新 項 目 數(shù) 量 增 多 。 樓 盤 以 中 高 價 位 推 出 并 多 維 持 在7000 元 8500 元 /平 方 米 左 右 ， 從 而 帶 動 了 城 西 的 整 體 房 價 。 今 年 在 東 二環(huán) 以 內(nèi) 只 有 一 個 “俊 景 苑 ”， 以 12022 元 /平 方 米 面 市 。 而 東 三 環(huán) 國 貿(mào) 商圈 內(nèi) 只 有 一 個 “世 貿(mào) 國 際 公 寓 ”推 出 ， 并 以 相 對 低 價 的 888 美 元 /平 方米 的 起 價 。 這 個 價 位 比 起 去 年 另 一 個 高 檔 外 銷 分 寓 “京 華 豪 園 ”1388美 元 /平 方 米 的 起 價 下 降 了 約 40%。 今 年 上 半 年 ， 城 東 新 盤 的 平 均 價 比 城西 高 出 了 768 元 /平 方 米 ， 而 1999 年 城 東 比 城 西 的 平 均 價 則 要 高 出 370多 元 /平 方 米 。 在 京 城 各 區(qū) 位 中 ， 城 北 整 體 房 價 下 降 較 明 顯 ， 比 起 1999年 上 半 年 下 降 了 約 1300 多 元 /平 方 米 ， 這 主 要 是 由 于 今 年 所 有 北 面 新 盤均 在 北 四 環(huán) 以 外 ， 而 北 二 、 三 環(huán) 只 有 一 個 新 項 目 面 市 ， 所 以 ， 房 價 呈 大 幅下 降 。 在 99 年 同 期 ， 城 東 主 要 以 60007000 元 /平 方 米 的 項 目 最 多 ， 而在 2022 年 上 半 年 城 東 多 數(shù) 項 目 在 4000－ 5000 元 /平 方 米 之 間 。 城 西 房價 下 調(diào) 幅 度 相 對 較 小 ， 預(yù) 計 京 西 地 區(qū) 在 未 來 三 至 五 年 中 會 像 幾 年 前 城 東 那樣 蓬 勃 發(fā) 展 ， 來 消 化 、 滿 足 這 一 地 區(qū) 積 蓄 了 幾 年 的 購 買 力 。 而 東 部 二 、 三環(huán) 內(nèi) 將 會 有 少 量 高 檔 公 寓 繼 續(xù) 建 造 ， 大 面 積 開 發(fā) 普 通 住 宅 會 出 現(xiàn) 在 東 四 環(huán)附 近 。 由 于 北 二 、 三 環(huán) 目 前 用 地 現(xiàn) 狀 及 其 開 發(fā) 成 本 等 因 素 的 影 響 ， 近 期 內(nèi)在 此 地 區(qū) 出 現(xiàn) 大 供 應(yīng) 量 是 不 太 可 能 的 ， 城 北 的 開 發(fā) 將 集 中 出 現(xiàn) 在 亞 北 、 望京 地 區(qū) ， 大 批 中 等 價 位 的 住 宅 將 在 此 興 建 。 盡 管 城 南 舊 城 拆 遷 面 積 巨 大 ，但 綜 合 商 住 條 件 還 是 落 后 于 其 它 三 個 方 位 。 另 外 由 于 在 9 99 年 南 城幾 個 高 價 位 商 品 房 的 銷 售 與 市 場 接 受 能 力 還 不 太 吻 合 ， 因 此 ， 南 城 房 價有 望 回 落 。從 平 均 售 價 上 看 ， X1995－ 1999 年 末 商 品 住 宅 每 平 方 米 平 均 售 價 分 別為 3505 元 、 3869 元 、 5478 元 、 4769 元 和 4787 元 ， 今 年 上 半 年 為3793 元 。 雖 然 所 售 住 宅 的 構(gòu) 成 對 平 均 售 價 有 相 當(dāng) 影 響 ， 但 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 等 相對 低 價 的 商 品 住 宅 進(jìn) 入 市 場 ， 從 而 拉 動 平 均 售 價 下 降 也 已 是 不 爭 的 事 實 。11價 格 的 下 降 尤 其 能 吸 引 個 人 消 費 者 的 購 買 欲 ， 以 至 推 動 商 品 住 宅 的 銷 售 。本項目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場高速路，為望京社區(qū)之門戶。無論北上亞運村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常，但周邊配套還不是很完善，因此綜合考慮項目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)