【文章內(nèi)容簡介】 級(jí)商圈，處于某中心商業(yè)區(qū)和二環(huán)商業(yè)區(qū)黃金分割點(diǎn)上。主要是布藝、家飾、床上用品等專業(yè)商業(yè)集群。 文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為：住宅供給量增加，過去幾年住宅整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長狀態(tài)。2022 年是全市價(jià)格增長最高的幾個(gè)區(qū)域之一。2022 年受自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，市場處于低迷狀態(tài)。辦公類物業(yè)競爭主要呈現(xiàn)為兩種狀態(tài)，一種是低端產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)，整體追求低辦公成本；另一種是高端產(chǎn)品基于藍(lán)海戰(zhàn)略的產(chǎn)品創(chuàng)新。但區(qū)域畢竟是一個(gè)以專業(yè)市場為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單位居住為特點(diǎn)的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。商業(yè)供應(yīng)量較多，主要集中在專業(yè)市場。 文藝路區(qū)域住宅價(jià)格分析經(jīng)過調(diào)查了解，文藝路區(qū)域住宅價(jià)格如下：普通住宅 45005200 元/平方米公寓類 47005500 元/平方米整體價(jià)格走勢：2022 年至 2022 年上半年整體住宅價(jià)格走勢為穩(wěn)中小幅調(diào)整，上下幅度 13%左右。進(jìn)入 2022 年下半年，銷售數(shù)量增長，受到個(gè)別知名品牌物業(yè)帶動(dòng)，價(jià)格大幅度上揚(yáng)。從 2022 年接近 4000 元/平米的均價(jià)水平迅速拉升至 5000 元/平米上下。但在 2022 年受到自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，房價(jià)增幅有限。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)為：產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍；住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11產(chǎn)品類型多樣化；戶型以及戶型對應(yīng)面積分布波譜更加寬泛，主力成交面積在70120 平方米；高密度發(fā)展，園林綠化率一般；受地塊供給限制，小型項(xiàng)目居多；配套尤其是商業(yè)配套升級(jí)明顯。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣點(diǎn)以及核心賣點(diǎn)分析隨著文藝路住宅品質(zhì)的提升，項(xiàng)目賣點(diǎn)越來越豐富，在一個(gè)項(xiàng)目中往往蘊(yùn)涵比如地段、價(jià)格、開發(fā)商品牌、商業(yè)、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣點(diǎn)；而核心賣點(diǎn)已經(jīng)由早期的性價(jià)比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。 消費(fèi)群體特征分析隨著文藝路人口結(jié)構(gòu)升級(jí)，投資型購買者比例有所增加；區(qū)域輻射范圍增強(qiáng)，某以內(nèi)消費(fèi)者以及某之外的消費(fèi)者比例增加；隨著文藝路商業(yè)圈的拓展，人口政策以及產(chǎn)業(yè)政策升級(jí)，消費(fèi)群的數(shù)量以及質(zhì)量都有比較大的增長和提高，未來區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力增強(qiáng)。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營銷特征分析隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，文藝路商品住宅的銷售已經(jīng)突破了產(chǎn)品營銷和文化營銷的階段，進(jìn)入了品牌營銷階段。而小型開發(fā)商在制定營銷策略的時(shí)候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況位置：文藝南路西側(cè)（原文藝南路 198 號(hào)院） 主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)，4 幢 32 層帶裙樓高層；初步設(shè)計(jì)約 930 戶。一、二、三層商鋪，共 4 幢高層，每幢樓層面積約 750 平方米，每層約 8 戶。戶型介紹：主要以中小戶型為主，面積(套內(nèi))區(qū)間在 45 平方米—123 平方米之間。建筑面積：總建筑面積 平方米。 項(xiàng)目區(qū)位政府規(guī)劃《陜西省文化系統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》明確提出：“要加快文藝演出業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 “十一五”期間完成全省 50 個(gè)市縣影劇院的整修工程。省直爭取新建陜西雜技藝術(shù)培訓(xùn)基地，改建省戲曲研究院排演場。某市完成青年團(tuán)劇場、民樂園劇場和西關(guān)大劇院的建設(shè)工程，咸陽市完成咸陽人民劇院建設(shè)工程。文藝演出單位要實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極釆用股份制等形式，引進(jìn)社會(huì)資本，開拓文化資源，重點(diǎn)抓好文藝路陜歌敬業(yè)大廈、省戲曲研究院西部文化城和長安大劇院、省京劇團(tuán)的陜京大廈、省人藝的藝苑大廈以及省民藝的百腦匯資訊廣場等項(xiàng)目，促成某市文藝路演藝娛樂一條街建設(shè)，為文藝演出業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 ”本項(xiàng)目位于陜西省文化廳初步規(guī)劃的文藝演出基地項(xiàng)目的西南角，區(qū)域具有濃郁的文化住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13氣息。 項(xiàng)目 SWOT 分析項(xiàng)目 SWOT 矩陣分析表Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析S1：地處文藝南路西側(cè)，是某紡織品批發(fā)零售所在地，生活配套齊全，生活氛圍濃厚，距城內(nèi)繁華僅幾步之遙；S2：戶型產(chǎn)品以中、小戶型為主，符合市場絕大部分人的需求；S3：樓體立面簡潔、大氣、雅致；S4：項(xiàng)目實(shí)施后三面臨街，人、車出入方便。W1：文藝路車流很大，噪音及灰塵污染嚴(yán)重；W2：容積率高，居住舒適度較低；W3：受規(guī)模影響自身配套略顯不足。Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析O1：政府在逐步加大的拆遷改造力度；O2：中小戶型產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的差異性；O3：臨交通主干道，商業(yè)優(yōu)勢突出；O4：周邊大的項(xiàng)目帶動(dòng)；O5：區(qū)域內(nèi)未來經(jīng)濟(jì)的良好前景使物業(yè)價(jià)值提升加速。T1：板塊內(nèi)同一時(shí)期中、小面積戶型供應(yīng)量較大，T2：競爭激烈；T3：自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的影響未消除。小結(jié)：明確了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢及機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，在后期的營銷環(huán)節(jié)中我們就可以有的放矢，放大優(yōu)勢，弱化劣勢；利用機(jī)會(huì)點(diǎn)轉(zhuǎn)化和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目發(fā)展策略以基于區(qū)域升值潛力帶動(dòng)的物業(yè)升值潛力為核心賣點(diǎn)來打造產(chǎn)品和組織營銷，在產(chǎn)品打造以及營銷方式上強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力。實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化，在差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，整合各項(xiàng)有效資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的借勢營銷。針對區(qū)域認(rèn)知度不足的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行體驗(yàn)式營銷。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14 項(xiàng)目定位項(xiàng)目方向定位：本項(xiàng)目屬于住宅用地，鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關(guān)系，基于本項(xiàng)目主要目標(biāo)是進(jìn)行危房改造，妥善安置原 198 號(hào)院住戶，并考慮到項(xiàng)目臨街，所以項(xiàng)目定位為帶部分商業(yè)面積的住宅樓。項(xiàng)目商業(yè)部分定位文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀：區(qū)域發(fā)展，餐飲和娛樂也較大型化。文藝路商業(yè)的業(yè)態(tài)分布：中型商業(yè)(家春秋)、茶葉批發(fā)市場、布藝市場。文藝路裙樓商業(yè)較少，主要以家春秋為代表。大型娛樂以凱撒宮為代表。建議：項(xiàng)目商業(yè)部分主要依附周邊專業(yè)市場。發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢。在商業(yè)業(yè)態(tài)上主要選擇特色商業(yè)，要符合區(qū)域發(fā)展規(guī)律。如：（布藝裝飾城） （大型餐飲娛樂）等比較符合。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中小戶型。重點(diǎn)突出： ①戶型不大，功能齊全，②商業(yè)的投資價(jià)值，③物業(yè)服務(wù)的附加值。消費(fèi)群區(qū)域分布①本項(xiàng)目消費(fèi)群主要分布在泛文藝路區(qū)域，同時(shí)在文藝路之外的某其他區(qū)域也有一定的比例，而某之外的區(qū)域尤其是陜北投資客也值得重點(diǎn)關(guān)注。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告15②由于商業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴(kuò)大。外地商戶選擇本地置業(yè)。 項(xiàng)目價(jià)格定位價(jià)格定位主要考慮因素：①區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格，例如：自由自宅 4700 元/平米，南門國際 5500 元/平米（優(yōu)惠 2%，實(shí)際成交 5390 元/平米） 。②目前主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格： 48005500 元/平方米。③區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價(jià)格走勢，年均自然增長 200 元/平方米左右。項(xiàng)目價(jià)格定位結(jié)合某市文藝路周邊樓盤售價(jià)情況，采用市場比較法確定本項(xiàng)目樓盤價(jià)格，確定本項(xiàng)目樓盤均價(jià)為 4800 每平方米。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 本項(xiàng)目規(guī)劃方向本項(xiàng)目地址位于某市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通方便，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，住宅 4 幢，為 32 層建筑，住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 39%，地面停車位 50 個(gè)，地下停車位 310 個(gè)。規(guī)劃范圍項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在某市碑林區(qū)文藝南路 198 號(hào)院，占地面積 平方米。該地塊位于碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，東臨文藝南路，西至某市教育考試中心，南至某自考辦巷，北至某市文藝南路紡織品批發(fā)市場。規(guī)劃思路（1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位；（2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃；（3）注重彈性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。規(guī)劃重點(diǎn)（1）以《某市城市總體規(guī)劃》(2022 年－2020 年)和《某市土地利用總體規(guī)劃》(1997－2022 年)為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與相關(guān)規(guī)劃研究，確定社區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，改善居住品質(zhì)；（2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用；住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17（3）完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施；（4）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對外交通優(yōu)勢； 建設(shè)地點(diǎn)、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)位置某市碑林區(qū)文藝南路西側(cè) 198 號(hào)院。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目工程規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米?？偼顿Y 萬元，項(xiàng)目建設(shè)期約 30 個(gè)月（含拆遷時(shí)期） 。主要建設(shè)條件（1）規(guī)劃條件建設(shè)單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案后，申請辦理規(guī)劃的報(bào)批工作。（2）土地條件項(xiàng)目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。土地用途為住宅用地。（3）拆遷情況項(xiàng)目所在地主要為危舊住宅，在項(xiàng)目申請立項(xiàng)后，將于原居民達(dá)成拆遷安置協(xié)議，對原居民依照“拆一補(bǔ)一”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行妥善安置。（4）基礎(chǔ)設(shè)施情況住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18擬開發(fā)的地塊處于文藝南路西側(cè)，為原某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所管轄的市區(qū)機(jī)關(guān)家屬住宅區(qū)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。該地塊交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。（5）周邊環(huán)境分析項(xiàng)目所在地位于某市文藝南路西側(cè)，周圍學(xué)校、超市、餐飲娛樂設(shè)施等附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案總平面布置和功能要求項(xiàng)目總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分發(fā)掘和利用項(xiàng)目自身景觀價(jià)值，建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以人為本的指導(dǎo)思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風(fēng)格四方面求特色，以特色迎合擁護(hù)對個(gè)性化的追求。項(xiàng)目總體規(guī)劃的幾點(diǎn)說明（1）本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期 2 年多，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既立足現(xiàn)在，又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19（2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。（3）項(xiàng)目將規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車迅速方便要求。室外停車位進(jìn)行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。（4）在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖選定主要參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通商品房，建筑形式采用高層剪力墻結(jié)構(gòu)，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)參數(shù)如下：（1）建設(shè)用地總面積： 平方米（2）總建筑面積： 平方米其中：住宅建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米（3）建筑密度：%（4）容積率：（5）綠化率：39%（6）地面停車位：50 個(gè)（7）地下停車位：310 個(gè)住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20注：具體見附件初步設(shè)計(jì)圖。 建筑方案本項(xiàng)目擬建場地呈長方形，將嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分利用地形、地勢和項(xiàng)目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個(gè)進(jìn)出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān)系是建設(shè)性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動(dòng)場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮，給人們提供一個(gè)舒適的活動(dòng)空間。高層設(shè)計(jì)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按國家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報(bào)警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。建筑方案描述（1）建筑特征與風(fēng)格本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風(fēng)格，同時(shí)要求功能實(shí)用、配套設(shè)備齊全。住宅單體設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建筑風(fēng)范。本項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。在整體建筑設(shè)計(jì)上要具有現(xiàn)代意識(shí)，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑造型設(shè)計(jì)首先注重整體形態(tài)的塑造，強(qiáng)調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設(shè)計(jì)則相對簡約，建筑立面設(shè)計(jì)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21條的處理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感和建筑感。（2）建筑單體設(shè)計(jì)與功能1）對于本項(xiàng)目來說，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當(dāng)保持獨(dú)立，既保證了各空間的使用便捷和流動(dòng)性，又保持了相對私密性。3）建筑單體的設(shè)計(jì)要相對簡約。4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織