【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé) 其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作成都楚越海山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖 71 所示 圖 71 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖 二 勞動定員 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模為保證公司的服務(wù)質(zhì)量初步確定定員為 8 人各部門人員配備見下表 公司職員除了由公司聘請的管理人員外其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和彭州市關(guān)于勞動管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評聘工作可通過考試和考核擇優(yōu)錄用量才使用所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報彭州市勞動局備案 三經(jīng)營管理 由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因此 經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作 １工程建設(shè)管理 工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作 這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企 業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益 因此從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過程必須對工程設(shè)計(jì)建筑材料質(zhì)量和價格施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān) 為了達(dá)到控制工程進(jìn)度質(zhì)量和投資 應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理 2 商業(yè)房租售 本項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)房及高層住宅樓由成都楚越海山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)銷售為了搞好銷售 公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集 尤其是彭州房地產(chǎn)業(yè)的市場情況 應(yīng)及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢以把握主動權(quán)便于省時度勢以合理的價格進(jìn)行銷售以免積壓資金 利于滾動開發(fā)特別要著力在預(yù)售上下功夫 以 期盡早收回資金減少公司籌集開發(fā)資金的壓力收到好的經(jīng)濟(jì)效果 3 物業(yè)管理 綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃切實(shí)搞好使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境同時公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益武漢海山投資集團(tuán)有限公司彭州項(xiàng)目部作為發(fā)起人在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn) 可以勝任項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作 公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度嚴(yán)格勞動管理 做到部門職責(zé)范圍明確個人職權(quán)利掛鉤獎懲兌現(xiàn) 賞罰分明以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期為 15 個月計(jì)劃 2020 年 9 月動工 72020 年 12 月完工交付使用 表 91 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序 號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 2020 年 月 2020 年 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1 項(xiàng)目前期工作立項(xiàng)文件的編制及批準(zhǔn)規(guī)劃定點(diǎn)等 2 工程勘察設(shè)計(jì) 3 土建主體建設(shè) 4 建筑裝修 5 安裝工程 6 竣工驗(yàn)收 第十一章 項(xiàng)目市場分析 一房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策陸續(xù)出臺投機(jī)性購買需求逐漸退出市場而居民自住型消費(fèi)則受到國家政策的激勵和扶持成都作為西部大開發(fā)的龍頭成都天府新區(qū)成彭 20 分鐘生活圈需求 依然強(qiáng)勁在未來較長的一段時期內(nèi)自住型消費(fèi)將成為中國房地產(chǎn)市場的主流誰能抓這一機(jī)會必能帶來豐厚的回報這一點(diǎn)已被杭州上海北京等大中城市的市場變化所證明 二彭州市房地產(chǎn)市場分析 隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長居民收入不斷的提高從 2020 年起彭州市的房地產(chǎn)市場開始走上了蓬勃向上的通道 截止到 2020 年第一季度為止彭州市的房價經(jīng)歷了近 6 年的上漲期而進(jìn)入第二季度后由于中央宏觀調(diào)控政策的力度加強(qiáng)價格出現(xiàn)了放緩銷售量也開始回落主要體現(xiàn)在高端物業(yè)銷售受投資客離場影響出現(xiàn)滯銷而經(jīng)濟(jì)型住宅則受到本地居民自住需求的支撐在經(jīng)歷了起初一段時 間的萎縮后成交量開始放大 目前彭州四大住宅板塊中南部新城板塊商品住宅售價保持在 3800 元平米4600 元平米之間牡丹新區(qū)板塊商品住宅售價保持在 4000 元平米 4800 元平米之間舊城區(qū)板塊 包括外東街舊城改造 商品住宅售價保持在 4200元平米 5100元平米之間工業(yè)集中發(fā)展區(qū)安置點(diǎn)板塊商品住宅售價保持在 3600元平米 4500元平米之間 由于彭州市屬成都市的縣級市距成都市區(qū) 25 公里可開發(fā)土地量較多而隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長和城市化進(jìn)程的加快居民自住型購房需求還將不斷增長因此在未來幾年內(nèi)彭州市房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中帶升的格 局但不同的樓盤之間將有較大的差異 三項(xiàng)目優(yōu)勢分析 1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 彭州市是中國西南地區(qū)蔬菜之鄉(xiāng)也是西南最大的蔬菜批發(fā)市場彭州市是四川省制藥企業(yè)最多的縣市彭州市是四川省石化基地服裝產(chǎn)業(yè)園舊城區(qū)外東街舊城改造位于彭州市政府 500 米接壤彭州市新城開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯交通便利市場繁榮是老城區(qū)與新城區(qū)拓展的重點(diǎn)區(qū)域也是彭州市主要的商業(yè)街道之一天彭鎮(zhèn)城區(qū)街道區(qū)域面積 20 平方公里轄 11 個行政村和 34 個社區(qū)城區(qū)總?cè)丝诩s 22萬人 2 交通便利 本項(xiàng)目區(qū)域交通十分便利距雙流國際機(jī)場 80 公里成彭高速 5 公里成彭高鐵 4 公里 105 國道 貫穿全境 5 路 11 路 13 路 29 路等八路線在此中轉(zhuǎn)和經(jīng)過 3 基礎(chǔ)設(shè)施完善 本區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善供電供水供氣通訊排污等各類設(shè)施均能滿足需求 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)先 本項(xiàng)目是彭州市在國家實(shí)施兩個 70 調(diào)控條款后第一批通過規(guī)劃審批的項(xiàng)目是為滿足彭州市廣大居民自住購房需求而打造的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化商業(yè)住宅為一體本公司已邀請國內(nèi)頂尖的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和策劃機(jī)構(gòu)對本項(xiàng)目進(jìn)行定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)務(wù)求使本項(xiàng)目成為彭州最優(yōu)秀的最受消費(fèi)者歡迎的商住樓 5 購買需求強(qiáng)勁 1地塊毗鄰 157廠宿舍區(qū)該區(qū)域內(nèi)有較為完整的生活配套能滿足一般的生活需求同時也較能吸引 157 廠職工的購買欲望 2 老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)空間有限隨著城區(qū)人口的增長往外遷移是必然的本項(xiàng)目在規(guī)劃定位特別是價格上的優(yōu)勢將會有吸引大量外遷人口 3 彭州一般家庭在子女長大后通常習(xí)慣分戶而居這勢必會催生出一批新的購房群體這些人對價格和樓盤品質(zhì)較為關(guān)注而對地段要求不高正符合了本項(xiàng)目的特質(zhì)