【文章內(nèi)容簡介】 消防設計（1）建筑物按二類建筑防火標準設計，耐火等級為二級。（2）消防水量：根據(jù)消防規(guī)范商務樓同一時間內(nèi)按發(fā)生一次火災計，一次火災滅火用水量為 20 升/秒，一次著火時間按 2 小時計，則項目室外消防用水量為 140 立方米/日。對于項目室內(nèi)消防用水由變頻調(diào)速供水設備供水，消防用水量為室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 15 升/秒，同一時間內(nèi)19 / 59按 2 個消火栓計算，2 個小時滅火用水量為 216 立方米/日，則消防總用水量為 356 立方米/日。（3）消防水源：室外消防用水取自城市自來水網(wǎng)，兩路 DN200 給水管在基地內(nèi)呈環(huán)狀網(wǎng)布置，環(huán)網(wǎng)上按間距不大于 120m 布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防凍式。室內(nèi)消防用水儲存在消防專用水池內(nèi)，消火栓系統(tǒng)按火災延續(xù)時間 2 小時，自動噴水滅火系統(tǒng)按火災延續(xù)時間 1 小時計，消防貯水量共為 360m3。（4）消防系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)豎向成環(huán)，按規(guī)范要求在走道公共部位布置單出口消防栓，其間距保證任何部位有兩個消防栓的水槍充實水柱同時到達，充實水柱按 10m 設計。（5）自動噴水滅火系統(tǒng)為穩(wěn)高壓濕式系統(tǒng)，每個防火分區(qū)及樓層分別設有水流指示器，在大廳、公共走道庫房等處均布置快速響應噴頭。（6）每層按規(guī)范配置磷酸銨鹽干粉手提式滅火器。 。（7）建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應能滿足消防要求。排水方案（1）排水體制：本著高起點、高標準的要求，室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。污水經(jīng)生化處理消毒后排入市政污水管網(wǎng)，雨水排至市政雨水管網(wǎng)。（2）排水系統(tǒng)：①雨水：雨水流量按**市暴雨強度公式計算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計算；各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進行考慮，本著就近排入水體的原則進行布置。最小管徑 D300，最大管徑為 D600。規(guī)劃后，該項目區(qū)排水通暢、迅速、無積水現(xiàn)象。20 / 59②污水：污水流量按給水量的 90%計，商住數(shù)、公建樓的污水需經(jīng)化糞池初沉，然后流入污水管。管材（1）室外給水管選用實壁給水塑料管，橡膠圈接口；室內(nèi)給水管選用 PPR 塑料管，熱熔焊接。（2）室內(nèi)排水管選用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管選用排水塑料管，橡膠圈接口。（3）熱水管選用耐熱型鋁塑管及配件，卡套連接。（4）消防噴淋管 DN150 選用無縫鋼管，內(nèi)外熱鍍鋅；DN≤100，選用熱鍍鋅鋼管，管道連接；DN≧100，卡箍連接；DN＜100，絲扣連接。（五）制冷及取暖設計方案，用于夏季制冷，冬季制熱，置于屋頂，不需單設機房。 2427 度，廚房冬季室內(nèi)溫度 19 度，其余房間冬季室內(nèi)溫度 22 度..,提供各房間.。（七）供電及電信設計方案供電設計（1）設計依據(jù)1) 建設單位提供的有關設計任務書。2) 建筑、結(jié)構(gòu)、給排水等有關專業(yè)提供的資料。3) 國家頒發(fā)的有關設計規(guī)范和標準。4) 《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》 【GB500522022】21 / 595) 《10KV 及以下變電所設計規(guī)范》 【GB5005394】6) 《低壓配電設計規(guī)范》 【GB5005495】7) 《建筑物防雷設計規(guī)范》 【GB5005794，2022 年版】8) 《民用建筑電氣設計規(guī)范》 【JGJ162022】9) 《建筑設計防火規(guī)范》 【GB500162022,2022 年版】10)《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 【GB50011698】（2）供電設計本工程屬一類高層建筑：消防系統(tǒng)設施電源（消防中心、安防、正壓送風機、排煙風機、消防電梯、消防照明及應急指示疏散照明、普通客梯、各走廊、電梯前室、防煙樓梯間、通信系統(tǒng)等為一級負荷） 。生活水泵、排污泵等為二級負荷，其它為三級負荷。供電電源：采用兩路獨立 10KV 電源供電，兩路 10KV 電源采用電纜穿保護管埋地引入本建筑，并送至地下層高壓配電室的電源進線柜。兩路 10KV 電源同時工作，互為備用，當一路電源停電或故障時，另一路電源自動投入帶全部負荷供電。在地下層設高低壓配、變電室，供本工程的消防配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、應急照明及誘導疏散指示照明系統(tǒng)和普通照明系統(tǒng)的用電。消防系統(tǒng)設施電源均采用雙回路專用電纜供電，在最末一級配電箱處設雙電源自投裝置，自投方式采用雙電源自投自復，其它電力設備采用放射式與樹干式供電方式。自配變電室至各層的消防設施、動力設備及其它設備的供電線路均沿強電豎井內(nèi)的電纜橋架敷設。自各層配電箱至各用電設備的供電22 / 59線路均穿鋼管沿地板或沿墻暗敷設。室內(nèi)照明設計依據(jù)建筑照明設計標準（GB500342022）要求布置燈具。（3）建筑物防雷建筑物防雷按二級考慮。在各建筑物頂部設避雷帶做接閃器，引下線利用柱內(nèi)二根以上主筋，接地極利用建筑物基礎，建筑物每層利用框架梁鋼筋與柱內(nèi)主筋連接形成法拉第籠防雷擊，對建筑物各電源電纜進戶處設置防雷擊電涌保護器。各建筑物的強、弱電豎井引入線采用金屬管保護以防雷電波侵入。建筑物內(nèi)低壓配電屏、各層配電箱及帶有計算機、弱電信息裝置的中端配電箱分三級設置電涌保護器。本工程接地保護采用 TNS 接地系統(tǒng)，變壓器中性點直接接地，設專用接地線（PE 線） ，接地體利用建筑物基礎鋼筋，所有進戶金屬管線、電梯接地、防雷接地、弱電接地、電氣設備接地及建筑物的各種水平、垂直金屬管干線與建筑物接地體全部連接，形成總等電位連接，接地電阻小于 1 歐。淋浴、衛(wèi)生間等設施局部輔助等電位聯(lián)結(jié)，防止電擊或微電擊的發(fā)生。電信設計（1）在地下一層設弱電室，電話、有線電視、網(wǎng)絡系統(tǒng)均終端均設在弱電室內(nèi)。（2）網(wǎng)絡信息點及電話點設置：1）辦公區(qū)域部分按 510 平方米配置一個信息點點、公共區(qū)域部分按 2050 平方米配置一個信息點、每個會議室配置 12 個信息點。2）網(wǎng)絡及電話均引自市市政各網(wǎng)絡，進戶采用光纖穿管埋地引入弱電室。室內(nèi)線路均沿弱電豎井內(nèi)橋架敷設。由弱電豎井內(nèi)配線架至各電話出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設。23 / 59（3）有線電視系統(tǒng)的設置：1）有線電視引自市有線電視網(wǎng)，進戶采用光纖穿管埋地及沿橋一側(cè)引入弱電室。室內(nèi)線路均沿弱電豎井內(nèi)橋架敷設。由弱電豎井內(nèi)分配箱至各電視出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設。2）在各會議室、會議休息廳、展覽室、接待室等設置有線電視出線座。（八）管線鋪設方案本工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共 7 種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵守如下原則：壓力流管讓重力流管。小管徑讓大管徑給水管盡量在污水管上面。易彎曲管讓不易彎曲管。臨時性管線讓永久性管線。工程量小的管線讓工程量大的管線。 六、項目實施進度本項目申請報告報告于 2022 年 3 月編制，立項批復后應立即著手進行前期準備工作，及時委托設計單位編制初步設計，并進行建設場地的拆遷、勘測和場地平整等工作。開發(fā)建設期為兩年。開發(fā)總目標是建設一個環(huán)境優(yōu)美、舒適、工程質(zhì)量優(yōu)良，規(guī)劃設計合理，配套設施齊全，物業(yè)管理一流，集居住、娛樂、購物為一體的文明社區(qū)，成為**縣的優(yōu)良寫字樓。24 / 59為確保工程質(zhì)量和施工進度，嚴格執(zhí)行投資項目的法人責任制、招標投標制、工程監(jiān)理制和合同管理制，通過科學組織、合理安排工期，加快項目建設進度，確保建設目標的實現(xiàn)。七、投資估算與資金籌措（一）建設投資編制依據(jù)1) 國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版。2) 中華人民共和國建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 。3) 規(guī)劃設計院提供的總體規(guī)劃圖設計說明。4) 估算中的有關稅金和費用按現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算。5) 該項目的基本配套費用按現(xiàn)行造價估算。6) 工程費用按國家建設工程計價規(guī)范及山東省建筑工程消耗量定額計算。7) 國家現(xiàn)行的有關法規(guī)和規(guī)定。投資估算范圍投資估算范圍為本次項目分析的全部內(nèi)容，包括土地購置費用，建筑安裝工程費用，工程建設其他費用，管理費用，銷售費用，以及財務費用，不可預見費等。編制方法建安工程費參照同類建筑物近期單位造價,按指標估算法進行估算，其他費用均根據(jù)項目實際情況估算，并考慮了 5%的不可預見費。項目總投資25 / 59經(jīng)測算，項目總投資估算額為 4900 萬元，全部為開發(fā)產(chǎn)品投資。詳見項目總投資估算表。（二）開發(fā)進度計劃項目擬開發(fā)建設期為兩年，項目開發(fā)用款計劃詳見投資使用計劃與資金籌措表。（三）資金籌措本項目總投資 4900 萬元，所需資金由**嘉信企業(yè)事務代理有限公司通過自籌、預售房款解決。**嘉信企業(yè)事務代理有限公司投入項目資本金 2800 萬元，房屋預售款 2100 萬元。四、投資指標開發(fā)部分單位功能總投資為 元/平方米。26 / 59第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、**市城市性質(zhì)：以發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主的魯西南地區(qū)中心城市，省級歷史文化名城。二、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)模等級結(jié)構(gòu)分為四級，一級為中心城市**一曲阜都市區(qū)(**市區(qū)、曲阜、兗州、**)；二級為次中心城市微山、魚臺、金鄉(xiāng)、嘉祥、**、泗水、梁山等 7 個縣城；三級為 22 個中心鎮(zhèn)；四級為其他一般建制鎮(zhèn)。城市化水平 2022 年達到 49％左右，2020 年達到 60％左右。要優(yōu)先構(gòu)建復合中心城市，加強都市區(qū)一體化建設；著力培植次中心城市，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，適度發(fā)展一般鎮(zhèn)，適時合并行政村；統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)居民點、各類產(chǎn)業(yè)、重大基礎設施和公共服務設施，努力構(gòu)建分工有序、布局合理的城鎮(zhèn)體系。三、城市規(guī)模：近期到 2022 年，城市人口 25 萬人左右，用地 35 平方公里；遠期到 2020 年，城市人口 35 萬人左右，用地 50 平方公里。四、城市規(guī)劃布局：**有著豐富的歷史積淀和濃郁的人文景觀。近年來，**縣在城市規(guī)劃中，堅持以彰顯歷史文化名城和新興煤電工業(yè)基地的特色為總綱，統(tǒng)籌城市、鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)、基礎設施、經(jīng)濟社會、生態(tài)建設，做到各類規(guī)劃27 / 59相互支撐配套銜接，促進資源要素優(yōu)化配置，實現(xiàn)融合互動發(fā)展。突出產(chǎn)業(yè)先導。突出以人為本。堅持把“以人為本” ，把城市設施的實用性和普惠性結(jié)合起來，大到重點工程，小到一個公交站點，力求體現(xiàn)便民利民。不斷加大民生項目實施力度，加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設步伐，提高城市住房保障能力。突出生態(tài)宜居。緊扣“儒學之都、園林城市、山清水秀、生態(tài)宜居”城市形象定位，堅持生態(tài)環(huán)境建設與城市開發(fā)建設一起抓，水系整治、造綠與周邊開發(fā)建設同部署。注重生態(tài)建設和景點打造，按照適度超前、分區(qū)合理、特色鮮明、優(yōu)勢凸顯的原則，完善城市總體規(guī)劃，編制城市片區(qū)控制性詳細規(guī)劃和重要地段、重要節(jié)點修建性詳細規(guī)劃，逐步實現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋。突出規(guī)劃的經(jīng)濟性，把城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，強化城市設計意識，把特色化、精品化設計理念融入到城市規(guī)劃中。同時，實行“六公示一監(jiān)督”制度，切實維護規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性。為加快**舊城改造，改善老城區(qū)居住環(huán)境，項目區(qū)規(guī)劃為商業(yè)。項目符合**縣總體規(guī)劃，也符合加強**環(huán)境綜合整治，創(chuàng)建“國家園林城市”的目標要求。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析目前我國正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場化，國際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導致房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長，與上下游的關聯(lián)眾多。由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有支柱產(chǎn)業(yè)地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。28 / 59本項目為商業(yè)商務樓，符合房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策。 第三節(jié) 行業(yè)準入分析該項目完全符合**縣城市規(guī)劃，項目單位資質(zhì)符合房地產(chǎn)行業(yè)準入標準的規(guī)定。 29 / 59第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 第一節(jié) 資源開發(fā)方案本項目為房地產(chǎn)開發(fā)，不屬于資源開發(fā)類項目，故不再進行資源開發(fā)方案分析。 第二節(jié) 資源利用方案一、我國資源利用現(xiàn)狀資源是指維持生命和生活所必需和經(jīng)常利用的物質(zhì)，包括空氣、水、陸地、森林、礦產(chǎn)、能源等。人人都在利用或接觸資源，人類對地球資源的需要不斷增加。地球資源的開發(fā)和利用，為人類文明進程提供了必要的物質(zhì)基礎。人口多、人均資源不足是中國的基本國情。土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產(chǎn)的主要空間場所。土地是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜合體，也是人類生產(chǎn)勞動的產(chǎn)物。土地資源是一種“綜合”的自然資源，具有一切農(nóng)業(yè)自然資源的屬性，是人類社會最基本的生產(chǎn)資料與勞動對象。中國山地多，平地少，干旱、高寒區(qū)域大，耕地發(fā)展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。目前，我國經(jīng)濟的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現(xiàn)的。我國的資源比較貧乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的四分之一，且時空分布不均。土地是極其寶貴的自然資源，是生產(chǎn)力的重要要素，是人類生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)資料。我國實有耕地 億畝，平均30 / 59每人只有耕地 畝，只相當于美國人均