【文章內(nèi)容簡介】 貨幣投放同% ，在整體流動性寬松的大背景下，數(shù)量型 緊縮力不從心。人民幣升值及熱錢泛濫背景下慎之又慎的加息2022年10月19日晚，央行宣布自20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。12月25日晚，央行年內(nèi)二度加息，自26日起，上 調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2022年7月份以來，國內(nèi)CPI 持續(xù)走高，11月同比增速高達(dá)%，已 經(jīng)連續(xù)5個月同比增速超過3%，與一年期存款基準(zhǔn)利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負(fù)利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲蓄搬家和存款活期化。2022 年的加息在人民幣升值及國外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。盡管國內(nèi)CPI 走高，但年內(nèi)開啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。加息來襲后， 對于房地產(chǎn)市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強(qiáng)購房者對房價下行的預(yù)期，但只要負(fù)利率依然存在，樓市保值增值的功能仍在。 稅收政策2022年3月9日，財政部和國稅總局出臺《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2022年5月26日，國稅總局出臺《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算工作中有關(guān)收入確認(rèn)、開發(fā)費用扣除、土地閑置費的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。2022年6月3日，國稅總局再度出臺《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。2022年9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅；90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按1% 稅率征收契稅。對出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。取消契稅和個人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購房者購房成本，減少市場需求。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預(yù)征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。目前，已經(jīng)有深圳、廣州、成都等多個城市上調(diào)了預(yù)征率，但土地增值稅的清繳則是個難題，地方清繳土地增值稅的積極性并不高。 土地政策2022年1月21日，國土資源部出臺《關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，通知要求進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高用地報批效率，促進(jìn) 土地合理利用，改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作。明確了申報住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2022年3月11日，國土資源部出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，又稱土地新政“國十九條 ”，通知要求依法加強(qiáng)監(jiān)管，切.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告實落實房地產(chǎn)土地管理的各項規(guī)定，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，明確了“開發(fā)商競買保證金最少兩成” 、“1 月內(nèi)付清地價50%”等土地調(diào)控政策。2022年9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，通知要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。2022年12月19日，國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責(zé)任。土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，是對開發(fā)商的源頭供給進(jìn)行規(guī)范。2022 年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設(shè)的有效開展保駕護(hù)航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內(nèi)開展閑置土地的清查與問責(zé)；三是行政干預(yù)土地成交的價格上漲，建立上報制度。該項目的建設(shè)符合國家住房產(chǎn)業(yè)政策的要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策， 項目的工程技術(shù)方案設(shè)計合理，技術(shù)指標(biāo)控制在產(chǎn)業(yè)政策范圍內(nèi)。本項 目建設(shè)單位有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)、有固定的經(jīng)營場所、又符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn).新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設(shè)，甚至包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、旅游、服務(wù) 、文化、教育、 衛(wèi)生、體育、 辦公等各種房屋的建造、改建、裝 飾、維修、經(jīng)營 等活動。所以，房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服 務(wù)三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務(wù)的職能。房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為一個獨立的行業(yè)，可將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，其產(chǎn)值是國民生產(chǎn)總值的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)具有以下明顯的特點：●房 產(chǎn)、地 產(chǎn)的交易是不可分割的?！癫煌赜虻姆康禺a(chǎn)價格差異很大。●房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險小， 獲 利大，但經(jīng)營房地產(chǎn)的投資大，建設(shè)周期長。加入 WTO 后，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競爭，還要接受來自全球企業(yè)的直接壓力。面對全球化形勢，各國政府和企業(yè)都已經(jīng)注意到，要想提高產(chǎn)品在市場上的占有率和取得領(lǐng)先地位，必須使自己的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量達(dá)到并保持先進(jìn)水平。房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)推行 ISO9000 和 ISO14000 標(biāo)準(zhǔn)，要達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，供方 應(yīng)建立一個預(yù)防系統(tǒng)，而非測量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關(guān)工作。質(zhì)量問題往往是不能控制某些活動的結(jié)果，要解決質(zhì)量問題，公司必須建立一套質(zhì)量管理的方法；一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)應(yīng)是一個適合機(jī)構(gòu)本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時間及努力。一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)，可使機(jī)構(gòu)有信心展示其效率。 擬建項目建設(shè)單位和擬建項目符合相關(guān)規(guī)定擬建項目建設(shè)單位是 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司經(jīng) xx 省 xx工商行政管理局注冊登記，成立于 2022 年 10 月，注冊資本 1000 萬元，.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的新型現(xiàn)代化開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍有房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理等。公司具有中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。擬建項目單位的領(lǐng)導(dǎo)層領(lǐng)導(dǎo)有方，責(zé)任心強(qiáng)，素質(zhì)高，管理層技術(shù)力量雄厚，質(zhì)量管理意識強(qiáng)，他們視質(zhì)量為企業(yè)的生命，有一套適合自己公司的質(zhì)量管理體系，又具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，有信心將該項目建設(shè)成一個高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的住宅、辦公和商業(yè)運營地。擬建項目符合國家相關(guān)政策和法規(guī)，無論從土地使用，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、組織 管理、 節(jié) 能、安全， 還是環(huán)境保 護(hù)，都符合相關(guān)政策和法規(guī)的要求。因此該項目建設(shè)單位和建設(shè)目標(biāo)符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項目區(qū)位置現(xiàn)狀本項目選址位于 xxxx 西側(cè)，紅旗西街南側(cè)，鹽化局家屬院北側(cè)，中國建設(shè)銀行運城鹽湖支行家屬院東側(cè)。項目區(qū)周邊市政配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)地勢平坦，交通方便，經(jīng)有關(guān)單位初步勘查，未發(fā)現(xiàn)需要保護(hù)的文物和古建筑，無大的工業(yè)污染，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，有很好的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)、人文發(fā)展?jié)摿Α? 氣象條件溫度最冷月平均氣溫 －7℃最熱月平均氣溫 ℃極端最低氣溫 －℃極端最高氣溫 ℃最高日較差 ℃最高年較差 ℃濕度月平均相對濕度 63%最大值 69%最小值 57%平均日照年 49%風(fēng)向及風(fēng)速全年主采風(fēng)向為東南風(fēng)（SE）夏季風(fēng)速 .新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告冰凍深度 43cm降水量 年平均降雨量 最大降雨量 最小降雨量 水文、地質(zhì)條件⑴ 地基土主要為第四系全新統(tǒng)人工堆積雜填土及上更新統(tǒng)沖洪積濕陷性粉土、粉土組成，無斷層、破碎 帶等。⑵ 場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象，地基穩(wěn)定，適宜建筑。⑶ 該場地地基土為均勻地基土。⑷ 場地土屬中軟（場地）土，場地類別為 III 類，無震陷。⑸ 場地內(nèi)沒有對工程不利的埋藏物。⑹ 場地土對混凝土結(jié) 構(gòu)具有微腐蝕性， 對鋼筋混凝土中的鋼筋具有微腐蝕性， 對鋼結(jié)構(gòu)具有微腐蝕性。⑺ 該區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍深 。⑻ 該區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度 值為 ，地震分組為第二組。建筑場地對建筑抗震介于有利于不利之間，可視為可進(jìn)行建筑的一般場地。 施工條件項目區(qū)兩面臨街，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進(jìn)場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有利條件。 建筑材料主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購。由汽車運至施工工地。磚、砂、石等地方材料可就近購買運至施工工地。.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告 總體規(guī)劃方案項目區(qū)總體布局設(shè)計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧的購物、 辦公、居住場所。因此本 設(shè)計從空 間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)辦公、健康購物的理念，形成新的城市風(fēng)景。 規(guī)劃指導(dǎo)思想在土地使用合理性、項目開發(fā)的前瞻性、建筑文化的綜合性、建筑環(huán)境的生態(tài)性、功能空間的適應(yīng)性、建筑設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性等方面尋找符合本項目特點的平衡點。 規(guī)劃理念本項目試圖通過以下幾點來延續(xù)這種文化的精髓。⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。⑵ 運用莊重，清秀，典雅的 現(xiàn)代建筑風(fēng)格來適宜現(xiàn)代人們的審美要求。⑶ 營造出悠閑，趣味，富有神韻的景觀意境，給予人們一個思考的意境和精神歸所。按照產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)和諧、配套完善、功能 齊全的人文社區(qū)規(guī)劃理念，將商業(yè)、居住、服務(wù)、休閑、娛樂等功能融為 一體，使居民能享受到綠色的購物、辦公和居住環(huán)境。 規(guī)劃原則1．滿足國家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)要求。全面 規(guī)劃，合理利用現(xiàn)有空地。2．功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)。3．合理高效的利用地下空間。4．與外界保持良好的交通運輸系統(tǒng)，出入口和內(nèi)部交通符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷。.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告5. 滿 足項 目在朝向、日照 間距、安全、防 護(hù) 、通訊、照明等方面的要求。6. 符合并充分利用自然條件，盡可能增加綠地面積。7. 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)政策法規(guī)。 總平面設(shè)計xx 數(shù)碼中心樓位于 xx 西南部，項目區(qū)位于 xxxx 西側(cè)，紅旗西街南側(cè)， 鹽化局家屬院北 側(cè)，中國建設(shè)銀行運城鹽湖支行家屬院東側(cè)。本項目用地面積 （約合 畝），場地呈不 規(guī)則形布置。規(guī)劃建設(shè) 1 幢20 層數(shù)碼中心樓， 總建筑面積 。數(shù)碼中心樓將地下室設(shè)為地下停車場，最大限度的滿足周圍居民購物、樓內(nèi)辦 公、公寓和住宅居民的停車需求，為使用者提供一個布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧的活動空間?？偲矫嬉?guī)劃設(shè)計除了數(shù)碼中心樓建筑外，還布置有樓后綠地及消防通道，以滿足消防需求。 單體建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）（2022 年版）《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522022）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB500961999）（2022 年版）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682022）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162022）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595）（2022 年版）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ502022）《xx 省人民防空工程建設(shè)條例》（2022 年 5 月 16 日 xx 省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過）.新建數(shù)碼中心樓建設(shè)項目可行性研究報告《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB 5017693）《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ262022）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）xx 地區(qū)實施細(xì)則（第二階段）》（DBJ042162022 ）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ042412022）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ4888）《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ672022） 建筑平面設(shè)計本期工程新建 1 幢數(shù)碼中心樓，地下 2 層，地上 20 層。其地下 12 層為地下車庫，主、次出入口位于數(shù)碼中心樓的西、南部；地上 1~5 層