【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)人口密度與面積大小進行物業(yè)設(shè)計1　 配套設(shè)施的完善2　 水電供應(yīng)量3　 安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)4　 消防設(shè)施設(shè)置5　 建筑用材的選用6　 細微之處第2節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計 商業(yè)圈分析（1） 商業(yè)圈的定義：商場、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。（2） 商業(yè)圈的規(guī)模與形狀受多種因素影響（類型、競爭對手離你多遠、規(guī)模大小、促銷積極）（3） 商業(yè)圈的分析方法：?零售引力法則：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對顧客的吸引力越強。?商業(yè)圈預(yù)售營業(yè)額?商業(yè)圈飽和度 商業(yè)樓宇的位置的確定與評價（1) 選址應(yīng)具備的條件（至少兩個以上）1　 商業(yè)活動頻率高的地方2　 人口密度高3　 面向客流量最多的街道4　 交通便利5　 接近人口聚集的地方6　 同類商品聚集的地方（2） 不宜選址的地方快速車道旁邊周邊居民少，增長速度慢同一地區(qū)，越高的地方，生意越不好做（3） 評價 商店設(shè)計（1） 店面：?封閉式 一般是高檔商品（珠寶首飾，影視設(shè)備）用有色玻璃，讓人看不見里面的東西，門較小。?半開放式一般是中高檔商品（透明的玻璃，可見里面的商品）?開放式（水果店）（2） 店內(nèi)裝飾：?財神位 ?音箱、氣味要根據(jù)顧客及商品選擇 ?光線明亮，店內(nèi)要綠化。第3節(jié) 居住物業(yè)規(guī)劃 居住規(guī)劃的內(nèi)容（以開發(fā)商為背景）：以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)的詳細的規(guī)劃。1　 選擇用地的位置和范圍（怡景）2　 確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）3　 擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局4　 擬定公共設(shè)施的數(shù)量和布局5　 擬定范圍內(nèi)的各級道路及其寬度、斷面、布局6　 確定公共綠地、公共設(shè)施的數(shù)量與分布7　 擬定有關(guān)工程規(guī)劃設(shè)計方案8　 確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和造價 居住區(qū)的設(shè)計（工程設(shè)計院）1　 考慮使用功能2　 衛(wèi)生要求（居住區(qū)內(nèi)是否有通風(fēng)、有噪聲）3　 安全要求：防火、防災(zāi)（不要在沼澤、添土，滑坡、泥石流、地質(zhì)構(gòu)造、斷裂帶）4　 經(jīng)濟要求（物美價廉）5　 施工要求6　 美觀要求（平面美觀、造型美觀） 居住建筑物布置1　 行列布置2　 周邊布置3　 混合式布置4　 自由式布置 評價居住區(qū)經(jīng)濟效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟效益原則 公共建筑項目及指標(biāo)（1） 項目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類2　 金融郵電類3　 商業(yè)服務(wù)類4　 文體類5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場地：娛樂場，老年活動場地，成年人活動場地，垃圾處理場所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。（3） 環(huán)境小品的類別：?建筑小品（休息亭、小河、小橋） ?裝飾小品（雕塑、壁畫、假山) ?公共設(shè)施小品（路牌、垃圾桶、電話亭）④工程設(shè)施小品（臺階、井蓋） ⑤場地小品（停車場、人行道）第6章 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財務(wù)管理第一節(jié) 一般企業(yè)的財務(wù)管理財務(wù)管理的定義：是指企業(yè)的管理者通過一系列的專門方法利用財會提供的信息資料以及其他有關(guān)資料進行整理、計算、對比、分析，使企業(yè)的各級管理人員能及時對日常發(fā)生的一切經(jīng)濟活動進行規(guī)劃與控制，并幫助領(lǐng)導(dǎo)做出各項決策、一整套管理秩序與方法。 財務(wù)管理的職能1　 預(yù)測經(jīng)濟活動的前景（利潤、成本、資金需求量）2　 分析經(jīng)濟環(huán)境（目的是投資決策、經(jīng)營決策）3　 企業(yè)內(nèi)部明確責(zé)任、分析差異、控制偏差 財務(wù)管理要做什么工作？（1） 企業(yè)資金的籌集1　 資本金（企業(yè)主的最初投資）2　 負債3　 籌資成本（發(fā)行費、利息、交易成本）（2） 投資決策（差異分析法、量利本法）（3） 資產(chǎn)管理（4） 收益分配管理第2節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理的職能的側(cè)重點（1） 資金的管理:提高自有資金的收益率。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費、經(jīng)營性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經(jīng)濟核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護、消耗）（3） 業(yè)務(wù)拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經(jīng)營（4） 財務(wù)監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算方法體系（1） 財務(wù)核算時經(jīng)濟核算的主要組成部分，是指財務(wù)部門以價值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程中所使用的勞動力消耗、物資消耗、資金占用量及經(jīng)濟效益。（2） 核算方法：共性：? 分核算單位建賬核算 ?使用的核算單位是人民幣 ? 明確核算時效④財務(wù)人員在核算時手續(xù)完備、數(shù)據(jù)真實，數(shù)字準確，賬目清晰。第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的手支管理 物業(yè)管理企業(yè)收入來源：籌集資金、物業(yè)管理費、物業(yè)租賃費、經(jīng)營性收入。 物業(yè)管理費的構(gòu)成1　 公共物業(yè)及維護的配套設(shè)施的保養(yǎng)費公共物業(yè)：房屋的外墻、樓梯，室外的所有部位，所有的系統(tǒng)（水、電、氣、通訊）2　 所有員工的薪金（工資+激勵工資+三保+服裝費）3　 公用水電支出4　 購買、租借器材的費用5　 投購物業(yè)財產(chǎn)保險的支出（水險、災(zāi)險）6　 垃圾處理、水池、水塔消毒的費用7　 清潔公共場所的墻面、設(shè)施的費用8　 公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護費用9　 儲備金（物業(yè)配套設(shè)施更新的費用）10　 聘用專業(yè)人士的費用11　 節(jié)日裝點費用12　 管理酬金13　 行政辦公費（辦公用品、車輛費）14　 發(fā)生的其他的合理的費用這14項加起來后，可以上浮10% 支出1　 籌資費專用（某一項目）2　 14項中的開支3　 經(jīng)營收入的開支：?用于所有員工的福利（5%~20%） ?用于人力資源在生產(chǎn)（5%）?用于員工福利（35%~40）4　 專項基金的開支（?？顚Ｓ茫┑?章 物業(yè)管理法規(guī)和制度第一節(jié) 法律關(guān)系的三要素：主體、客體、內(nèi)容（1) 物業(yè)管理法規(guī)的主體：業(yè)主、使用人、與物業(yè)相關(guān)的關(guān)系人——規(guī)范這些主體的行為（2) 客體：物業(yè)、行為（3) 內(nèi)容：主體之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（義務(wù)是針對某共同一對象所承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任） 幾個主體的法律定位（1） 物業(yè)管理公司（第三產(chǎn)業(yè)）（2） 業(yè)主委員會的法律地位（有獨立法人的自治組織）（3） 業(yè)主（4） 開發(fā)商（5） 各類管理機關(guān) 我國物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（1） 憲法（2） 法律（3） 行政性法規(guī)（管理條例）（4） 地方性法規(guī)（5） 行政規(guī)章第2節(jié) 物業(yè)管理法律法規(guī)形式和責(zé)任 公約（我國的公約沒有約束力）（1） 公約的作用對我國現(xiàn)行的法律法規(guī)的補充減少大量的矛盾與摩察體現(xiàn)物業(yè)使用人一種平等的地位進行自我管理和自我教育的方式（2） 香港“公契”的主要內(nèi)容1　 首任物業(yè)管理公司的管理期限2　 規(guī)范首任物業(yè)管理公司的酬金3　 對物業(yè)委員會的選舉票權(quán)及相關(guān)事宜作出相關(guān)規(guī)定。4　 對物業(yè)公用事業(yè)賦予相關(guān)仲裁權(quán)5　 物業(yè)管理公司的財務(wù)支出，委員會有權(quán)請專業(yè)審計師進行審計；對物業(yè)管理費得收繳時限；規(guī)定公布財務(wù)收支的時限。6　 物業(yè)維修：規(guī)定物業(yè)公司除了緊急情況下要通知業(yè)主7　 對于維修的支出，如正常損害，則所有業(yè)主共同承擔(dān)，而個人則個人8　 投保責(zé)任9　 對于公用部位，要進行定義，有圖示將公之于眾10