【正文】 工作）（2） 業(yè)主委員會(huì)1　 做好協(xié)調(diào)工作，與前任物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)，與業(yè)主的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，招標(biāo)方式及范圍的協(xié)調(diào)2　 做好對(duì)外工作3　 組建招標(biāo)小組（技術(shù)人員、開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，專業(yè)從事人員）（2） 管理目標(biāo)的確立和標(biāo)底書的編制（由招標(biāo)小組完成）1　 主要有各項(xiàng)管理服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。2　 確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍3　 確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)以及市區(qū)中心的位置4　 確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運(yùn)輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。（2）分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)不同功能區(qū)來(lái)布置市政設(shè)施、土地的利用。1　 選擇用地的位置和范圍（怡景）2　 確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）3　 擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局4　 擬定公共設(shè)施的數(shù)量和布局5　 擬定范圍內(nèi)的各級(jí)道路及其寬度、斷面、布局6　 確定公共綠地、公共設(shè)施的數(shù)量與分布7　 擬定有關(guān)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案8　 確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià) 居住區(qū)的設(shè)計(jì)（工程設(shè)計(jì)院）1　 考慮使用功能2　 衛(wèi)生要求（居住區(qū)內(nèi)是否有通風(fēng)、有噪聲）3　 安全要求：防火、防災(zāi)（不要在沼澤、添土，滑坡、泥石流、地質(zhì)構(gòu)造、斷裂帶）4　 經(jīng)濟(jì)要求（物美價(jià)廉）5　 施工要求6　 美觀要求（平面美觀、造型美觀） 居住建筑物布置1　 行列布置2　 周邊布置3　 混合式布置4　 自由式布置 評(píng)價(jià)居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟(jì)效益原則 公共建筑項(xiàng)目及指標(biāo)（1） 項(xiàng)目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類2　 金融郵電類3　 商業(yè)服務(wù)類4　 文體類5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場(chǎng)地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場(chǎng)地：娛樂(lè)場(chǎng)，老年活動(dòng)場(chǎng)地，成年人活動(dòng)場(chǎng)地，垃圾處理場(chǎng)所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠(yuǎn)）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。6　 物業(yè)維修：規(guī)定物業(yè)公司除了緊急情況下要通知業(yè)主7　 對(duì)于維修的支出，如正常損害，則所有業(yè)主共同承擔(dān)，而個(gè)人則個(gè)人8　 投保責(zé)任9　 對(duì)于公用部位，要進(jìn)行定義，有圖示將公之于眾10　 就維修工程的管理費(fèi)。（4） 受理時(shí)考慮的因素：是否是在管轄范圍內(nèi)、案件大小、是否已經(jīng)起訴；申請(qǐng)內(nèi)容是否符合要求（如符合，七天內(nèi)立案，通知申請(qǐng)人；如不符合，通知申請(qǐng)人）（5） 開庭前的準(zhǔn)備工作：? 在接受申請(qǐng)書起10天內(nèi)，將申請(qǐng)書送達(dá)被申請(qǐng)人；?被申請(qǐng)人要遞交答辯書以及相關(guān)證據(jù)（接到申請(qǐng)書起10天內(nèi)）；調(diào)查取證；開庭前五日內(nèi)通知雙方當(dāng)事人；調(diào)解；開庭仲裁；仲裁的監(jiān)督與執(zhí)行（監(jiān)督：上級(jí)仲裁委員會(huì)對(duì)下級(jí)的監(jiān)督）。（3）產(chǎn)品形象：?外觀形象好不好看；?功能；?質(zhì)量 ④方便。第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)形象與ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施 引入ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施意義1　 縮小服務(wù)的提供者和享用者的感知差距2　 是法制化管理的軌道3　 保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提4　 有利于提升企業(yè)形象 ISO9000系列的基礎(chǔ)知識(shí)一、ISO9001質(zhì)量體系：設(shè)計(jì)、開發(fā)、安裝、生產(chǎn)與服務(wù)。2　 強(qiáng)調(diào)一次性、連貫性、整體規(guī)劃，使沒(méi)有交叉、空擋，使組織整體達(dá)到統(tǒng)一。?審核，發(fā)證（4~8周），認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核，申請(qǐng)單位配合。然而, 中國(guó)式的自我謙虛或自我否定卻常常使西方人大為不滿。中國(guó)文化推崇一種高尚的情操——無(wú)私奉獻(xiàn)。2　 人緣關(guān)系的業(yè)緣化3　 價(jià)值觀念的差異（物種生存觀念、群體生存觀念、基于個(gè)人需求的價(jià)值觀）（2） 居住小區(qū)要建設(shè)的為業(yè)主和使用人所認(rèn)同的價(jià)值觀——居住觀 社區(qū)文化建設(shè)的目標(biāo)——建立趨同的居住觀和行為模式（1) 居住觀：1　 對(duì)家庭環(huán)境的評(píng)價(jià)與認(rèn)識(shí)2　 鄰里關(guān)系的評(píng)價(jià)和認(rèn)識(shí)3　 人與環(huán)境的關(guān)系4　 社會(huì)公德的評(píng)價(jià)（2） 行為模式：對(duì)某一共同的行為形成共同的積極地看法。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨激烈，物業(yè)管理企業(yè)在注重高水平服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)不斷加強(qiáng)小區(qū)文化的“感情投資”，通過(guò)各種形式和渠道增強(qiáng)住戶對(duì)社區(qū)的歸屬感和凝聚力。那么這樣一種既有整體的統(tǒng)一性，同時(shí)每個(gè)小區(qū)又有著自己獨(dú)立特色的、和諧、融洽的社區(qū)氛圍，將會(huì)成為物業(yè)管理企業(yè)品牌的重要附加值。而這種文化內(nèi)涵將成為物業(yè)的“靈魂”，成為該物業(yè)的特有標(biāo)志。所以，活動(dòng)的組織應(yīng)以業(yè)主為參與主體，且在形式上可以充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性。如：元宵燈謎會(huì)、重陽(yáng)登高、新春晚會(huì)、少兒夏令營(yíng)等?！　∥逡⒅毓?jié)假日的活動(dòng)及氛圍營(yíng)造。對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，活動(dòng)的舉行并不需要有什么重大的政治意義，輕松愉悅的感官享受才是參與的目的。 二、小區(qū)文化活動(dòng)組織及創(chuàng)意　 一要關(guān)注不同人群的不同需求。它的成功率頗高。物業(yè)管理應(yīng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明家庭、文明居住區(qū)等系列社區(qū)活動(dòng)，將居民的實(shí)際利益、思想感情與住區(qū)文明聯(lián)系起來(lái)，架設(shè)小區(qū)精神文明的“橋梁”；把小區(qū)內(nèi)各種職業(yè)、性格的住戶和社會(huì)團(tuán)體，形成一條以居住區(qū)為依托、共同為居民服務(wù)、發(fā)揮各自功能的紐帶，既建立良好的社區(qū)秩序，也促進(jìn)了居民身心健康和文明素質(zhì)的提高，形成奉獻(xiàn)愛(ài)心、尊老愛(ài)幼的良好社會(huì)風(fēng)氣。2　 小區(qū)的文化建設(shè)可從某一方面著手，但必須有全面、切實(shí)可行的總體計(jì)劃3　 在推動(dòng)小區(qū)文化建設(shè)的初期，改變小區(qū)成員的態(tài)度、價(jià)值觀念和物質(zhì)文化同樣重要。因此, 中國(guó)人不論別人的大事小事、家事私事都愿主動(dòng)關(guān)心, 而這在西方會(huì)被視為“多管閑事”。每個(gè)人生存方式及生存質(zhì)量都取決于自己的能力。?有利于提高企業(yè)管理者的管理水平。 物管企業(yè)實(shí)施ISO9000的步驟：（1） 認(rèn)識(shí)階段：1　 學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，讓全體員工了解ISO9002內(nèi)容，讓員工了解ISO9002的意義。（物業(yè)管理企業(yè)）ISO9003質(zhì)量體系：檢驗(yàn)與實(shí)施。是企業(yè)成敗經(jīng)驗(yàn)的理論升華，是企業(yè)員工的行為準(zhǔn)則。第8章 物業(yè)管理企業(yè)的形象設(shè)計(jì)與公共關(guān)系的建立組織的形象是社會(huì)公眾對(duì)組織的存在、行為的評(píng)價(jià)、感受的與地位。（3）我國(guó)公契的主要內(nèi)容。 財(cái)務(wù)管理的職能1　 預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前景（利潤(rùn)、成本、資金需求量）2　 分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境（目的是投資決策、經(jīng)營(yíng)決策）3　 企業(yè)內(nèi)部明確責(zé)任、分析差異、控制偏差 財(cái)務(wù)管理要做什么工作？（1） 企業(yè)資金的籌集1　 資本金（企業(yè)主的最初投資）2　 負(fù)債3　 籌資成本（發(fā)行費(fèi)、利息、交易成本）（2） 投資決策（差異分析法、量利本法）（3） 資產(chǎn)管理（4） 收益分配管理第2節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的職能的側(cè)重點(diǎn)（1） 資金的管理:提高自有資金的收益率。（3）詳細(xì)規(guī)劃：在分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃。6　 確定城市河湖、水系、山嶺治理。（3） 編制一系列招標(biāo)文件：1　 管理目標(biāo)2　 物業(yè)的基本情況3　 管理的模式4　 招標(biāo)通告（告知：什么時(shí)候報(bào)名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）5　 投標(biāo)者須知：（投標(biāo)、開標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)，填寫標(biāo)書的規(guī)定，投標(biāo)單位的權(quán)利；招標(biāo)單位的情況，招標(biāo)單位的承諾；招標(biāo)單位對(duì)未中標(biāo)單位的處理）6　 投標(biāo)單位提交申請(qǐng)書（投標(biāo)單位的概況）7　 書面咨詢書：（投標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)單位要求回答問(wèn)題的書面文件8　 投標(biāo)通知書9　 中標(biāo)通知書（4） 接受投標(biāo)單位的報(bào)告（資格申請(qǐng)表）（5） 召開標(biāo)前會(huì)議，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查（6） 接受投標(biāo)書（7）