【正文】 工作）（2） 業(yè)主委員會1　 做好協(xié)調(diào)工作，與前任物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)，與業(yè)主的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，招標(biāo)方式及范圍的協(xié)調(diào)2　 做好對外工作3　 組建招標(biāo)小組（技術(shù)人員、開發(fā)商或業(yè)主委員會擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，專業(yè)從事人員）（2） 管理目標(biāo)的確立和標(biāo)底書的編制（由招標(biāo)小組完成）1　 主要有各項管理服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。2　 確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍3　 確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)以及市區(qū)中心的位置4　 確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。（2）分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)不同功能區(qū)來布置市政設(shè)施、土地的利用。1　 選擇用地的位置和范圍（怡景）2　 確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）3　 擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局4　 擬定公共設(shè)施的數(shù)量和布局5　 擬定范圍內(nèi)的各級道路及其寬度、斷面、布局6　 確定公共綠地、公共設(shè)施的數(shù)量與分布7　 擬定有關(guān)工程規(guī)劃設(shè)計方案8　 確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和造價 居住區(qū)的設(shè)計（工程設(shè)計院）1　 考慮使用功能2　 衛(wèi)生要求（居住區(qū)內(nèi)是否有通風(fēng)、有噪聲）3　 安全要求：防火、防災(zāi)（不要在沼澤、添土，滑坡、泥石流、地質(zhì)構(gòu)造、斷裂帶）4　 經(jīng)濟要求（物美價廉）5　 施工要求6　 美觀要求（平面美觀、造型美觀） 居住建筑物布置1　 行列布置2　 周邊布置3　 混合式布置4　 自由式布置 評價居住區(qū)經(jīng)濟效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟效益原則 公共建筑項目及指標(biāo)（1） 項目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類2　 金融郵電類3　 商業(yè)服務(wù)類4　 文體類5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場地：娛樂場，老年活動場地，成年人活動場地，垃圾處理場所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠(yuǎn)）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。6　 物業(yè)維修：規(guī)定物業(yè)公司除了緊急情況下要通知業(yè)主7　 對于維修的支出，如正常損害，則所有業(yè)主共同承擔(dān)，而個人則個人8　 投保責(zé)任9　 對于公用部位，要進(jìn)行定義，有圖示將公之于眾10　 就維修工程的管理費。（4） 受理時考慮的因素：是否是在管轄范圍內(nèi)、案件大小、是否已經(jīng)起訴；申請內(nèi)容是否符合要求（如符合，七天內(nèi)立案，通知申請人；如不符合，通知申請人）（5） 開庭前的準(zhǔn)備工作：? 在接受申請書起10天內(nèi)，將申請書送達(dá)被申請人；?被申請人要遞交答辯書以及相關(guān)證據(jù)（接到申請書起10天內(nèi)）；調(diào)查取證；開庭前五日內(nèi)通知雙方當(dāng)事人；調(diào)解；開庭仲裁；仲裁的監(jiān)督與執(zhí)行（監(jiān)督：上級仲裁委員會對下級的監(jiān)督）。（3）產(chǎn)品形象：?外觀形象好不好看；?功能；?質(zhì)量 ④方便。第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)形象與ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的實施 引入ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的實施意義1　 縮小服務(wù)的提供者和享用者的感知差距2　 是法制化管理的軌道3　 保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提4　 有利于提升企業(yè)形象 ISO9000系列的基礎(chǔ)知識一、ISO9001質(zhì)量體系：設(shè)計、開發(fā)、安裝、生產(chǎn)與服務(wù)。2　 強調(diào)一次性、連貫性、整體規(guī)劃，使沒有交叉、空擋，使組織整體達(dá)到統(tǒng)一。?審核，發(fā)證（4~8周），認(rèn)證機構(gòu)審核，申請單位配合。然而, 中國式的自我謙虛或自我否定卻常常使西方人大為不滿。中國文化推崇一種高尚的情操——無私奉獻(xiàn)。2　 人緣關(guān)系的業(yè)緣化3　 價值觀念的差異（物種生存觀念、群體生存觀念、基于個人需求的價值觀）（2） 居住小區(qū)要建設(shè)的為業(yè)主和使用人所認(rèn)同的價值觀——居住觀 社區(qū)文化建設(shè)的目標(biāo)——建立趨同的居住觀和行為模式（1) 居住觀：1　 對家庭環(huán)境的評價與認(rèn)識2　 鄰里關(guān)系的評價和認(rèn)識3　 人與環(huán)境的關(guān)系4　 社會公德的評價（2） 行為模式：對某一共同的行為形成共同的積極地看法。市場競爭環(huán)境日趨激烈，物業(yè)管理企業(yè)在注重高水平服務(wù)的同時，也應(yīng)不斷加強小區(qū)文化的“感情投資”，通過各種形式和渠道增強住戶對社區(qū)的歸屬感和凝聚力。那么這樣一種既有整體的統(tǒng)一性，同時每個小區(qū)又有著自己獨立特色的、和諧、融洽的社區(qū)氛圍，將會成為物業(yè)管理企業(yè)品牌的重要附加值。而這種文化內(nèi)涵將成為物業(yè)的“靈魂”，成為該物業(yè)的特有標(biāo)志。所以，活動的組織應(yīng)以業(yè)主為參與主體，且在形式上可以充分調(diào)動業(yè)主的積極性。如：元宵燈謎會、重陽登高、新春晚會、少兒夏令營等?！　∥逡⒅毓?jié)假日的活動及氛圍營造。對于小區(qū)業(yè)主來說，活動的舉行并不需要有什么重大的政治意義，輕松愉悅的感官享受才是參與的目的。 二、小區(qū)文化活動組織及創(chuàng)意　 一要關(guān)注不同人群的不同需求。它的成功率頗高。物業(yè)管理應(yīng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明家庭、文明居住區(qū)等系列社區(qū)活動，將居民的實際利益、思想感情與住區(qū)文明聯(lián)系起來，架設(shè)小區(qū)精神文明的“橋梁”；把小區(qū)內(nèi)各種職業(yè)、性格的住戶和社會團體，形成一條以居住區(qū)為依托、共同為居民服務(wù)、發(fā)揮各自功能的紐帶，既建立良好的社區(qū)秩序，也促進(jìn)了居民身心健康和文明素質(zhì)的提高，形成奉獻(xiàn)愛心、尊老愛幼的良好社會風(fēng)氣。2　 小區(qū)的文化建設(shè)可從某一方面著手，但必須有全面、切實可行的總體計劃3　 在推動小區(qū)文化建設(shè)的初期，改變小區(qū)成員的態(tài)度、價值觀念和物質(zhì)文化同樣重要。因此, 中國人不論別人的大事小事、家事私事都愿主動關(guān)心, 而這在西方會被視為“多管閑事”。每個人生存方式及生存質(zhì)量都取決于自己的能力。?有利于提高企業(yè)管理者的管理水平。 物管企業(yè)實施ISO9000的步驟：（1） 認(rèn)識階段：1　 學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，讓全體員工了解ISO9002內(nèi)容，讓員工了解ISO9002的意義。（物業(yè)管理企業(yè)）ISO9003質(zhì)量體系：檢驗與實施。是企業(yè)成敗經(jīng)驗的理論升華，是企業(yè)員工的行為準(zhǔn)則。第8章 物業(yè)管理企業(yè)的形象設(shè)計與公共關(guān)系的建立組織的形象是社會公眾對組織的存在、行為的評價、感受的與地位。（3）我國公契的主要內(nèi)容。 財務(wù)管理的職能1　 預(yù)測經(jīng)濟活動的前景（利潤、成本、資金需求量）2　 分析經(jīng)濟環(huán)境（目的是投資決策、經(jīng)營決策）3　 企業(yè)內(nèi)部明確責(zé)任、分析差異、控制偏差 財務(wù)管理要做什么工作？（1） 企業(yè)資金的籌集1　 資本金（企業(yè)主的最初投資）2　 負(fù)債3　 籌資成本（發(fā)行費、利息、交易成本）（2） 投資決策（差異分析法、量利本法）（3） 資產(chǎn)管理（4） 收益分配管理第2節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理的職能的側(cè)重點（1） 資金的管理:提高自有資金的收益率。（3）詳細(xì)規(guī)劃：在分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃。6　 確定城市河湖、水系、山嶺治理。（3） 編制一系列招標(biāo)文件：1　 管理目標(biāo)2　 物業(yè)的基本情況3　 管理的模式4　 招標(biāo)通告（告知：什么時候報名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）5　 投標(biāo)者須知：（投標(biāo)、開標(biāo)的時間、地點，填寫標(biāo)書的規(guī)定，投標(biāo)單位的權(quán)利；招標(biāo)單位的情況，招標(biāo)單位的承諾；招標(biāo)單位對未中標(biāo)單位的處理）6　 投標(biāo)單位提交申請書（投標(biāo)單位的概況）7　 書面咨詢書：（投標(biāo)單位對招標(biāo)單位要求回答問題的書面文件8　 投標(biāo)通知書9　 中標(biāo)通知書（4） 接受投標(biāo)單位的報告（資格申請表）（5） 召開標(biāo)前會議，進(jìn)行現(xiàn)場勘查（6） 接受投標(biāo)書（7）